Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 декабря 2012 г. N Ф05-13483/12 по делу N А40-7848/2012

г. Москва

5 декабря 2012 г.

Дело N А40-7848\11-28-71

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 5 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Дербенева А.А., Тихоновой В.К.

от истца(заявителя),индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. (ОГРНИП304770000349631) Фокин А.Н.., дов. от 06.12.2011 г.

от ответчика, ООО "Агроаспект" ( ОГРН 1027700302530)-Руголь В.А. дов. от 12.11.2012 г.

рассмотрев 28 ноября 2012 г. в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Пашина Виктора Николаевича

на решение от 12 мая 2012 г.

арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Яниной Е.Н.

на постановление от 13 августа 2012 г..

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.

по иску индивидуального предпринимателя Пашина Виктора Николаевича

о восстановлении нарушенного права

к ООО" Агроаспект"

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО ""Агроаспект"" о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведенные к комнате N 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); демонтировать грузоподъемный механизм (лифт), расположенный в помещении N 2 первого этажа с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа; демонтировать лестницу из комнаты N 2 первого этажа в комнату N 11 второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа; восстановить комнату N 6 первого этажа (номер комнаты по договору аренды) возведя соответствующие стены; восстановить комнаты N 3,4,5 первого этажа (номера комнат по договору аренды) возведя соответствующие стены, организовав дверные проемы, подведя инженерные коммуникации и разместив в данных комнатах уборную, умывальную и душевую соответственно; демонтировать умывальники, расположенные в комнате N 1 первого этажа (номер комнаты по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); восстановить комнаты N 2, 3, 4, 5 второго этажа (номер комнаты по договору аренды) возведя соответствующие стены с организацией дверных проемов; демонтировать стены между комнатами N 23, 24, 25 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); восстановить комнаты N 6, 7, 8, 9, 10 второго этажа (номера комнат по договору аренды) возведя стены и организовав дверные проемы для чего демонтировать стены комнат N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 19, 20, 21, 22 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); восстановить комнаты N 12, 12а, 126, 13, 13а, 136 второго этажа (номера комнат по договору аренды) возведя соответствующие стены, организовав дверные проемы, подведя инженерные коммуникации и разместив в данных комнатах 12-умывальную, 12а-уборную, 126-уборную, 13-умывальную, 13а-уборную, 136-уборную (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения предмета спора истцом).

В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения N 05/07 от 06.04.2007 г. ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, не согласовав ее с истцом, чем нарушил условия договора.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд,руководствуясь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах,возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Пашина В.Н.-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец подал кассационную жалобу, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что между ним и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения N 05\07 от 6 апреля 2007 г. с последующими дополнительными соглашениями N 1 от 30.04.2008 г. N 2 от 01.06.2009 г. N 3 от 06.11.2009 г.

По условиям договора (п.2.2.5) арендатор обязался производить перепланировку арендуемого помещения с письменного согласования с арендодателем и муниципальными органами, в соответствии с действующим законодательством, с последующей передачей арендодателю всех разрешительных документов, подтверждающих согласование проведенной перепланировки и переоборудования. Дополнительным соглашением N 2 к договору стороны установили срок исполнения арендатором данного обязательства-01.01.2012 г. Арендатор в установленный срок не оформил соответствующие документ ы, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд г. Москвы за защитой своих прав и интересов.

До настоящего времени истцом не получены от ответчика документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки. Кроме того, истцом установлено, что фактически существующая на настоящий момент перепланировка не согласовывалась с истцом.

При заключении договора ответчиком не высказывались какие-либо требования по перепланировке арендуемого помещения, то есть планировка нежилого помещения на момент заключения договора аренды устраивала ответчика.

Истец полагает, что судами неправильно дано толкование ст. 615 Гражданского Кодекса РФ. Данной нормой устанавливается обязанность арендатора пользоваться арендуемым помещением не только в соответствии с его целевым назначением, но и с условиями договора аренды.

Запрещение проведения перепланировки без согласия арендодателя и является одним из условий договора аренды.

