Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 декабря 2010 г. N Ф05-14524/10 по делу N А40-28971/2010

г. Москва

20 декабря 2010 г.

Дело N А40-28971\10-41-225

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Волкова С.В.. Занездрова Е.В.

от истца(заявителя): Монахова А.А. дов. от 28.12.2009 г. N 33-И-3051\9

от ответчика : Чижков П.Л. дов. от 18.11.2010 г. N 35\2-2010

рассмотрев 13 декабря 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.. Тихоновым А.П.

по делу N А40-28971\10-41-225

по иску Департамента земельных ресурсов г.Москвы

взыскании 1835236 руб. 47 коп.

к ЗАО "Беговая-Плаза"

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ЗАО "Корпорация "С Холдинг"(ЗАО "Беговая -Плаза) о взыскании неустойки в размере 1835236 руб. в соответствии с п.6 договора аренды N М-05-506133 от 19.5.2004 г. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору- допущенной арендатором земельного участка просрочкой в завершении строительства и сдачи в эксплуатацию возводимого на арендуемом земельном участке объекта.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "24" мая 2010 года исковые требования удовлетворены, с Закрытого акционерного общества Корпорация "С Холдинг" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскана неустойка в сумме 700 000 руб.(судом применена ст. 333 ГК РФ)В остальной части исковых требований отказано.

На указанное решение ЗАО "Корпорация С Холдинг" была подана апелляционная жалоба в которой ответчик просил обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств и неправильное применение норм материального права, принято новый судебный акт,в удовлетворении исковых требований отказать..

В ходе производства в суде апелляционной инстанции изменено наименование Ответчика на ЗАО "Беговая - Плаза" (т. 2, л.д. 7-26).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2010 г. отменено, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 г. Департаментом земельных ресурсов г. Москвы подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить обжалуемый судебный акт по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2010 г.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что необоснованным является вывод суда о том, что обязательства по договору аренды нельзя квалифицировать как обязательства ввиду неопределенности действий, которые должник обязан совершить.

Согласно п.4.2 договора аренды N М-50631 от 19.05.2004 г.,заключенного между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы и ЗАО "Корпорация "С Холдинг" арендатор обязан в течение года с момента оформления настоящего договора разработать и представить в ТОРЗ ЮАО проект реконструкции объекта.

В соответствии с п.4.4 договора арендатор обязан до окончания срока действия настоящего договора завершить строительство жилого дома с подземной автостоянкой и сдать объект государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, представив акт приемки в ТОРЗ ЮАО.

Условиями договора (п.6) установлено, что в случае неисполнения ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в разделе 4"Особые условия договора" и касающихся вопросов использования участка арендатор уплачивает арендодателю неустойку(штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке текущего года, без учета льгот ( при их наличии арендатора) по арендной плате за землю.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке и был продлен на неопределенный срок.

Особыми условиями договора п.4.2., 4.4 установлено, что арендатор обязан в течение года с момента оформления настоящего договора (то есть до 19.05 2005 г.) разработать и представить в ТОРЗ ЮАО проект на реконструкцию объекта и до окончания срока действия ( то тесть до 31.12.2007 г.) настоящего договора завершить строительство жилого дома с подземной автостоянкой и сдать объект Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, представив акт приемки в ТОРЗ ЮАО.

Доказательств исполнения обязательств, предусмотренных п. п.4.2,4.4 в указанные сроки, в материалы дела не представлены.

Согласно п.1 Распоряжения Правительства г. Москвы от 2.11.2009 г. N 2847-РП" О дальнейшей реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Восточная,вл.9 за нарушение срока строительства 6-7 этажного жилого дома : ул. Восточная, вл.9 применить к ЗАО "Корпорация С холдинг" штрафные санкции в соответствии с абзацем 4 ст.6 договора аренды земельного участка от 19.05.2004N М-05-506133.

Пунктом 2.1 распоряжения Департаменту земельных ресурсов г.Москвы предписано обеспечить взыскание с ЗАО "Корпорация С Холдинг" штрафных санкций а в соответствии с п.1.

