Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 мая 2013 г. N Ф05-4212/13 по делу N А40-112191/2012

г. Москва

21 мая 2013 г.

Дело N А40-112191/12-142-1045

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Агапова М.Р.

судей Ворониной Е.Ю., Латыповой Р.Р.

при участии в заседании:

от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "МАКОНДР" Тюриной А.А. по доверенности от 01 марта 2012 года

от заинтересованного лица (ответчика) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Масленниковой К.А. по доверенности от 09 января 2013 года

рассмотрев 14 мая 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица (ответчика) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 04 декабря 2012 года Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Филиной Е.Ю.

на постановление от 26 февраля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Поташовой Ж.В., Поповым В.И., Яковлевой Л.Г.

по делу N А40-112191/12-142-1045

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "МАКОНДР" (ООО "МАКОНДР", ОГРН 1027739455259)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве, ОГРН 1097746680822)

о признании незаконным решения

третье лицо Департамент имущества города Москвы

УСТАНОВИЛ:

ООО "МАКОНДР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения от 23 мая 2012 года N 03/131/2011-552 и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4, общей площадью 77,9 кв.м (1 этаж, пом. III а, комн. NN 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6).

В качестве третьего лица по делу привлечен Департамент имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2013 года, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве просит отменить решение и постановление, поскольку они приняты незаконно и необоснованно, с нарушением норм права. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель ООО "МАКОНДР" возражал против ее удовлетворения.

Представитель Департамента имущества города Москвы, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Проверив правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно нее, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Арбитражные суды установили, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель), ГУП ДЕЗ района "Сокольники" (балансодержатель) и ООО "МАКОНДР" (арендатор) 27 января 2003 года заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, рег. N 04-219/2003 с дополнительным соглашением от 15 марта 2006 года к нему, в соответствии с пунктом 1.1 которого на основании договора аренды от 01 июля 1998 года N 04-405/98 арендодатель и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 77,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4/1, стр. 3.

Срок действия договора, согласно пункту 2.1 дополнительного соглашения устанавливается с 10 января 2003 года до 31 августа 2021 года.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем имеются соответствующие отметки регистрационного органа. По акту приема-передачи помещение передано заявителю.

ООО "МАКОНДР", являясь субъектом малого предпринимательства, в связи с принятием Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), обратился в Департамент имущества города Москвы с письмом по вопросу выкупа арендуемых ООО "МАКОНДР" нежилых помещений, в том числе, нежилого помещения арендуемого на основании договора от 27 марта 2003 года N 04-219/2003 и расположенного по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4/1, стр. 3.

Письмом от 16 октября 2008 года Департамент имущества города Москвы указал на то, что положения Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, определяющие порядок и условия выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в обязанности органов государственной власти при реализации преимущественного права выкупа, установлены статьей 9 указанного Закона и вступают в силу с 01 января 2009 года, в связи с чем, рассмотреть обращение о выкупе нежилых помещений в настоящее время не представляется возможным.

ООО "МАКОНДР" повторно обратился в Департамент имущества города Москвы с письмом по вопросу о выкупе помещений.

По результатам обращения ООО "МАКОНДР", Департаментом имущества города Москвы издано распоряжение от 09 августа 2011 года N 1909-р, в соответствии с которым принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4 общей площадью 77,9 кв.м (1 этаж, пом. III а, комн. NN 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6), запись о государственной регистрации права собственности города Москвы от 04 апреля 2007 года N 77-77-03/023/2007-158, свидетельство 77 АД N 284738, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве от 04 апреля 2007 года, путем предоставления ООО "МАКОНДР" преимущественного права выкупа указанного имущества, предоставив рассрочку по оплате сроком на 1 год, а также установить стоимость выкупаемого нежилого помещения в размере 6300000 рублей.

В соответствии с распоряжением Департамента имущества города Москвы от 15 августа 2011 года N 1938-р внесены изменения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень).

Согласно приложению к данному распоряжению, объект недвижимости по адресу, г. Москва, Стромынский пер., д. 4/1, стр. 3 общей площадью 77,9 кв.м исключен из перечня.

Между Департаментом имущества города Москвы (продавец) и ООО "МАКОНДР" (покупатель) 19 августа 2011 года заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-7, в соответствии с пунктами 1.1 - 1.5 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4, общей площадью 77,9 кв.м (1 этаж, пом. III а, комн. NN 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6) согласно кадастровому паспорту помещения инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 1441/6 (02115230:0012), выданному ГУП МосгорБТИ (Восточное ТБТИ), а покупатель принять и оплатить это имущество.

