Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 августа 2012 г. N Ф05-7940/12 по делу N А41-27748/2011

г. Москва

6 августа 2012 г.

Дело N А41-27748\11

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В.. Русаковой О.И.

от истца(заявителя),Администрация Мытищинского муниципального района Московской области "(ОГРН 1025003534423,ИНН-5029009950)-Дарков А.В., дов. от 26.03.2011 г.. N 28-ДВ

от ответчика,(заинтересованного лица) Региональная общественная организация" Студенческая парусная Федерация" (ОГРН 1047746014975, ИНН 7728136842) - Андреев А.В. дов. от 11.08..2011 г..

от третьего лица,, Федеральное государственное учреждение "Московское бассейновое Управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов, Межрайонный отдел "канала им. Москвы" по воспроизводству водных биологических ресурсов-не явился, извещен

рассмотрев 30 июля 2012 г.. в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации Мытищинского муниципального района

на решение от 27 декабря 2011 г..

арбитражного суда Московской области

принятое судьей Кулматовым Т.Ш..

на постановление от 26 апреля 2012 г...

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Ивановой Л.Н.. Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.

по иску Администрации Мытищинского муниципального района Московской области

о расторжении договора аренды земельного участка. освобождении земельного участка

к Региональной общественной организации "Студенческая парусная Федерация"

УСТАНОВИЛ:

Администрация Мытищинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Региональной общественной организации "Студенческая парусная федерация" о

- расторжении договора аренды земельного участка N 492 от 28 июня 1995 года с соответствующими изменениями и дополнениями, заключенного между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и Региональной общественной организацией "Студенческая парусная федерация", площадью 34 800 кв..м., с кадастровым номером 50:12:008 04 09:0081;

- об обязании Региональную общественную организации "Студенческая парусная федерация" освободить земельный участок (л.д.4-8 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 года в удовлетворении исковых требований Администрации Мытищинского муниципального района Московской области отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г.. решение арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 г.. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации Мытищинского муниципального района-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация Мытищинского муниципального района подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 г.., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г.. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что ответчик владеет и пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды, которые носят неустранимый и длящейся характер и ухудшают состояние земельного участка. Существенные нарушения условий договора аренды земельного участка заключаются:

- в невыполнении условий договора аренды земельного участка,

- в размещении на земельном участке строений и сооружений без оформления проектно-разрешительной документации и согласований истца,

-в нарушении требований экологического и природоохранного законодательства.

Суд первой и апелляционной инстанции необоснованно не признал допустимым доказательством акт осмотра территории земельного участка от 10.06.2011 г.. на предмет целевого использования его арендатором, сославшись на то, что он не содержит указаний на полномочия составившего его лица, отметок об ознакомлении с ним ответчика, на производство необходимых замеров.

Вместе с тем, законом не предусмотрено требований к форме и порядку составления подобного акта.Достоверность изложенных в акте сведений не проверялась судом и не получила оценки.

Необоснованно также не принята судом в качестве доказательства записка начальника контрольного управления Администрации Мытищинского муниципального района О.Н. Сафронова на имя заместителя Главы Администрации Мытищинского муниципального района на том основании, что она является внутренним документом истца.

Не получили оценки и представленные истцом доказательства нарушения ответчиком условий п. 3.2 договора аренды, в том числе, обязанности соблюдения экологических норм и природоохранного законодательства, а также необходимости сноса самовольно возведенных сооружений, строительство которых без проектирования и согласования с компетентными органами запрещено, изложенные :

-в письме Мытищинского Комитета по охране окружающей среды N 52-С от 15.03.1999 г..,

- в письме Мособлкомвода N 3-028 \с от 28.04.2000,

-в постановлении N 20-5 от 29.06.2004 г.. о приостановлении деятельности юридического лица,

- в акте от 31.10.2008 г..,

-в письме отдела водных ресурсов Московской области N 10\09\483 от 10.08.2010 г..,

-в предписании Росприроднадзора N 11-36\1405 от 09.09.2010 г..

При отсутствии заключения экспертизы судом сделан необоснованный вывод о том, что все размещенные на земельном участке строения и сооружения имеют некапитальный характер, что согласно со ст.1, п.1 ст.48,п.2 ст.51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации исключают необходимость оформления проектной документации и разрешения на строительство в отношении указанных строений.