Указанным распоряжением установлен также факт нарушения ответчиком сроков строительства.

В соответствии с п. 2.2 указанного распоряжения предусматривалось заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего установление срока завершения строительства объекта до 30.11.2009 г. после выполнения п.2.1 распоряжения, то после уплаты штрафных санкций.

Ответчику начислена неустойка за невыполнение "особых условий договора" в размере 1 835 236 руб. 47 коп., что составляет годовую арендную плату.

Ответчик как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, в силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ несет ответственность за нарушение договорных обязательств перед истцом вне зависимости от наличия или отсутствия его вины и не вправе ссылаться на другие обязательства и на нарушение обязанностей со стороны его контрагентов по другим обязательствам, стороной в которых истец не является.

В судебном заседании Департамент земельных ресурсов поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ЗАО "Беговая-Плаза" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений ответчик указал, что из преамбулы договора аренды следует, что он заключен в соответствии с распоряжением префекта южного административного округа от 24.04.2004 г. в п.1.1 которого указано, что предметом договора аренды является земельный участок площадью 4 400 кв.м., имеющий почтовые ориентиры :г. Москва, ул. Восточная, вл.9, земельный участок предоставляется в пользование на условиях аренды на период проектирования и строительства жилого дома с подземной автостоянкой.

Являющейся объектом аренды по договору аренды земельный участок был предоставлен истцу для реализации инвестиционного проекта, являющегося предметом заключенного ответчиком с Правительством г. Москвы Инвестиционного контракта от 19.11.2003 г. N ДЖП.03.ЮАО.00547.

В соответствии с инвестиционным контрактом ответчик осуществляет проектирование и строительство 6-7 этажного жилого дома с подземной автостоянкой, а также обязуется произвести подготовку, благоустройство и озеленение прилегающей территории на месте сноса ветхого жилого дома по адресу :г. Москва, ул. Восточная, вл.9.

Истец как арендодатель по договору, не имеет интереса в совершении указанных в п.п. 4.2, 4.4 действий, эти действия должны совершаться в пользу Правительства г. Москвы

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка и в его предмет не входят обязанности по строительству жилого дома, разработке и представлению проекта на реконструкцию

Являющейся объектом аренды земельный участок предоставлен ответчику по договору аренды для реализации инвестиционного контракта между ответчиком и Правительством г. Москвы.

Первоначально инвестиционный контракт предусматривал обязанность ответчика произвести проектирование и реконструкцию 5-ти этажного ветхого жилого дома с надстраиваемым жилым шестым и седьмыми этажами. Впоследствии между ответчиком и Правительством г. Москвы было заключено дополнительное соглашение к инвестиционному контракту пи на ответчика было возложено обязательство за счет собственных(заемных и(или) привлеченных средств произвести проектирование и строительство 6-7 этажного жилого дома на месте сноса ветхого жилого дома.

Соответствующие изменения были внесены и в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения от 26.02.2006 г.

В соответствии с п.1 указанного дополнительного соглашения изменена площадь земельного участка, являющегося объектом договора аренды с 1 673 кв.м. на 4 400 кв.м.. Также было изменено целевое назначение земельного участка:" на период проектирования и строительства жилого дома с подземной автостоянкой" вместо на период проектирования и реконструкции с надстройкой жилого дома".

В п.4 дополнительного соглашения от 26.02.2006 г. к договору аренды указано:" считать утратившими силу пункты договора и приложения к нему в части, противоречащей настоящему соглашению.

Таким образом, п.4.2 договора аренды, содержащий условие о разработке ответчиком и предоставлении истцу проекта на реконструкцию объекта прекратил свое действие как вошедший в противоречие с дополнительным соглашением к договору аренды.

