Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2012 г. N Ф05-7129/12 по делу N А40-90357/2011

г. Москва

20 июля 2012 г.

Дело N А40-90357/11-157-759

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.

судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца - Цуканов В.И., дов. от 01.01.2012 г..

от ответчика - Завьялов А.Г., дов. от 27.04.2012 г.., Кузнецов О.Н., дов. от 09.12.2011 г..

рассмотрев 18.07.2012 в судебном заседании кассационную жалобу

истца Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД"

на решение от 21.02.2012

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Александровой Г.С.

на постановление от 02.05.2012

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,

по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД"

к ООО "Смик Рус" (ОГРН 1077760299980)

о взыскании задолженности, неустойки и штрафа

УСТАНОВИЛ:

Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Смик Рус" о взыскании задолженности в размере 239 286,93 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты и 294 988 руб. 05 коп.; неустойки в размере 157 863,11 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2012, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судами нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу, просил ее удовлетворить.

Представители ответчика в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражали, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильным применением судами норм материального и процессуального права исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами между Акционерной компанией с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (истцом, арендодателем) и ООО "Смик Рус" (ответчиком, арендатором) 30.09.2010 года было заключено соглашение MR N 2010/09-D4 об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра (далее - центра), предметом которого является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, использования арендатором помещения и согласование взаимодействия сторон в период до заключения и государственной регистрации договора аренды, определение порядка использования помещения ответчиком на условиях краткосрочного договоров аренды (п.2.1 соглашения).

В соответствии с условиями заключенного истцом и ответчиком соглашения от 30.09.2010 MR N 2010/09-D4 истец принял на себя следующие обязательства по предоставлению ответчику возможности пользования помещением до даты государственной регистрации права собственности истца на объект и заключения сторонами договора аренды помещения:

- предоставить ответчику возможность проведения подготовительных работ в помещении строящегося торгово-развлекательного центра для подготовки помещения к последующему коммерческому использованию ответчиком (п.п. 5.1.,5.5., 6.1.1. соглашения)

- предоставить ответчику возможность осуществления коммерческой деятельности в помещении в период с даты открытия центра, устанавливаемой истцом, до момента государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости в ЕГРП (п. 6.1. соглашения).

Ответчик в соответствии с условиями заключенного соглашения принял на себя обязательства, связанные с пользованием помещения до даты государственной регистрации права собственности истца на объект и заключения сторонами договора аренды помещения:

- принять помещение в строящемся торговом центре для осуществления подготовительных работ в целях последующего осуществления ответчиком в помещении коммерческой деятельности и выполнить такие работы в порядке, установленном соглашением (п. п.5.1. - 5.5. соглашения);

- начать ведение коммерческой деятельности в помещении в дату открытия центра, устанавливаемую истцом по завершении строительства торгового центра и его ввода в эксплуатацию (п. 6.1. соглашения).

Стороны установили 01 декабря 2010 г.. ориентировочной датой открытия центра (п. 5.7 соглашения).

В период с даты открытия центра и до даты начала аренды ответчик принял на себя обязательство оплачивать истцу периодические платежи - плату за использование помещением в размере 100 % от суммы арендной платы (п. 6.4.1. соглашения).

С момента государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости (дата начала аренды) помещение считается переданным в аренду на условиях краткосрочного договора аренды (п. п.6.5, 7.1. соглашения).

Арбитражный суд первой инстанции исходя из п.5.7. соглашения пришел к выводу, что в соответствии с условиями соглашения договор аренды между истцом и ответчиком подлежал заключению в ориентировочную дату открытия центра - 01.12.2010, в связи с чем счел обязательства сторон, вытекающие из соглашения от 30.09.2010 г.. прекратившимися 01.12.2010 года.

Между тем, вывод суда первой инстанции о прекращении обязательств сторон по соглашению 01.12.2010 не соответствует обстоятельствам дела и сделан без учета положений пункта 10.6. соглашения, которым стороны установили, что соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение 7 (семи) лет, п. 7.2.1. согласно которому обязательства сторон по заключению основного договора аренды действуют в течении всего срока действия настоящего соглашения и п. 10.7.1 (с) соглашения, которым предусмотрено прекращение его действия по истечении 7 (семи) лет с даты вступления соглашения в силу, если его действие не было продлено.

Соответственно толкование вышеперечисленных условий соглашения от 30.09.2010 г.. по правилам ст. 431 ГК РФ в их системной взаимосвязи свидетельствует о том, что обоюдной волей сторон срок исполнения обязательства по заключению основного договора был определен истечением периода времени, составляющего 7 лет.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате предусмотренных соглашением платежей истцу, а также по предоставлению истцу банковской гарантии не имеет значения для рассмотрения существа спора в связи с тем, что право собственности истца на объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРП только 28.12.2011 г.. и истец до этого момента не имел возможности заключить с ответчиком договор аренды.

Тем самым суд апелляционной инстанции отсутствие зарегистрированного права собственности на объект аренды признал обстоятельством, исключающим возможность исполнения ответчиком предварительного договора вплоть до 27.12.2011 г.., указав при этом, что истцом право собственности на предполагаемый объект аренды не было зарегистрировано по обстоятельствам, за которые отвечает истец.