Кроме того, судом не применены нормы п.17. ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, который предусматривает случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется и дополнительно устанавливает требования получения разрешения на строительство в случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Суд не учел законодательство Московской области в области градостроительной деятельности, а также условия п. 3.1 договора аренды, предусматривающего строительство и эксплуатацию зданий, строений, сооружений только при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, Региональная общественная организация "Студенческая парусная федерация" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2011 г.., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г.. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что согласно п.2 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Специальные основания расторжения договора установлены ст. 619 ГК РФ, а договора аренды земельного участка-ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации. При этом, в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, в п.9 ст. 22 ЗК РФ закреплено специальное требование к расторжению договора аренды по требованию арендодателя, которое возможно только при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.При этом, арендодатель, согласно разъяснениям, содержащемся в п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 г.. N 11" О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" должен представить суду соответствующие доказательства

Письмо Мособлкомвода N 3-028\с от 28.04.2000 не фиксирует нарушения ответчиком каких-либо условий договора аренды.

Постановление главного государственного санитарного врача по Мытищинскому району N 20-5 от 29.07.2004 г.. о приостановлении деятельности ответчика было вынесено по факту нарушений в области водопользования, допущенных ответчиком в 2004 г.. и не подтверждает наличия этих нарушений в настоящее время.

Акт Росприроднадзора от 31.10.2008 г.. фиксирует факты нарушения ответчиком условий водопользования и условий хранения отходов.

Письмо отдела водных ресурсов по Московской области Московско-окского БВУ N 10-09\483 от 10.08.2010 г.. и предписание Росприроднадзора от 09.09.2010 г.. указывают на недопустимость осуществления ответчиком водопользования в отсутствие соответствующего договора.

Все указанные нарушения были ответчиком устранены.

Истцом не представлено доказательств о возведении ответчиком на арендуемом земельном участке капитальных строений и сооружений.

Истцом не было заявлено ходатайство о назначении судебно-строительной экспертизы, против заявленного ответчиком ходатайства о назначении экспертизы истец возражал.

По мнению ответчика, суд надлежащим образом оценил все доказательства в их совокупности, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Третье лицо, ФГБУ "Московское бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов" в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на жалобу не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 28 июня 1995 года между Администрацией Мытищинского района Московской области (арендодатель) и Общественным объединением "Студенческая парусная ассоциация" (в настоящее время - Региональная общественная организация "Студенческая парусная федерация") (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. N 492 (л.д.16-17 т.1).

По условиям указанного договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду, сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 3,48 гектаров из земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения для размещения строений и сооружений спортивно-оздоровительного назначения на побережье Пироговского водохранилища.

06 октября 1999 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 28 июня 1995 года N 492, которым пункты 1.1 и 1.4 и 2.1.3 договора изложены в следующей редакции:

"п.1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочную аренду земельный участок площадью 3,48 га., расположенный на восточном берегу Ореховой (Терпигорьевской) бухты Пироговского водохранилища с условием завершения проектирования водноспортивной базы в течение двух лет";

"п.1.4. Настоящий договор заключен сроком до 28 июня 2049 года"; "п.2.1.3 Для использования в соответствии с целевым назначением до 28 июня 2049 года" (л.д.18 т.1).Дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Предъявляя исковые требования о расторжении договора аренды в связи существенным нарушением его условий, истец сослался на то, ответчик использует земельный участок не в соответствии с в видами разрешенного использования, на земельном участке создана платная автостоянка автомобилей, участок передан в субаренду третьим лицам, что подтверждается актом осмотра территории от 10 июля 2011 г.. По утверждению истца в настоящее время на побережье Пироговского водохранилища арендатором незаконно размещены постройки, без оформления разрешения на строительство, без согласования проекта, с нарушением экологических требований. Ответчик в течение срока действия договора аренды не осуществлял проектирование водно-спортивной базы., выданное Росприроднадзором в связи с нарушениями предписание N 11-36/1405 от 09 сентября 2010 года об освобождении акватории от причальных сооружений в срок до 29 октября 2010 года не исполнено.

Истец также указал, что в отношении арендатора неоднократно устанавливались факты нарушения законодательства в сфере охраны окружающей среды, что по, его мнению подтверждается постановлением N 20-5 от 29 июля 2004 года о приостановлении (запрещении) деятельности юридического лица в связи с нарушениями санитарного законодательства; актом от 31 октября 2008 года о нарушении условий хранения отходов производства и потребления, правил природопользования.

Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области арендатору были направлены уведомления N И-6582-УД от 30 ноября 2010 года и N И-904 от 15 марта 2011 года о необходимости устранения допущенных нарушений, а также предложение о расторжении договора аренды земельного участка N 492 от 28 июня 1995 года.

Письмом N 3-АМ от 28 марта 2011 года ответчик сообщил, что не считает все перечисленные нарушения существенными и от расторжения договора отказывается,в связи с истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 492 от 28 июня 1995 года с соответствующими изменениями и дополнениями в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка, а также доказательства того, что ответчик допустил нарушения, которые не были устранены.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными, так как противоречат имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии со ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 названной статьи что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ,, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельный участок был предоставлен ответчику для размещения строений и сооружений спортивно-оздоровительного назначения.

