Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2012 г. N Ф05-6577/12 по делу N А40-64970/2011

г. Москва

11 июля 2012 г.

Дело N А40-64970\11-7-525

Резолютивная часть постановления объявлена 4 июля 2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2012 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В. Тихоновой В.К.

от истца(заявителя),Департамента земельных ресурсов г. Москвы "(ОГРН1037739510423)- Лопатин С.И. дов. от 10..01.2012 г. N 33-И-67\12..

от ответчика,ООО"ТЕЛАС" (ОГРН 10277339341739) -Дукашев К.В. С.Ю. дов. от 01..08.2011 г..

от третьего лица,Префектура Северо-Западного админсиративного округа г. Москвы-(ОГРН 1027739801605)-Ковалева Е.А.дов. от 20.04..2012 г..

от третьего лица, Государственная инспекция по еонтролю за использованием объектов недвижимости (ОГРН 5067746661351)-не явилось, извещено.

рассмотрев 4 июля 2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента земельных ресурсов г. Москвы

на решение от 29 декабря 2011 г..

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Белицкой С.В.

на постановление от 28 марта 2012 г...

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Савеенковым О.В.

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы

о расторжении договора аренды..

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТЕЛАС"

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов г.Москвы обратился в арбитражный суд г. Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "ТЕЛАС" о расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2005 г.. N М-08-024072 в связи с существенным нарушением условий договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2011 г.. в удовлетворении иска отказано.При этом суд исходил из того, что к моменту вынесения решения устранены нарушения обязательств по договору.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. решение арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2011 г.. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента земельных ресурсов г. Москвы-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департаментом земельных ресурсов г. Москвы подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 29 декабьря 2011 г.., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоотьветствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что в соответствии с требованиями Водного Кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 г.. N 74-ФЗ и раздела 4" Особые условия договора"" аренды от 11.02.2005 г.. N М-08-024072 ООО"ТЕЛАС" обязано обеспечить свободный доступ и использовать земельный участок без права ограждения части земельного участка шириной 20 м вдоль береговой линиии Химкинского водохранилища.

Согласно п.6.1 договора аренды от 11.02.2005 г.. N М-08-024072 неисполнение или ненадлежащее исполнение условий раздела 4"Особые условия договора" является основанием для досрочнного расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции установил, что ООО"ТЕЛАС" нарушены обязательства по договору, так как не демонтированы бетонные плиты, составляющие основания забора, что создает препятствия доступу неопределенного круга лиц к береговой полосе Химкинского водохранилища.

Судом сделан неправомерный вывод о том, что указанное нарушение требований федерального законодательства и условий договора не может являться основанием для его досрочного расторжения.

Предметом договора аренды земельного участка площадью 7200 кв.м. (кадастровый номер 77:08:04010:025 )-" для эксплуатации административного здания и спортивных сооружений",

Земельного участька площадью 3102 кв.м.ю(кадастровый номер 77:08:0004010:?290-"для благоустройства территории".

Емельный участок площадью 3102 кв.м.(кадастровый номер 77:08:0004010:29) находится в береговой полосче Химкинского водохранилища.

Согласно ст. 42 Земельного Кодекса Российской Федерации арендатор обязан выполнять требования, предусмотренные федеральным законами.

Статьей 20 Водного Кодекса Российской Федерации от 16.11.1995 г.. N 167-ФЗ,дейстсовавшего на момент заключения договора от 11.02.2005 г.. N М-08-024072 установлено, что полоса суши вдоль берегов водных объектов предназначается для общего пользования

Ответчик, установив ограждение земельного участка площадью 3102 кв.м., кадастровый номер 77:08:0004010:29, нарушил назначение земельного участка, отнесенного Водным Кодексом Российской Федерации к землям общего пользования., что в соответствии с п.1 ст. 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды.

Судом первой и апелляционной инстанции не дана оценка доказательствам нецелевого использования земельного участка, доказательствам возведения на земельном участке объектов самовольного строительства(акты комиссии по самовольному строительству, справки БТИ об изменении технических параметров реконструированного здания, принадлежащего ответчику).

На момент заключения договора аренды от 11.02.2005 г.. N М-08-024072 площадь объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, составляла 388,9 кв.м., впоследствии площадь объекта увеличилась до 650 кв.м., свидетельство о регистрации прав ответчика на новый объект не представлено.