Однако, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью связать стороны до момента появления у контрагента права на необходимую вещь с тем, чтобы в установленный предварительным договором срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности истца на объект на момент заключения договора в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в Российской Федерации в форме капитальных вложений" не содержит требования о государственной регистрации инвестором права на объект капитальных вложений для реализации своих прав, предусмотренных ст. 6 указанного закона, включая право распоряжения объектом капитальных вложений.

Таким образом, отсутствие у истца как стороны предварительного договора аренды помещения права собственности на такое помещение на дату расторжения такого предварительного договора с учетом того обстоятельства, что срок заключения договора аренды, предусмотренный соглашением, не истек, не может рассматриваться как свидетельство неисполнения истцом обязательств перед ответчиком.

Такие выводы суда кассационной инстанции согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 14 июля 2009 года N 402/09.

В соответствии с п.10.2 соглашения стороны признают и подтверждают, что настоящее соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем к отношениям сторон по настоящему соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено настоящим соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.

До момента государственной регистрации договора аренды его положения будут применяться сторонами для толкования настоящего соглашения и для урегулирования правоотношений сторон возникающих из настоящего соглашения и прямо в нем урегулированных.

Как следует из буквального толкования положений соглашения обязательства ответчика по уплате истцу платы за открытие центра (п. 5.8. соглашения) и предоставлению безусловной безотзывной банковской гарантии (п. 4.5.2. соглашения) возникают в связи заключением соглашения, на что прямо указывается в его соответствующих пунктах. Заключенное соглашение не содержит ссылок о том, что стороны поставили исполнение ответчиком вышеуказанных обязательств в зависимость от наступления каких-либо событий (включая регистрацию права собственности истца на объект аренды ) либо совершения истцом в интересах ответчика каких-либо иных действий.

Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что в связи с незаключением сторонами договора аренды помещения у ответчика не возникло право пользования переданным истцом помещением судебная коллегия признает не соответствующими обстоятельствам дела и правовой природе заключенного соглашения.

Как следует из материалов дела на момент заключения соглашения истцом осуществлялось строительство объекта коммерческой недвижимости - торгового центра по адресу: г. Москва, ЦАО, Краснопресненская набережная, участки 6,7, 8б ММДЦ "Москва-Сити". Истец заключил с ответчиком соглашение от 30.09.2010 MR N 2010/09-D4 об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного комплекса как лицо, имевшее право на основании ст.6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" распоряжаться объектом своих капитальных вложений в виде строящегося объекта капитального строительства,

Суд первой инстанции установил, что по акту приема-передачи от 05 октября 2010 года истец передал ответчику помещения для проведения работ, но посчитал что арендодателем в нарушение п.5.6.2 соглашения не были приняты выполненные ответчиком работы. Суд апелляционной инстанции указанный акт оценил как соглашение об изменении площади передаваемого помещения.

Между тем, указание в акте приема-передачи уточненной площади передаваемого помещения, отличающейся по факту возведения от проектной величины, само по себе не дезавуирует доказательную силу акта как документа фиксирующего момент (факт) передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору.

С даты передачи ответчику помещения истец предоставил ответчику возможность использования помещения для производства подготовительных работ, являющихся обязательной и неотъемлемой частью процесса его подготовки для осуществления в нем коммерческой деятельности.

Такой порядок взаимоотношений сторон соответствует обычаям делового оборота и имеет своей целью дать ответчику возможность произвести ремонтные работы в помещении с учетом вида и специфики осуществляемой коммерческой деятельности еще на этапе строительства торгового центра для исключения задержки ввода его в эксплуатацию после открытия торгового центра. Соответственно проведение ответчиком таких подготовительных работ осуществляется им исключительно в своих интересах и для собственной выгоды.

Предполагается что ответчик действую разумно и добросовестно и рассчитывая с учетом произведенных необходимых улучшений извлечь для себя прибыль при ведении в помещении коммерческой деятельности должен предвидеть последствия неисполнения им обязательств по соглашению.

Таким образом выводы суда апелляционной инстанции о том, что результаты работ, произведенных ответчиком в помещении являются улучшением имущества истца противоречат существу возникших между сторонами правоотношений.

Более того, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, в котором располагалось помещение, было выдано истцу 21 февраля 2011 года, то есть до момента расторжения 30.04.2011 г. соглашения истцом в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

Поэтому неисполнение ответчиком предусмотренных заключенным соглашением обязательств выполнить в помещении подготовительные работы и приступить к ведению коммерческой деятельности не может освобождать его от уплаты предусмотренных соглашением платежей.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия признает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильным применением судами норм материального и процессуального права по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду следует с учетом всего вышеизложенного дать надлежащую правовую оценку правоотношениям истца и ответчика с учетом смешанной правовой природы соглашения сторон от 30.09.2010 MR N 2010/09-D4, оценить обстоятельства исполнения истцом обязанности по предоставлению ответчику возможности пользования помещением для проведения отделочных работ и ведения коммерческой деятельности, исследовать обстоятельства исполнения ответчиком обязательств перед истцом, в том числе по оплате истцу платежей предусмотренных соглашением и на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 февраля 2012 г.. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 мая 2012 г.. по делу N А40-90357/11-157-759 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

С.В. Волков В.К. Тихонова