Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2012 г. N 09АП-31916/12

г. Москва

12 декабря 2012 г.

А40-121896/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2012.

Дело N А40-121896/11-9-1103

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Тихонова А.П., Красновой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарями Макаровым П.Н., Алмасхановым М.У., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2012, принятое судьей Иевлевым П.А., по делу N А40-121896/11-9-1103 по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬТАИР-1" (ОГРН 1027739599183, ИНН 7721035387) третьи лица: Москомархитектура, Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы, Правительство Москвы, ООО "Миреель", о расторжении договора аренды земельного участка при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Клоков Е.В. по доверенности от 10.01.2012, Кастальская Г.С. по доверенности от 09.08.2012, от ответчика: Добров П.В. по доверенности от 24.11.2012 от третьих лиц: от Москомархитектура, ООО "Миреель" - не явились, извещены;

от Префектуры ЮВАО г.Москвы - Астапенко В.В., по доверенности от 02.08.2012, от Правительства Москвы - Клоков Е.В., по доверенности от 08.06.2012, Крылова Е.В., по доверенности от 28.10.2010,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов г.Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬТАИР-1" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.09.1998 года N М-07-012673, ссылаясь на статьи 309,310,450,452,619 Гражданского кодекса РФ, статьи 22,46 Земельного кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены: Москомархитектура, Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы, Правительство Москвы, ООО "Миреель".

Решением суда от 24.08.2012 года в удовлетворении иска отказано. Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что в согласованный сторонами срок ответчик был лишен возможности осуществлять строительство на предоставленном в аренду земельном участке, поскольку в течение нормативного срока - два года у арендатора имелись препятствия в виде наличия на спорном земельном участке гаражей-автостоянки, подлежащих выводу, а также в виде не продления компетентными государственными органами срока разрешения на строительство из-за наличия судебного спора по взысканию платы за право на заключение спорного договора аренды.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить требование о расторжении договора, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то обстоятельство, что свои обязательства по договору о строительстве в течение 2008 -2009 г.г. на спорном земельном участке торгового центра с автостоянкой арендатор не исполнил, в связи с чем, истец не получил того, на что вправе был рассчитывать, заключая договор. По мнению заявителя, затягивание вывода автостоянок не освобождает ответчика от своевременного исполнения обязанностей, а доказательств того, какие меры, необходимые для строительства, были осуществлены ответчиком в период с апреля 2009 по апрель 2010 г.г.ответчик в суд не представил. Кроме того, заявитель ссылается на то обстоятельство, что судом не была дана правовая оценка факту расторжения спорного договора аренды истцом в одностороннем порядке.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица: Москомархитектура, ООО "Миреель" в судебное заседание не явились, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили. Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей указанных третьих лиц, по правилам, предусмотренным ч.5 ст.156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 29.09.1998 между Москомземом, правопреемником которого является истец (арендодатель), и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N М-04-012673, расположенного по адресу: Москва, Рязанский пр-т, вл. 101, общей площадью 9 400 кв. м., для размещения торгового центра. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.03.2000 N 77-01/00-07/2000-19533.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 11.03.2008 года стороны увеличили площадь арендуемого земельного участка до 12 900 кв. м. (кадастровый номер 77:04:02009:144), арендатор принял обязательство осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008-2009 гг. (общая площадь возводимого объекта 60 280 кв. м.). Дополнительное соглашение зарегистрировано 15.04.2008 N 77-77-14/007/2008-258.

По условиям сделки (раздел 4) арендатор обязан осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008-2009 гг.; не изменять целевого использования земельного участка; после завершения строительства оформить и зарегистрировать в установленном порядке имущественные права на здание; договор подлежит досрочному расторжению при выявлении случаев самовольного строительства.

Факт нахождения на спорном земельном участке на момент предоставления его ответчику в целях строительства объекта недвижимости некапитальных объектов (открытая автостоянка), принадлежащих на праве собственности третьим лицам (гражданам) в количестве 249 человек подтверждается, в том числе и Постановлением Правительства Москвы от 10.04.2007 года N 239-ПП (пункт 6) и не оспаривается сторонами.