В соответствии с п. 4.4 заключенного между истцом (арендодатель) и ответчиком(арендатор) договора аренды земельного участка N М-05-505490 от 3.07.2003 г. до окончания с рока действия договора аренды арендатор должен завершить строительство жилого дома с подземной автостоянкой и сдать объект госкомиссии по приемке в эксплуатацию, представив акт приемки в ТОРЗ ЮАО.

В статье 10 Инвестиционного контракта установлена ответственность ответчика за нарушение условий, в частности, за нарушение сроков выполнения второго этапа работ Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.

Таким образом, за нарушение сроков строительства условиями контракта предусмотрено применение к ответчику мер гражданско-правовой ответственности, двойное применение мер ответственности за одно нарушение недопустимо.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит доводы жалобы обоснованными и подлежащими удовлетворению, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 г. подлежит отмене.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено и из материалов дела следует, что 19 ноября 2003 г. между Правительством г. Москвы (Администрация) и Закрытым акционерным обществом "Корпорация СХолдинг" (инвестор)заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции с надстройкой жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Восточная, вл.9 (л.д.66-76т.1)

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных(заемных (или) привлеченных средств произвести проектирование и реконструкцию 5-ти этажного ветхого жилого дома с надстраиваемыми жилым шестым и седьмым этажами, а также произвести подготовку, благоустройство и озеленение прилегающей территории по адресу: г. Москва, ул. Восточная, вл.9.

19 мая.2004 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ЗАО "Корпорация "СХолдинг" (арендатор) заключен Договор аренды N М-05-506133, прошедший государственную регистрацию.(л.д.5-8т.1)

Предметом договора является земельный участок, площадью около 1673 кв.м., имеющий адресные ориентиры :г. Москва, Восточная ул. Вл.9, передаваемый в пользование на период проектирования и реконструкции с надстройкой жилого дома.

Договор аренды заключен на срок до 29 апреля 2006 г.

По условиям договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

В статье 4 стороны установили особые условия договора аренды.

Согласно п.4.2 договора арендатор обязан в течение года с момента оформления настоящего договора разработать и представить в ТОРЗ ЮАО проект на реконструкцию объекта.

В соответствии с п. 4.4 договора арендатор обязан до окончания срока действия договора завершить реконструкцию жилого дома и сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, предоставив акт приемки в Москомзем.

Согласно п.4.5 договора в случае нарушения сроков строительства, при продлении договора аренды земельного участка, арендная плата взимается по удвоенной ставке.

Пунктом 6 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в разделе "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот ( при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

В соответствии с распоряжением префекта Южного административного округа г. Москвы от 29 декабря 2005 г N 01-41-3851, решением городской комиссии по вопросам землепользования и градостроительства продлен срок действия договора аренды от 19 мая 2004 г. N М05-506133 с 29.04.2006 г. по 31.12.2007 г., изменена площадь земельного участка около 1673 кв.м. на 4400 кв.м., а также изменено целевое использование земельного участка:" на период проектирования и строительство жилого дома с подземной автостоянкой " на период проектирования и реконструкции с надстройкой жилого дома.".

Соответствующие изменения были внесены в договор аренды земельного участка N М-05-506133 от 19.05.2004 г. путем заключения дополнительного соглашения N М-05-5061233 от 26 февраля 2006 г. (л.д.12-14т.1)

По условиям дополнительного соглашения от 26.02.2006 г. арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 31 декабря 2007 г.. земельный участок площадью около 4 400 кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, ул.Восточная, вл.9, границы которого обозначены на прилагаемом к Договору плане.

Пунктом 1.1. Договора предусмотрено, что объект аренды предоставляется в пользование на период проектирования и строительства жилого дома с подземной автостоянкой.

Прежняя редакция пунктов 4.3,4.4 раздела "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" договора аренды от 19.05.2004 г. N М-05-506133 признаны утратившими силу и изложены в следующей редакции:

Согласно п. 4.4. Договора арендатор до истечения срока действия Договора обязан завершить строительство жилого дома с подземной автостоянкой и сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, представив акт приемки в ТОРЗ ЮАО.