Истец является собственником всего здания, произведенная ответчиком планировка влияет на конструктивные элементы здания в целом.

Проведя несогласованную перепланировку, ответчик нарушил целостность перекрытий между первым и вторым этажом, частично разрушил строительные конструкции здания, которые не входили в предмет договора аренды.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. находит законными и обоснованными, кроме того полагает, что истцом заявлен иск по истечении срока исковой давности.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое р рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что 06.04.2007 г. между Индивидуальным предпринимателем Пашиным В.Н. (арендодатель) и ООО "Агроаспект" (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения N 05/07 (в редакции дополнительных соглашений к договору), в соответствии с которым, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование (аренду) на условиях, определенных настоящим договором нежилые помещения - часть здания, площадью 1075,6 кв.м.. расположенные в нежилом здании, общей площадью 1743 кв.м., условный номер 273867. Помещение находится по адресу: Москва, ул. Новомарьинская, д. 4, корп. 1 (п. 1.1. договора) и принадлежит арендодателю на праве собственности. Целевое назначение помещения: розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующим и товарами (п. 1.4. договора). Договор аренды заключен на срок семь лет (п. 1.5. договора).

По акту приема -передачи от 28.04.2007 г. помещение передано арендодателем в пользование арендатору.

Согласно п. 2.1.2 договора, арендодатель обязуется не препятствовать арендатору прямо или косвенно пользоваться помещением, не вмешиваться в его производственную и хозяйственную деятельность.

В п. 2.2.5 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.06.2009 г. к договору стороны установили условия, согласно которым арендатор обязуется производить перепланировку арендуемого помещения с письменного соглашения с арендодателем и муниципальными органами, в соответствии с действующим законодательством. Арендатор обязуется в срок до 01.08.2009 г. передать арендодателю все разрешительные документы, подтверждающие согласование произведенной перепланировки/переоборудования помещения. В случае если указанные документы не будут переданы арендатором арендодателю в полном объеме в срок до 01.01.2010 г., арендатор уплачивает штраф арендодателю в размере 50.000 руб. Уплата штрафа не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений по настоящему договору".

При этом согласно п. 2.2.6 договора, обязанность проведения капитального ремонта либо его элементов и коммуникационных сетей, за исключением капитального ремонта конструктивных элементов помещения также возложена на арендатора.

Истец, мотивируя свой иск, ссылается на п. 1 ст. 615 ГК РФ, согласно которого арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Суд первой и апелляционной инстанции признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того, что указанная норма определяет порядок пользования предмет аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 г.,- розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено.

Последствия осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции указал,, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ общий способ защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к праву арендодателя, нарушенному осуществлением арендатором пользования объектом аренды с нарушением условий договора, - может быть реализован посредством применения специального предусмотренного ст. ст. 619, 622 ГК РФ порядка в виде предъявления требований о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.

Если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям ст. 622 ГК РФ или договора, арендодатель имеет право применить санкции.- требовать возмещения убытков, уплаты неустойки, если она предусмотрена законом или договором, а также использование права на возложения ответчика обязательств по приведению имущества в первоначальное состояние.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Выводы судов о том, что выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению права не могут быть признаны обоснованными, поскольку передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды как по закону, так и по условиям договора возможны только с его согласия.

Судами не учтено, что истец является собственником всего здания, в котором расположены арендуемые помещения и не дана надлежащая оценка доводу истца о том, что произведенная ответчиком без согласия истца как арендодателя и без согласования с компетентными органами перепланировка арендуемых помещений нарушает целостность здания в целом.

Согласно разъяснениям.содержащимся в п.47 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФN 10\22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах,возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Вывод судов о том, что истец не вправе требовать устранения всякого рода нарушения его прав, поскольку он передал помещения во временное пользование (аренду) не могут быть признаны правильными, так как истцу принадлежат не только помещения, переданные в аренду, но все здание в целом.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, исследовать доказательства, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст. ст. 176,286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

Решение арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2012 г. по делу N А40-7848\12-28-71 отменить,дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А.Дербенев В.К.Тихонова