Предоставленное по дополнительному соглашению от 11.03.2008 года арендатору право владения и пользования земельным участком площадью до 12 900 кв. м. на момент начала течения срока исполнения им обязанности по строительству торгового центра было обременено правами пользования третьих лиц, что следует из указанного Постановления.

Ответчиком добровольно приняты обязательства по осуществлению вывода гаражей автостоянки N 38 в полном объеме за счет собственных средств, по проведению рыночной оценке гаражей, по осуществлению выплаты владельцам компенсации в размере рыночной стоимости их гаражей, определенной на основании выполненного специализированной организацией отчета об оценке, что подтверждается пунктом 7 названного Постановления. Ответчиком получено разрешение на строительство торгового центра с автостоянкой от 21.04.2008, срок действия разрешения - до 17.04.2010 года.

Факт завершения арендатором работ по выводу автостоянки в марте 2009 года подтверждается объяснениями представителя ответчика, расходным кассовым ордером, договорами, актами от 26.09.2008, от 30.01.2009 года и истцом не опровергается.

Письмом от 02.04.2009 г. Заместитель Префекта ЮВАО г.Москвы на предложение ответчика о продлении срока строительства до 2012 года предложил обратиться с этим вопросом в Контрольный комитет г.Москвы.

Письмом от 02.08.2011 N 09-08/11 ответчик предложил истцу внести изменения в договор аренды в части сроков строительства; в ответе от 23.09.2011 ДЗР г. Москвы сообщил об отказе внести изменения в договор аренды в связи с отсутствием решения Градостроительно-земельной комиссии.

Из писем Москонтроля от 11.08.2010, Префектуры ЮВАО г. Москвы от 30.08.2010 следует, что возможность принятия решения о продлении срока реализации проекта строительства поставлена в зависимость от оплаты ответчиком стоимости права за заключение договора аренды.

Решением от Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2010 по делу N А40-95782/10-49-832, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций от 09.03.2011, от 01.06.2011, требование Департамента земельных ресурсов г. Москвы о взыскании с ответчика 244 197 920 руб. платы за право на заключение договор аренды удовлетворено частично в размере 2 563 392 руб.

В связи с увеличением площади предоставленного земельного участка и заключением сторонами дополнительного соглашения от 11.03.2008 ответчик полностью оплатил стоимость права на заключение договора аренды в размере, что подтверждено пунктом 4.3 Постановления Правительства Москвы от 10.04.2007 N 239-ПП "О проектировании и строительстве торгового центра по адресу: Рязанский просп., вл. 101", вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-95782/10-49-832, платежными поручениями N 119 от 27.05.2011, 120 от 01.06.2011, N 137 от 10.06.2011.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора истец направил в адрес ответчика уведомление от 15.07.2011 г. с предложением подписать соглашение о расторжении договора. 05.06.2012 N 33-И-1889/12 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды в соответствии с положениями п.22 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Поскольку ответчик возражал против расторжения договора, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не подписал, истец и обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении указанного договора аренды.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу ст.287 ГК РФ, подпункта 4 п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством; аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ч. 1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

При таких условиях, арендодатель, требуя в судебном порядке досрочно расторгнуть долгосрочный договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта недвижимости в силу упомянутых законодательных норм должен представить доказательства, подтверждающие что нарушение договора арендатором влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а также доказать, что обстоятельства, исключающие возможность использования арендатором земельного участка для целей, для которых он был ему предоставлен, отсутствовали.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что с момента начала течения двухлетнего срока исполнения арендатором принятой на себя обязанности по строительству торгового центра предоставленное ему арендодателем право владения и пользования земельным участком было в значительной степени ограничено, обременено правами пользования земельным участком третьими лицами, и спорный договор аренды не устанавливал определенный срок, в течение которого упомянутые права должны были быть прекращены.

Таким образом, надлежащее исполнение арендатором обязанности по строительству торгового центра было поставлено под условие, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит в течение сроков, определенных договором аренды. Не был определен срок вывода гаражей и упомянутым Постановлением Правительства г.Москвы.