Объект находится в собственности города Москвы, что подтверждается записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 апреля 2007 года N 77-77-03/023/2007-158, свидетельство 77 АД N 284738, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве от 04 апреля 2007 года.

Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Право собственности на объект возникает у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон определены в пункте 2 договора, цена и порядок расчетов в пункте 3 (согласно пункту 3.1 цена объекта составляет 6300000 рублей в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 июля 2011 года N 580-11/2011, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс").

ООО "МАКОНДР" сдало документы на государственную регистрацию договора и перехода права собственности.

Управление Росреестра по Москве в соответствии с сообщением от 13 января 2012 года N 03/131/2011-552 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, указав на имеющиеся нарушения.

Согласно представленным документам, в том числе расписке от 24 апреля 2012 года, замечания регистрирующего органа заявителем устранены.

Решением от 23 мая 2012 года N 03/131/2011-552 Управление Росреестра по Москве отказало ООО "МАКОНДР" в регистрации договора купли-продажи помещения и переходе права собственности, указав на то, что заявителем не приложены документы, необходимые для проведения регистрации, в том числе правоустанавливающие документы, предусмотренные статьей 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации); не представлены документы об отсутствии задолженности у заявителя по арендной плате, пеням и штрафам за выкупаемое имущество, а также документы, свидетельствующие о не включении выкупаемого объекта в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства; из содержания договора, распоряжения Департамента имущества города Москвы и иных документов не представляется возможным определить на основании субъекта или на основании органа власти реализуется преимущественное право выкупа; исключение субъекта из списка Перечня само по себе не является соблюдением Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества; отсутствует отчет оценки ООО "Центр оценки "Аверс".

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13, пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию права по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии малого и среднего предпринимательства в РФ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном часть 2 статьи 9 Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 данного Закона перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в РФ.

Положениями части 2 статьи 9, части 2 статьи 10 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества установлено, что с 01 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в РФ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Рассматривая данное дело, суды правильно указали, что арендуемое ООО "МАКОНДР" помещение включено Правительством Москвы в Перечень 16 декабря 2008 года, то есть после опубликования Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (25 июля 2008 года) и за 16 дней до возникновения у ООО "МАКОНДР" возможности обращения с заявлением о выкупе помещения.

В связи с этим действия Правительства Москвы по включению указанного помещения в Перечень нарушают права и законные интересы заявителя, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

Поскольку заявитель соответствовал всем условиям статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, кроме условия о том, что объект не должен быть включен в Перечень, которое фактически направлено на ограничение прав заявителя, то у Департамента имущества города Москвы имелись основания для заключения с ним договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, вне зависимости от того включен объект в Перечень или нет.

Довод ответчика о том, что поскольку распоряжение Департамента имущества города Москвы от 15 августа 2011 года N 1938-р об исключении указанного объекта из перечня выпущено позже распоряжения от 09 августа 2011 года N 1909-р о приватизации указанного объекта и соответственно договор купли-продажи от 19 августа 2011 года N 10-7 является ничтожной сделкой, несостоятелен и правомерно отклонен судами, так как факт выпуска распоряжения от 15 августа 2011 года N 1938-р позже распоряжения от 09 августа 2011 года N 1909-р, не может свидетельствовать о ничтожности договора-купли продажи, так как само по себе наличие объекта в Перечне не является препятствием для осуществления заявителем права на его выкуп.

Исключение спорного объекта из Перечня скорее техническое действие, направленное на систематизацию и учет объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.

Довод ответчика о необходимости представления в Управление Росреестра по Москве отчета об оценки рыночной стоимости объекта, проверен судами и правильно отклонен со ссылками на положения Закона об оценочной деятельности и имеющиеся в материалах дела доказательства.

Таким образом, всесторонне, полно и объективно исследовав в судебном заседании все доводы и доказательства лиц, участвующих в деле, дав им надлежащую оценку, арбитражный суд первой, а при повторном рассмотрении дела и апелляционной инстанции, разрешили спор без нарушения норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов.

Выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций по применению норм материального права соответствуют установленными ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Поэтому доводы кассационной жалобы, фактически сводящиеся к иной, чем у судов оценке обстоятельств дела и имеющихся доказательств, проверенные и обоснованно отклоненные судами, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2013 года по делу N А40-112191/12-142-1045 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве без удовлетворения.

Председательствующий судья

М.Р. Агапов

Судьи

Е.Ю. Воронина Р.Р. Латыпова