Согласно п. 3.2 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, загрязнению территории.

Согласно акта осмотра территории от 10 июля 2011 г.. составленного заместителем начальника Управления природопользования, Егоренко С.М., в присутствии заместителя директора по технической части, Миронова В.А. на предмет использования арендатором, РОО" Студенческая парусная Федерация" земельного участка площадью 3.48 га, кадастровый номер:50612:008 04 09:0081, расположенного по адресу :Мытищинский район, с\о Корганинский, побережье Пироговского водохранилища, на земельном участке производится парковка средств транспорта, а также прицепных устройств для перевозки плавсредств, места для парковки не оборудованы. земельный участок не имеет очистных сооружений, ливневой канализации. На территории земельного участка имеются здания, строения, сооружения для осуществления хозяйственной деятельности. На момент проверки разрешительная документация на существующие здания, строения, сооружения не представлена (л.д.39-41т.1)

Аналогичные нарушения условий договора аренды указанного земельного участка указаны и в служебной записке начальника контрольного управления Администрации Мытищинского района от 15 июня 2011 г.. Заместителю Главы Администрации Мытищинского района. (л.д.49т.1)Кроме того, в служебное записке указано на нарушение РОО "Студенческая парусная Федерация" на нарушение режима прибрежной защитной полосы водного объекта, загрязнение водной акватории.

Суд первой и апелляционной инстанции необоснованно не принял указанные документы как допустимые доказательства, указав, что в акте осмотра территории от 10 июля 2011 г.. не отражены полномочия лица, составившего его, в то время как, полномочия лица, составившего данный акт, указаны.

Не могут быть признаны обоснованными выводы суда первой и апелляционной инстанции о том, что служебная записка о допущенных РОО" Студенческая парусная Федерация" нарушениях по использованию земельного участка является внутренним документом Администрации Мытищинского района.

Достоверность указанных в указанных документах сведений судом первой и апелляционной инстанции не проверялась, судами не установлено, соответствуют ли указанные в данных документах нарушения фактическим обстоятельствам, в нарушение ст. 71 АПК РФ не дана оценка имеющимся доказательствам в их совокупности.

Вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что все имеющиеся на участке строения и сооружения предназначены для занятий парусным спортом и иными видами спортивно-оздоровительной деятельности сделаны без оценки акта осмотра территории от 10 июля 2011 г.., из которого следует, что на земельном участке расположены офисное помещение, помещение для охраны, сооружения для ремонта плавсредств.

Вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что все размещенные на земельном участке строения и сооружения имеют некапитальный характер, что в соответствии с п.1 ст. 48,п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации исключает необходимость оформления проектной документации и разрешения на строительство сделан при отсутствии соответствующих доказательств.

Из материалов дела следует, что Администрацией Мытищинского района в адрес РОО "Студенческая ассоциация парусного спорта" направлялось требование осуществить снос самовольно возведенных строений на арендуемом земельном участке (л.д.26т.1)

Суд апелляционной инстанции установив, что ответчик при эксплуатации земельного участка допускал нарушения экологического и природоохранного законодательства, не исследовал вопрос устранения нарушений законодательства, не установил, выполнены ли требования водного законодательства, указанные РОО "Студенческая парусная ассоциация" Территориальным Комитетом по водному хозяйству Московской области в письме N 3-028\с от 28.04.2000 г.., в частности требования о размещении всех построек за пределами 100 метровой прибрежной защитной зоны. (л.д.19т.1), устранены ли нарушения требований природоохранного законодательства,Водного Кодекса Российской Федерации,на которые указано в постановлении Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Мытищинском районе от 29.07.2004 г.., в акте проверки Федеральной службы по надзору в сфере землепользования (л.д.22,23т.1), в письме ФГУ "Мосрыбвод" от 01.10.2010 г.. N 065-КМ, в котором, указано, что территория, используемая ответчиком, содержится в неудовлетворительном состоянии, имеют случаи несанкционированной парковки автотранспорта,(л.д.27т.1), в письме Отдела водных ресурсов по Московской области от 18.08.2010 г.. N 10-09\483, в котором указано на нарушение водопользования акваторией (л.д.28т.1)

Установление указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора, учитывая, что п. 5.1 договора аренды N 492 от 28 июня 1995 г.. предусмотрено, что нарушение, которое может быть в принципе устранено, не влечет за собой расторжение договора.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить доказательства в и их совокупности, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 176,284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

решение арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2011 г.. по делу N А41-27748\11, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2012 г.. отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Русакова О.И.