Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2013 г. N Ф05-1675/13 по делу N А40-121896/2011

г. Москва

4 апреля 2013 г.

Дело N А40-121896/11-9-1103

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Алексеева С. В., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Клоков Е.В. - по доверенности от 5.02.2013 N 33-и-729/13,

Монахова А.А. - по доверенности от 24.12.2012 N 33-и-7690/12,

от ответчика - Добров П.В. - по доверенности от 24.11.2012,

Зеленая О.Б. - по доверенности от 18.04.2012,

от третьих лиц: Правительства Москвы - Клоков Е.В. - по доверенности от 08.06.2012 N 4-47-511/2,

от Префектуры ЮВАО г. Москвы - Астапенко В.В. - по доверенности от 2.08.2012 N 275-исх. юр.,

рассмотрев 28 марта 2013 года в судебном заседании кассационную

жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение от 24 августа 2012 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Иевлевым П.А.,

на постановление от 12 декабря 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым П.А., Красновой С.В.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

о расторжении договора аренды

к ООО "АЛЬТАИР-1",

третьи лица - Москомархитектура, Префектура ЮВАО г. Москвы, Правительство Москвы, ООО "Миреель".

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬТАИР-1" (далее - ООО "АЛЬТАИР-1") о расторжении договора аренды земельного участка от 29.09.1998 N М-07-012673.

Исковое требование заявлено на основании ст. ст. 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены: Москомархитектура, Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее -

Префектура ЮВАО г. Москвы), Правительство Москвы, общество с ограниченной ответственностью "Миреель" (далее - ООО "Миреель").

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2012 по делу N А40-121896/11-9-1103, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2012, в удовлетворении иска отказано.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента земельных ресурсов города Москвы, который полагает, что судами не применена подлежащая применению ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора помимо случаев существенного нарушения условий договора в случае неосвоения ответчиком участка в установленные градостроительной документацией сроки, в связи с чем просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В судебное заседание кассационной инстанции Москомархитектура, ООО "Миреель" не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента земельных ресурсов города Москвы поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представители Префектуры ЮВАО г. Москвы, Правительства Москвы согласились с доводами кассационной жалобы Департамента земельных ресурсов города Москвы, поддержали изложенные в ней требования, представитель ООО "АЛЬТАИР-1" возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

ООО "АЛЬТАИР-1" представило отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители Департамента земельных ресурсов города Москвы, Правительства Москвы, Префектуры ЮВАО возражали против его приобщения к материалам дела.

Представленный ООО "АЛЬТАИР-1" отзыв на кассационную жалобу подлежит возврату, поскольку в нарушение ч. 2 ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на кассационную жалобу не был направлен другим лицам, участвующим в деле, в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания.

Правительство Москвы, Префектура ЮВАО, Москомархитектура, ООО "Миреель" отзывы на кассационную жалобу не представили.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 29.09.1998 между Московским земельным комитетом, правопреемником которого является Департамент земельных ресурсов города Москвы (арендодатель), и ООО "АЛЬТАИР-1" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-04-012673, расположенного по адресу: Москва, Рязанский пр-т, вл. 101, общей площадью 9 400 кв. м, для размещения торгового центра. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.03.2000 N 77-01/00-07/2000-19533.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 11.03.2008 стороны увеличили площадь арендуемого земельного участка до 12 900 кв. м (кадастровый номер 77:04:02009:144), арендатор принял обязательство осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008-2009 гг. (общая площадь возводимого объекта 60 280 кв. м). Дополнительное соглашение зарегистрировано 15.04.2008 N 77-77-14/007/2008-258.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008 - 2009 гг.; не изменять целевого использования земельного участка; после завершения строительства оформить и зарегистрировать в установленном порядке имущественные права на здание; договор подлежит досрочному расторжению при выявлении случаев самовольного строительства.

Ответчиком получено разрешение на строительство торгового центра с автостоянкой от 21.04.2008, срок действия разрешения - до 17.04.2010.

На момент предоставления земельного участка ответчику в целях строительства на спорном земельном участке находилась открытая автостоянка N 38 МООА "Выхино-Жулебино" (Рязанский просп., вл. 99а), занятая металлическими гаражами, принадлежащими на праве собственности третьим лицам - 249 гражданам.

Данный факт подтверждается Постановлением Правительства Москвы от 10.04.2007 года N 239-ПП и сторонами не оспаривается.

Таким образом, предоставленный по дополнительному соглашению от 11.03.2008 арендатору земельный участком площадью до 12 900 кв. м на момент начала течения срока исполнения им обязанности по строительству торгового центра был обременен правами пользования третьих лиц.