По смыслу п.2 ст.314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Разумность срока, в течение которого арендатором была выполнена обязанность по выводу со спорного земельного участка гаражей, добровольно понесены расходы, связанные с выводом и выплатой прежним владельцам компенсаций, т.е. устранены обстоятельства, исключающие возможность использования земельного участка под цели строительства, истцом не опровергнута.

Право арендатора на получение компенсации понесенных указанных затрат в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ни договором, ни постановлением от 10.04.2007 N 239 ПП не предусмотрено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, оценив в совокупности и во взаимосвязи условия договора, представленные в материалы дела письменные доказательства (письма и обращения ответчика к компетентным органам), действия и последующее поведение арендодателя, бездействие иных государственных органов по продлению срока действия разрешения на строительство пришел к обоснованному выводу о том, что, учитывая нормативные сроки строительства - 2 года, арендатор объективно лишен был возможности надлежащим образом исполнить взятые обязательства и завершить строительство до окончания срока действия разрешения на строительство - 17.04.2010 года, поскольку по условиям договора в случае самовольного строительства, в отсутствие соответствующего разрешения, договор аренды подлежал бы досрочному прекращению.

Таким образом, не предоставив в рассматриваемой ситуации арендатору дополнительно к согласованному, нормативно обусловленному, сроку строительства разумный срок для прекращения прав прежних пользователей земельного участка, не предусмотрев в связи с этим возможность и право арендатора на продление сроков строительства и внесения в связи с этим изменений в договор аренды, арендодатель, действуя своей волей и в своем интересе, не мог рассчитывать на завершение ответчиком строительства торгового центра с автостоянкой и ввода его в эксплуатацию в оговоренные в договоре сроки. Своим правом на соблюдение баланса публичного и частного интереса арендодатель не воспользовался.

При таких обстоятельствах названное в апелляционной жалобе нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка в виде несоблюдения срока возведения на нем объекта недвижимости, договора, не предусматривающего последующего распределения площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, не признается судебной коллегией существенным по смыслу п.2 ст.450 ГК РФ.

Кроме того, судебная коллегия отмечает следующее.

По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.

При этом в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и, исходя из общего принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса РФ" (пункт 3) с учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Выбор способа защиты принадлежит лицу, чье право нарушено, однако не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

При рассмотрения требования о расторжении договора аренды по требованию одной из сторон в связи допущенным нарушением другой стороной его условий судебной коллегией учитывается не только сам факт нарушения установленного договором срока исполнения обязательства, но и соотношение исполненных и неисполненных обязательств, характер самого допущенного нарушения, его вид, продолжительность, последствия правонарушения, целесообразность сохранения договора и возможность его дальнейшего исполнения, а также учесть, что расторжение вышеуказанного договора повлечет существенные негативные последствия для арендатора, нежели защитит либо восстановит права и законные интересы арендодателя, поскольку ответчик выполнил обязанность, предусмотренную пунктом 7 постановления от 10.04.2007 N 239 ПП, за свой счет завершил работы по выводу и выплате компенсаций, а право арендатора на получение компенсации понесенных затрат по выводу с земельного участка автостоянки в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя ни договором, ни названным постановлением не предусмотрено.

Что касается довода апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции в нарушение процессуальных норм не была дана правовая оценка факту расторжения спорного договора аренды истцом в одностороннем порядке, то он отклоняется судебной коллегией, поскольку на момент принятия обжалуемого судебного акта - 09.07.2012 года такой факт не имел места.

Ссылка в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что договор аренды земельного участка, о котором идет речь в пункте 22 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса РФ, считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора, признается судебной коллегией несостоятельной.

Таковым в силу упомянутой законодательной нормы договор аренды признается со дня направления арендатору Уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды. А поскольку указанное Уведомление, как установлено апелляционным судом, на момент принятия судом первой инстанции решения направлено не было, то доводы апелляционной жалобы в указанной части нельзя признать обоснованными, влекущими отмену судебного акта либо его изменения.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе с Департамента земельных ресурсов г.Москвы взысканию не подлежит, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты по делам, рассматриваемым в арбитражном суде в качестве истцов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 24.08.2012 по делу N А40-121896/11-9-1103 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Кораблева М.С.

Судьи

Тихонов А.П. Краснова С.В.