Согласно письму ГУП МосгорБТИ от 14.11.2011 г.. N 1748 по результатам инвентаризации земельного учпстка по адресу:г. Москва, ул.-3-я Захарковская, вл.18, проведенной 16.05.2011 г.. установлено, что строение по указанному адресу снесено. На месте двухэтажного кирпичного здания расположен объект незавершенного строительства.

Земельный участок площадью 10302 кв.м. (кадастровые номера 77:08:0004010:25 и 77:08:0004010:29) по адресу:г. Москва, ул. 3-я Захарковская, вл.18 для строительства не предоставлялся.

Согласно п.1.2 договора аренды целевое назначение земельного участка установлено в п.1.1 договора и может быть изменено (дополнено) на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

В соответствии со ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации, п.6.1 договора договор аренды земельного участка подлежит расторжению в случае использования земельного участка не по целевому назначению или ненадлежащего исполнения "Особых условий договора".

Префектурой СЗАО г. Москвы подано в арбитражный суд г. Москвы исковое заявление (дело N А40-60479\12-85-91) о признании объекта незавершенного строительства,здания площадью 370кв.м., расположенного на земельном участке, имеющим адресные ориентиры:г. Москва, ул.3-я Захарковская, вл.18 самовольной построй и об обязании ООО"ТЕЛАС" в 30-ти дневный срок с даты вступления в законную силу судебного акта снести указанный объект незавершенного строительства..

Указанные обстоятельства не были исследованы судом первой и апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции Департамент земельных ресурсов г. Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.

Третье лицо, Префектура Северо-Западного Административного округа г. Москвы в судебное заседание явилось, поддерживает доводы кассационной жалобы Департамента земельных ресурсов г. Москвы.

Третье лицо,Государственная инстпекция по недвижимости г. Москвы в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела была извещена, отзыв на жалдобу не представило,дело рассматривается в его отсутствие в соотвептствити с ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекаса Российской Федерации.

Ответчик, ООО"ТЕЛАС" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2011 г.., постановление Девятього арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. находит законными и обоснованными.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 11 февраля 2005 г.. меджду Департаментом земельных ресурсовг.Москвы(арендодатель) и Обществом с ограниченной ьотвественостью "ТЕЛАС"(арендатор) был заключен договор на срок до 27 октября 2053г. аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры:г. Москва, ул. Захарковская, вл.18., общей площадью 10302 кв.м., в том числе,земельный участок площадью 7200 кв.м. для эксплуатации административного здания и спортивных сооружений и земельный участок площадью 3102 кв.м. под благоустройство территории с выкупом права аренды в размере 1 7317360 руб. (л.д.7-14т.1).Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2005 г..

Согласно п.1.2 договора установленное в п.1.1 целевое назначение участков может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

Разделом 4 договора установлены "Особые условия", в сооответстви с которыми :

-арендатору запрещается передавать третьим лицм право аренды земельного участка без согласия арендодателя, полученного в установленном порядке (п.4.1)

-часть земельного участка площадью 0,3102 га предоставляется без права возведения каких-либо капитальных строений и сооружений(п.4.2)

-использовать земли, расположенные в границах водоохранной и прибрежных зон Химкинского водохранилища в особом режиме, в соответствии с законодательством Российской Федерации и г. Москвы.(п.4.5).

Согласно п.5.7 договора арендатор обязан использовать земельнывй участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

Пунктом п.13 договора установлена обязанность арендатора не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее решение.

Арендатор обязан не нарушать прав соседних землепользователей, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории.

17 февраля 2011 г.. Департамент земельных ресурсов г. Москвы в лице Территориального управления Департамента земельных ресурсов г. Москвы в Северо-Западном административном округе г. Москвы и ООО"ТЕЛАС" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 11.02.2005 г.. N М08-02-204072(л.д.36-37т.1), в соответствии с которым в раздел 4 договора "Особые условия" внесены пункты 4.8,4.9.,4.10,4.11 следующего содержания:

4.8.арендатор обязуется выполнять требования по охране и реабилитации водных объектов;

4.9часть земельного участка шириной 20 метров вдоль береговой линии Химкинского водохранилища предоставляется без права приватизации,

4.10. арендатор обязуется обеспечить свободный длоступ на часть земельного участка шириной 20метров вдоль берегоывой линии Химкинского водохранилищаю.

4.11 использовать земельный участок без права ограждения земельного участка шириной 20 метров вдоль береговой линии Химкнсмкого водохранилища.