Ответчик добровольно принял на себя обязательства по осуществлению вывода гаражей автостоянки N 38 в полном объеме за счет собственных средств, по проведению рыночной оценке гаражей, по осуществлению выплаты владельцам компенсации в размере рыночной стоимости их гаражей, определенной на основании выполненного специализированной организацией отчета об оценке в соответствии с п. 7 указанного Постановления.

Работы по выводу автостоянки были завершены в марте 2009 года.

На предложения истца о продлении срока строительства от заместителя Префекта ЮВАО г. Москвы поступил ответ от 02.04.2009, в котором ответчику предлагалось обратиться с этим вопросом в Контрольный комитет г. Москвы.

Письмом от 02.08.2011 N 09-08/11 ответчик обратился к истцу с предложением об изменении договора аренды в части сроков строительства.

В ответе от 23.09.2011 истец сообщил об отказе во внесении изменений в договор аренды в связи с отсутствием решения Градостроительно-земельной комиссии.

Из писем Москонтроля от 11.08.2010, Префектуры ЮВАО г. Москвы от 30.08.2010 следует, что возможность принятия решения о продлении срока реализации проекта строительства поставлена в зависимость от оплаты ответчиком стоимости права за заключение договора аренды.

Вступившим с законную силу решением от Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2010 по делу N А40-95782/10-49-832 требование Департамента земельных ресурсов г. Москвы о взыскании с ответчика 244 197 920 руб. платы за право на заключение договора аренды удовлетворено частично, в размере 2 563 392 руб.

Платежными поручениями N 119 от 27.05.2011, N 120 от 01.06.2011, N 137 от 10.06.2011 подтвержден факт оплаты ответчиком стоимости права на заключение договора аренды в связи с увеличением площади предоставленного земельного участка и заключением сторонами дополнительного соглашения от 11.03.2008.

Уведомлением от 15.07.2011 истец обратился в адрес ответчика с требованием представить в месячный срок документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию и имущественные права на построенный объект.

Департамент земельных ресурсов города Москвы направил уведомление от 05.06.2012 N 33-И-1889/12 о расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

ООО "АЛЬТАИР-1" возражало против расторжения договора, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не подписало, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Постановлением Правительства Москвы от 10.04.2007 года N 239-ПП, а также условиями договора срок вывода гаражей не устанавливался, в связи с чем в силу п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство по выводу гаражей должно быть исполнено ответчиком в разумный срок после возникновения обязательства.

Разумность срока, в течение которого арендатором была выполнена указанная обязанность и устранены обстоятельства, исключающие возможность начала строительства, истцом в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривалась.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что до апреля 2009 года ответчик был лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке в связи с наличием автостоянок, а также нормативные сроки строительства установлены в 2 года, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик объективно лишен был возможности надлежащим образом исполнить обязательства по договору и завершить строительство до окончания срока действия разрешения на строительство - 17.04.2010.

Учитывая также, что возможность предпринять действия по продлению сроков строительства возникло у ответчика с момента вступления в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2010 по делу N А40-95782/10-49-832, то есть с 09.03.2011, и ответчик обращался к истцу с предложением об изменении договора в части сроков строительства, в котором ему истцом было отказано, суды сделали обоснованный вывод о том, что допущенное ответчиком несоблюдение срока строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке, не может быть признано существенным нарушением договора, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора и удовлетворения иска.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что неосвоение ответчиком участка в установленные градостроительной документацией сроки является в силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.1 договора основанием для расторжения договора, собственник был вправе рассчитывать на освоение земельного участка арендатором путем строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости до конца 2009 года.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В п. 6.1 договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неосвоение ответчиком участка в установленные градостроительной документацией сроки.

Между тем, суды установили отсутствие вины ответчика в нарушении нормативного срока строительства.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции истец не представил доказательства, подтверждающие, что нарушение договора арендатором влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем суды обоснованно сделали вывод об отсутствии такого ущерба, который из смысла п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.

Кроме того, заявитель приводит довод о том, что судом не дана правовая оценка факту расторжения договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" путем направления уведомления о таком расторжении.

Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" в случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления возражений по вопросу расторжения договора до истечения месячного с момента направления уведомления о расторжении договора срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Данный довод был проверен судом апелляционной инстанции и правомерно отвергнут, поскольку ответчик возражал против расторжения договора в одностороннем порядке, уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды помимо уведомления от 05.06.2012 на момент принятия судом первой инстанции решения направлено не было.

С учетом вышеизложенного доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные. Судебные акты по настоящему делу являются законными и обоснованными, приняты с соблюдение норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2012 года по делу N А40-121896/11-9-1103, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

С.В.Алексеев Н.С.Чучунова