Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2012 г. N Ф05-6807/12 по делу N А41-27430/2011

г. Москва

18 июля 2012 г.

Дело N А41-27430\11

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2012 г..

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2012 г..

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Хомякова Э.Г.

от истца(заявителя),Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области (ОГРН 1025007512815,ИНН-5074016276)-Бабенко А.А. дов. от 10.01.2012 г. N 01-05.

от ответчика, ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" ( ОРГН 1085074008623,.ИНН 5036092244) -Беляков О.В. дов. от 01.09.2011 г..

от треьего лица, Тришин Ю.А.-не явился, извещен.

рассмотрев 11 июля 2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу

Комитета по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района

на постановление от 26 марта 2012 г..

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Диаковской Н.В., Черниковой Е.В., Юдиной Н.С.

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области

о взыскании 1 155 937 руб. 65 коп.-задолженность по арендной плате,160 012руб.03 коп.-пени.

к ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика"

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области (далее - КУИ Подольского муниципального района) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" (далее - ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика") о взыскании с задолженности по арендной плате в размере 1 155 937 руб. 65 коп.,и пени в размере 160 012 руб. 03 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Тришин Ю.А.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены., с ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области взыскано 1 315 949 руб.68 коп., в том числе :задолженность по арендной плате в размере 1 155 935 руб.55 коп.,пени в размере 160 012 руб.50 коп.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г.. решение арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 г.. отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 04.06.2009 г.. к ООО"Регион-Сервис" перешли права и обязанности по договору аренды от 09.04.2007 г.. N 1033, независимо от заключения с новым собственником объектов недвижимости договора аренды;истцом не представлены доказательства, что на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику.

Не согласившись с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г.., Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района Московской области подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить обжалуемое постановление по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 г..

В обоснование доводов жалобы истец указал, что не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что при заключении договора купли-продажи от 04.06.2009 г.. к ООО"Регион-Сервис" перешли права и обязанности по договору аренды от 09.04.2007 г.. N 1033, то есть на весь спорный земельный участок площадью 27049 кв.м.

На момент заключения договора аренды земельного участка площадью 27049 кв.м. в собственности у ответчика не было каких-либо объектов недвижимости.

Первоначально указанный земельный участок был предоставлен в аренду ООО"Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" не под четыре объекта недвижимости, на момент заключения договора эти объекты не существовали.

Решением арбитражного суда Московской области от 21 января 2009 г.. N А41-22878\08 за ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" признано право собственности на постройки:площадка безгаражного хранения автотранспорта общей площадью 150 кв.м., инвентраный номер N 216:064-15963\Б1, КПП общей площадью 23,5 кв.м.. инвентарный N 216:064-15963\Б1, лит.Б1., ТП N 367 общей площадью 37,8 кв.м., инвентарный номерN216:064-15963\Б, металлическое ограждение протяженностью 377, 25 кв.м., инвентарный N216:064-159633 О,лит.О.

Регистрация права собственности ООО"Предприятие Подольская трикотажная фабрика" на указанные объекты произведена 8 мая 2009 г..

Право собственности на указанные объекты за следующим правообладателем,ООО"Регион-Сервис" зарегистрировано 15.07.2009 г.., за Тришиным Ю.А.-14.10.2011 г..

Решением Подольского городского суда Московской области от 2 декабря 2011 г.. удовлетворен иск Администрации Подольского муниципального района и признано отсутствующим право собственности Тришина Ю.А. на объект недвижимого имущества ТП-367, площадью 37,8 кв.м.. инвентарный номер N 216:064-15963\Б. лит.Б, расположенное по адресу:Московская область, Подольский район, Стрелковское с\п., п. Стрелковской фабрики.

Указанным решением суда установлено, что ООО"Предприятие "Подольская фабрика" не подтвердило принадлежность ТП N 367 в п. Стрелковской фабрики.На указанный объект было зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием Подольский район.

Комитет по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района также указал, что ответчик не представил доказательства того, что остальные три объекта недвижимости занимают земельный участок площадью 27049 кв.м., предоставленный под территорию трикотажной фабрики.

Согласно п.п.13,14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г.. N 11" О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок,занятый недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения,находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, права и обязанности по договору от 09.04.2007 г.. N 1033 переходят к покупателю недвижимости независимо от того,заключили с новым собственником объектов недвижимости договор аренды земельного участка, но только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В период с 09.04.2007 г.. по 08.05.2009 г... то есть, с момента заключения договора аренды земельного участка и до регистрации права собственньости на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, ответчик уплачивал арендную плату. После продажи указанных объектов недвижимости ООО"Регион-Сервис" у ответчика не возникло оснований для освобождения от уплаты арендной платы.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО"Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" в судебное заседание явился, с доводами жалобы не согласен, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г.. находит законными и обоснованными, полагает, что апелляционным судом правильно применены нормы материального права.

Третье лицо, Тришин Ю.А. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на жалобу не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответстии с ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г.., и решение арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 г.. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации Подольского муниципального района (арендодатель) и ЗАО работников "Народное предприятие"Подольская трикотажная фабрика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.04.2007 N 1033, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование сроком с 09.04.2007 по 19.03.2012 г..земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020506:0107 площадью 27 049 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Стрелковское, п.Стрелковской фабрики (л.д.31-38т1).

Земельный участок передан в пользование ответчику по акту приема-передачи N 1033 от 9 апреля 2007 г.. (л.д.39т1).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 22.06.2011 ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" является правопреемником ЗАО "Народное предприятие"Подольская трикотажная фабрика".