Согласно п.. 4.5. Договора при просрочке в строительстве, при продлении настоящего Договора, арендная плата взимается по удвоенной ставке.

Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору признаны утратившими силу пункты договора и приложений к нему в части, противоречащей настоящему Соглашения.

Установлено, что в срок до 29.04.2006 г. строительство жилого дома с подземной автостоянкой завершено не было, объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию не сдан, акт приемки в ТОРЗ ЮАО не представлен, в связи с чем Департамент земельных ресурсов направил 25.11.2009 г. ЗАО "Корпорация "С Холдинг" уведомление об уплате штрафа в размере 1835236, 47 руб.(л.д.19т.1), которое исполнено не было.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у арендодателя права требовать взыскания с арендатора предусмотренной п. 6 Договора неустойки по ставке годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю, составившей 1835236 руб. 47 коп. При этом суд, учитывая незначительный период просрочки исполнения обязательства и несоответствия размера неустойки последствиям неисполнения обязательств, применил положения ст. 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации, снизив размер неустойки до 700 000 руб.

Предметом договора аренды от 19 мая 2004 г. N М-05-506133 ( с учетом дополнительного соглашения от 26 февраля 2006 г. N М-05-506133)является земельный участок, предоставленный на период проектирования и строительства жилого дома с подземной автостоянкой.

В соответствии с п.5.1 договора арендатор обязался использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

Пунктом 4.4 договора (с учетом дополнительного соглашения) предусмотрена обязанность арендатора до окончания срока действия договора завершить строительство жилого дома с подземной автостоянкой и сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, предоставив акт приемки в эксплуатацию.

Согласно п. 4.6 договора аренды арендатор принял обязательство использовать земельный участок только по целевому назначению.

В статье 6 договора установлены штрафные санкции в случае:

- невнесения арендной платы в установленный срок,

- в случае самовольной передачи арендатором своих прав(доли в праве) в залог(ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, переуступки права аренды, а также в случае предоставления земельного участка в безвозмездное или возмездное пользование другим лицам без согласия арендодателя, либо использования земельного участка не по целевому назначению, в случае несвоевременного возврата земельного участка,

-в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанные в разделе "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ", к которым относится обязанность арендатора в течение года до окончания срока действия договора завершить строительство жилого дома с подземной автостоянкой и сдать объект Госкомиссию по приемке в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиям.

Согласно ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение ег о условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком не представлено доказательств того, что особые условия договора аренды(завершить строительство жилого дома с подземной автостоянкой) не исполнены не по его вине.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований применения предусмотренной п. 6. Договора меры ответственности в виде неустойки в размере годовой арендной платы за нарушение указанного в п.4.4 договора аренды обязательства, так как указанное обязательство не относится к договору аренды, а относится к инвестиционному договору, суд кассационной инстанции находит необоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Использование земельного участка по договору аренды N М-05-506133 от 19.05.2004 г. имело строго целевое назначение- проектирование и строительство жилого дома с подземной автостоянкой, за нарушение условий использования земельного участка стороны установили ответственность в виде неустойки(штрафа) в размере годовой арендной платы..

Доводы ответчика о том, что указанный вид ответственности является двойной мерой ответственности, является необоснованным,

В статье 6 договора аренды N М-05-506133 стороны определили ответственность за неисполнение отдельных условий договора, в том числе, за неисполнение "ОСОБЫХ УСЛОВИЙ".

Кроме того, из материалов дела не следует и ответчиком не представлено доказательств, что к нему применялись иные меры ответственности, кроме ответственности за нарушение обязательств, указанных в "ОСОБЫХ УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА".

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, так как выводы,содержащиеся в постановлении не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом неправильно применены нормы материального права.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 г. по делу N А40-28971\10-41-225 отменить.

Решение арбитражного суда г. Москвы от 24 мая 2010 г. оставить в силе.

Взыскать с ЗАО "Корпорация С Холдинг" 2000 руб.-госпошлину за рассмотрение кассационной жалобы.

Председательствующий

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Занездров Е.В.