Указанное условие пользования было нарушено ответчиком, а именно: им возведен железобетонный забор, ограждающий земельный участок с северной стороны, препятствующий свободному доступу к 20-метровой береговой линии Химкинского водохранилища, что подтверждается актом обследования от 16.05.2011 г.., составленного Управой района Южное Тушино г. Москвы (т. 1, л.д. 31-34).

Судом апелляционной инстанции установлено, что допущенное нарушение ответчиком в разумный срок надлежащим образом устранено не было, ООО"ТЕЛАС" лишь частично демонтировало преграждавший проход забор, оставив бетонные плиты, составлявшие основание забора,не домонтирована часть секций декоративного каменного забора.огораживающий участок с северной стороны, попадающий в границы двадцать метровой береговой полосы Химкинского водохранилища.Указанные обстоятельства подтверждаются письмом Управы района Южное Тушино г. Москвы от 4 мая 2011 г.. N 91-05-807\1 начальнику территориального Управления Департамента земельных ресурсов г. Москвы актом обследованием, проведенным 12.10.2011 г.. Госинспекцией по недвижимости г. Москвы (т. 1,л.д. 85-86).

Суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что оставление на земельном участке бетонного основания забора является препятствием для использование береговой линии Химкинского водохранилища.

Согласно ст.6 Водного Кодекса Российской Федерации каждый гражданин вправе пользоваться береговой полосой водных объектов общего пользования, ширина которой составляет двадцать метров, для передвижения и

пребывания около них; соответственно любой владелец земельного участка обязан обеспечить свободный доступ неопределенного круга лиц к полосе земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования.

Вывод апелляционного суда суда о том, что указанное нарушение не является основанием для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п.1 ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации не может быть признан правомерным.

Согласно п.1 ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Фендерации по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

Пользуется имуществом с существенным нарушением усоовий договора или назначения имущества либо с неоднолкратными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторженитя договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае неисполнения и\или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора.

Уведомлением от 06 мая 2011 г.. N 33-ИТ8 -191\110 ООО"ТЕЛАС" предложено представить доказательства устранения нарушений обязательств по договору либо при отсутствии таковых досрочно расторгнуть договор путем подписания прилагаемого к уведомлению дополнительного соглашения о расторжении договора арендды земельного участка.(л.д.39т.1)Соглашение о расторжении договора ООО"ТЕЛАС" не подписано.

Вывод суда первой инстанции об устранении к моменту рассмотрения дела ответчиком нарушений" особых условий" договора аренды, а именно, то, что создан доступ на земельный участок шириной 20 м влоль береговой линии Химкинского водохранилища, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Согласно акта обследования земельного участка от 11 марта 2012 г.., составленного комиссией Управы района района Южное Бутово, земельный участок по адресу:г. Москва, ул.3-я Захарковсаая, вл.18 огорожен с трех сторон глухим высоким забором, снаружи установлены бетонные плиты, изнутри, на расстоянии 0,5м-также глухой заболр,декорированный вставками из камня.

До настоящего времени ООО"ТЕЛАС" не освободило должным образом береговую полосу для общего доступа, вдоль береговой линии с охранено бетонное основание высотой 60 см.(л.д.131т.1) На земельном участке находится объект незавершенного строительства площадью примерно 276 кв.м.Нахождение на указанном земельном участке объекта незавершенногго строительства подтверждается также справкой БТИ от 14.11.2011 г.. N 1748(л.д.120т.1)

В соответствии со ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, котрые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренды земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

Использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 настоящего Кодекса.

Целевое назначение использования земельного участка, предеоставленного в аренду ООО"ТЕЛАС" в установленном порядке не изменялось.

В настоящее время в арбитражном суде г. Москвы рассматривается дело по иску Префектуры СЗАО г. Москвы (дело N А40-60479\12-85-91) о признании объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу:г. Москва, ул.3-я Захарковская, вл.18 самовольной постройкой.

Указанные обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора о расторжении договора аренды земельного участка, судами не исследовались, содержащиеся в судебных актах выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии со ст. 288 Арбитражого процессуального Кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрнеине.

При новом рассмотрнии следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства, обсудить вопрос об объединении дел для совместного их рассмотрения для правильного рассмотрения.

Руководствуясь ст. ст. 176,284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2011 г.. по делу N А40-64970\11-7-525, постановденгие Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г.. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Тихонова В.К.