30 июня 2009 года между КУИ Подольского муниципального района (арендодатель) и ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" (арендатор)подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 09.04.2007 N 1033, которым изменен порядок внесения арендной платы (л.д.40-41т1).

Согласно п. 4.1 дополнительного соглашения от 30 июня 2009 г.. сумма арендной платы устанавливается на основе утвержденных размеров арендной платы для земельных участков,предоставленных в аренду юридическим лицам в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на землю на территории Подольского района.

Общая сумма ежегодной арендной платы устанавливается в размере 2(два ) процента от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 770 663 руб. 86 коп. (п. 4.2 договора)

Размер арендной платы уточняется при изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды от 09.04.2007 N 1033, КУИ Подольского муниципального района обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Отменяя решение арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 г..,Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что у ответчика прекратились обязательства по уплате арендной платы в связи с тем, что ООО Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" продало объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020506:0107 площадью 27 049 кв.м, ООО "Регион-Сервис" по договору купли- продажи от 04.06.2009, а именно: КПП общей площадью 23,5 кв.м., инвентарный номер N 216:064-15963\Б1,литер Б1, ТП N 367 общей площадью 37.8 кв.м., инвентарный номер N 216:064-15963\Б,литер Б, металлическое ограждение (ограждение территории) протяженностью 377,25 п.м., инвентарный номер N 216:064-15963.литер О, площадка безгаражного хранения автотранспорта общей площадью 150 кв.м., инвентарный номер N216:064-15963,литер 3 (л.д.91-93т1) Указанные объекты переданы ООО"Регион-Сервис" по акту приема-передачи от 9 июня 2009 г.., в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, сделал вывод о том, что с указанного момента(момента передачи) к ООО"Регион -Сервис" перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 9 апреля 2007 г..N1033(л.д.93т.1). Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО"Регион-сервис"15 июля 2009 г.., с указанной даты, по мнению суда апелляционной инстанции, у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы, такая обязанность возникла у нового собственника.

По договору купли-продажи от 14 сентября 2010 г..,заключенным между ООО"Регион-Сервис" и Тришиным Юрием Александровичем указанные объекты недвижимости перешли в собственность к последнему. Право собственности на названные объекты зарегистрировано за Тришиным Ю.А. 14 октября 2010 г.. (л.д.146т.1)

Судом апелляционной инстанции не учтено следующее:

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из указанных положений, ООО "Регион-Сервис", с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, приобретает право пользования на праве аренды земельным участком,занятым именно этими объектами недвижимости.

Судом апелляционной инстанции не установлено, какую площадь земельного участка занимают приобретенныеООО"Регион-Сервис" по договору купли-продажи от 4 июня 2009 г.. объекты недвижимости,и необходим ли для их использования земельный участок площадью 27049 кв.м.

Из условий договора аренды N 1033 от 9 апреля 2007 г.. следует, что земельный участок площадью 27049 кв.м., кадастровый номер 506276002 05 0660107, категория земель (земли населенных пунктов) предоставлялся в аренду ЗАО"Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" под территорию фабрики.

Из материалов дела не следует, что принадлежавшие ООО"Предприятие Подольская трикотажная фабрика" объекты недвижимости (КПП общей площадью 23,5 кв.м., ТП N 367 общей площадью 37,8 кв.м., площадка безгаражного хранения автотранспорта общей площадью 150 кв.м.. металлическое ограждение протяженностью 377,25п.м.),переданные по договору купли-продажи от 4 июня 2009 г..в собственность ООО"Регион-Сервис" занимали земельный участок площадью 27 049 кв.м. и соответственно, что вся площадь указанного земельного участка необходима для для использования указанных объектов.

Право собственности на указанные объекты было признано за ООО"Предприятие "Подольская трикотажная фабрика" решением арбитражного суда Московской области от 21 января 2009 г.. по делу N А41-22878\08.Регистрация прав на указанные объекты на основании решения суда произведена 8 мая 2009 г.., что подтверждается выпиской из ЕГРП. Земельный участок площадью 27049 кв.м. предоставлен ЗАО "Предприятие Подольская трикотажная фабрика" в аренду 9 апреля 2007 г.., что свидетельствует о том, земельный участок площадью 27049 кв.м. предоставлялся ООО"Предприятие Подольская трикотажная фабрика" не для обслуживаения указанных объектов.

Учитывая, что площадь объектов недвижимости, перешедших в собственность ООО"Регион-Сервис" составляет 211 кв.м. и 377,25 п.м.-площадь металлического ограждения, вывод суда апелляционной инстанции о том, что к покупателю указанных объектов перешло право аренды на весь земельный участок площадью 27049 кв.м., а у ООО"Предприятие "Подольская трикотажная фабрика " прекратились обязательства по оплате арендной платы, не может быть признан обоснованным.

Указанные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, не исследовались ни судом первой, ни апелляционной инстанции, выводы судов противоречат имеющимся в деле доказательствам, что является основанием в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации для отмены судебных актов суда первой и апелляционной инстанции и направленинию дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московкой области.

При новом рассмотрении следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, в частности, установить, какая часть земельного участка занята объектами недвижимости, перешедшими в собственность к ООО"Регион-Сервис", а затем к Тришину Ю.А. и необходима для использования указанных объектов, какая часть земельного участка осталась в пользовании ООО"Предприятие "Подольская трикотажная фабрика", оценить доказательства в их совокупности, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст. ст. 176,284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г.., по делу N А41-27430\11, решение арбитражного суда Московской области от 30 декабря 2011 г.. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд. Московской области.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Хомяков Э.Г.