Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 сентября 2014 г. N Ф05-9733/14 по делу N А40-116144/2013

г. Москва

16 сентября 2014 г.

Дело N А40-116144/13-7-1073

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Калининой Н. С., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Горчаковой Ю.Н. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-873/13-(о)-о, Дзюба Ю.К. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-875/13-(о)-о,

от ответчика - Давыдова М.В. по доверенности от 01.09.2014,

рассмотрев 09 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Бест Рест"

на решение от 23 октября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Белицкой С. В.,

на постановление от 12 мая 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Барановской Е. Н., Сумароковой Т. Я.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (1037739510423, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бест Рест" (ОГРН 1066312051816, 115162, г. Москва, ул. Лестева, д. 20, пом. 7, комн. 7)

о взыскании арендной платы, неустойки

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бест Рест" (далее ООО "Бест Рест", ответчик) о взыскании 190 578 руб. 62 коп. задолженности за пользование земельным участком в соответствии с договором N М-01-020913 от 25.04.2002 в период с 22.04.2011 по 01.04.2013; 115 руб. 776 руб. 07 коп. пени вследствие просрочки платежей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2014 года, исковые требования удовлетворены.

Суд взыскал с ООО "Бест Рест" в пользу Департамента 190 578 руб. 62 коп. долга, 115 руб. 776 руб. 07 коп. пени.

Суд установил, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период; просрочка оплаты имеется.

ООО "Бест Рест" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ответчик ссылается на то, что судом не дана оценка обстоятельствам дела и доказательствам в совокупности, в связи с чем выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам; судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Ответчик указывает, что граница участка не определена в соответствии с требованиями земельного законодательства, что делает невозможным заключение договора аренды земельного участка под административным зданием.

Договор между городом Москвой и Производственным строительно-монтажным кооперативом "Воскресенский" (предыдущий собственник объекта недвижимости, впоследствии приобретенного ответчиком) от 25.04.2002 предполагал уточнение предмета договора в течение двух месяцев с момента регистрации договора путем проведения геодезических работ по определению границ земельного участка и внесения необходимых изменений в договор (в том числе для целей определения размера ежеквартальной арендной платы). Однако договор аренды земельного участка сторонами не исполнялся, геодезические работы для определения границ выполнены не были, изменения не внесены.

Ответчик считает, что при заключении договора не были согласованы все его существенные условия, ответчик не являлся стороной по договору.

ООО "Бест Рест" полагает неверным вывод суда о переходе к ответчику обязательства уплачивать арендную плату в соответствии с договором N М-01-020913 от 25.04.2002.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном судебном акте фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и Производственным Строительно-Монтажным Кооперативом "Восресенский" (арендатор) заключен договор N М-01-020913 от 25.04.2002 аренды земельного участка площадью 809 кв. м, с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Новая Басманная, вл.29, стр.1, предоставленного для эксплуатации части здания под административные цели.

Пропорционально площади принадлежавшей Производственному строительно-монтажному кооперативу "Воскресенский" доли в праве собственности на здание его доля в праве аренды земельного участка определена равной 182/1000.

Впоследствии право собственности на помещения в здании приобретено у Производственного строительно-монтажного кооператива "Воскресенский" обществом с ограниченной ответственностью "СтройМаксимум", а с 22.04.2011 - ООО "Бест Рест".

Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 14), при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, ответчик приобрел право использования земельного участка, существовавшее у продавца объекта недвижимости на момент его отчуждения; с этого момента у ответчика возникла обязанность уплачивать платежи за пользование этим земельным участком.

Судами исследован, оценен и обоснованно отклонен довод ответчика о том, что к нему не перешли обязанности по платежам в соответствии с договором N М-01-020913 от 25.04.2002 в связи с тем, что данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

Суд установил, что на момент перехода права собственности на помещения в административном здании к ООО "Бест Рест" у предыдущего собственника недвижимости имелось обязательство уплачивать определенную плату в соответствии с договором аренды земельного участка N М-01-020913 от 25.04.2002, которое с 22.04.2011 перешло к ООО "Бест Рест".

ООО "Бест Рест" знало и должно было знать о наличии договора аренды N М-01-020913 от 25.04.2002, поскольку при приобретении помещений в административном здании в собственность ответчик знакомился или должен был ознакомиться с документами, подтверждающими наличие у продавца помещений в здании права использовать земельный участок под эксплуатацию здания, так как в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Бест Рест" знало и должно было знать, что при переходе к нему права собственности на помещения в здании к нему перейдет и существовавшее у продавца право пользования земельным участком под зданием.

Вывод суда о наличии у ООО "Бест Рест" с 22.04.2011 (дата регистрации права собственности ответчика на помещения в объекте недвижимости, расположенном на спорном земельном участке) обязанности уплачивать платежи в соответствии с договором аренды N М-01-020913 от 25.04.2002, а при просрочке платежей - предусмотренную данным договором неустойку по ставке по ставке 0,2% от просроченной оплаты в день, соответствует вышеизложенным нормам права, имеющимся в деле доказательствам и установленным судом по делу обстоятельствам.

Довод ответчика о том, что договор аренды не является заключенным вследствие несогласованности объекта аренды судебная коллегия полагает неосновательным. Сторонами договора аренды при его заключении достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по местонахождению объекта аренды и его площади; договор сторонами, в том числе арендатором, исполнялся.

Непредставление доказательства исполнения первоначальным арендатором пункта 4.1 договора о проведении геодезических работ не влияет на определенность объекта аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Доказательства оплаты пользования спорным земельным участком в заявленный в иске период, иной размер платы ответчик не доказал.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2014 года по делу N А40-116144/13-7-1073 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Калинина О. И. Русакова