Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2013 г. N 09АП-1836/13

г. Москва

26 февраля 2013 г.

Дело N А40-112191/12-142-1045

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поташовой Ж.В.,

судей:	Яковлевой Л.Г., Попова В.И.,
при ведении протокола	помощником судьи Степкиным М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2012 по делу N А40-112191/12-142-1045, судьи Филиной Е.Ю.,

по заявлению ООО "МАКОНДР" (107014, г.Москва, ул. Стромынка, д. 11, стр. 1)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (ОГРН 1097746680822; 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 15)

третье лицо: Департамент имущества города Москвы (127006, г.Москва, ул. Каретный ряд, д. 2/1)

о признании незаконным решения N 03/131/2011-552 от 23.05.2012 и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, рассоложенное по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д. 4, общей площадью 77,9 кв.м. (1 этаж, пом. IIIа, комн. NN1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6)

при участии:

от заявителя:	Тюрина А.А. по доверенности от 01.03.2012, уд. N 3147;
от ответчика:	Масленникова К.А. по доверенности от 09.01.2013 N 40/2013;
от третьего лица:	Шатхин Н.В. по доверенности от 29.12.2012 N 1048-д, уд.1095;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.12.2012, принятым по данному делу, удовлетворены требования ООО "МАКОНДР" (далее - заявитель, Общество) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным решения N 03/131/2011-552 от 23.05.2012 и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4, общей площадью 77,9 кв.м. (1 этаж, пом. IIIа, комн. NN 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6). Кроме того суд первой инстанции взыскал с Управления в пользу ООО "МАКОНДР" 2000 руб. расходов по уплате госпошлины и возвратил ООО "МАКОНДР" из федерального бюджета 2000 руб. излишне уплаченной госпошлины.

При этом суд исходил из того, что решение Управления нарушает требования действующего законодательства, а также права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ, выслушав представителей заявителя, ответчика, третьего лица с учетом исследованных по делу доказательств и доводов апелляционной жалобы полагает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, 16.12.2011 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4, общей площадью 77,9 кв.м. (1 этаж, пом. IIIа, комн. N N 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6), с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.

Решением N 03/131/2011-552 от 23.05.2012 ответчик отказал заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4, общей площадью 77,9 кв.м. (1 этаж, пом. IIIа, комн. NN 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с абз. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 13 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В соответствии с абз. 4, 6, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию права по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Решение об отказе в государственной регистрации вынесено ответчиком на основании абз. 4, 6, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Между Департаментом имущества города Москвы в лице директора Восточного территориального агентства (арендодатель), ГУП ДЕЗ района "Сокольники" (балансодержатель) и ООО "МАКОНДР" (арендатор) 27.01.2003 заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, рег. N 04-219/2003 с дополнительным соглашением от 15.03.2006 к нему, в соответствии с п.1.1 которого на основании договора аренды N 04-405/98 от 01.07.1998 арендодатель и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 77,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4/1, стр. 3.

Срок действия договора, согласно п. 2.1 (в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2006) устанавливается с 10.01.2003 до 31.08.2021. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем имеются соответствующие отметки регистрационного органа. По акту приема-передачи помещение передано заявителю.

Как следует из материалов дела, заявитель, являясь субъектом малого предпринимательства, в связи с принятием Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в Департамент имущества г. Москвы с письмом по вопросу выкупа арендуемых ООО "МАКОНДР" нежилых помещений, в том числе, нежилого помещения арендуемого на основании договора N 04-219/2003 от 27.03.2003 и расположенного по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4/1, стр. 3.

Письмом от 16.10.2008 Департамент имущества г. Москвы указал на то, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, определяющие порядок и условия выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в обязанности органов государственной власти при реализации преимущественного права выкупа, установлены статьей 9 указанного закона и вступают в силу с 01.01.2009, в связи с чем, рассмотреть обращение о выкупе нежилых помещений в настоящее время не представляется возможным.

Из материалов дела следует, что заявитель повторно обратился в Департамент имущества г. Москвы с письмом по вопросу о выкупе помещений. По результатам обращения ООО "МАКОНДР", Департаментом имущества города Москвы издано распоряжение от 09.08.2011 N 1909-р, в соответствии с которым принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4 общей площадью 77,9 кв.м (1 этаж, пом. IIIа, комн. NN 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6), запись о государственной регистрации права собственности города Москвы от 04.04.2007 N 77-77-03/023/2007-158, свидетельство 77 АД N 284738, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве от 04.04.2007, путем предоставления ООО "МАКОНДР" преимущественного права выкупа указанного имущества, предоставив рассрочку по оплате сроком на 1 год (п. 1 распоряжения); а также установить стоимость выкупаемого нежилого помещения (п. 1) в размере 6 300 000 руб. (п. 2 распоряжения).

В соответствии с распоряжением Департамента имущества города Москвы от 15.08.2011 N 1938-р внесены изменения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Согласно приложению к данному распоряжению, объект недвижимости по адресу, г. Москва, Стромынский пер., д. 4/1, стр. 3 общей площадью 77,9 кв.м. исключен из перечня.

Между Департаментом имущества города Москвы (продавец) и ООО "МАКОНДР" (покупатель) 19.08.2011 заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-7, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Стромынский пер., д. 4, общей площадью 77,9 кв.м (1 этаж, пом. IIIа, комн. NN 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6) согласно кадастровому паспорту помещения инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 1441/6 (02115230:0012), выданному ГУП МосгорБТИ (Восточное ТБТИ), а покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно п. 1.2 объект находится в собственности города Москвы, что подтверждается записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.04.2007 N 77-77-03/023/2007-158, свидетельство 77 АД N 284738, выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве от 04.04.2007.

Согласно п. 1.3 продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

Согласно п. 1.4 в соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.5 право собственности на объект возникает у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон определены в статье 2 договора, цена и порядок расчетов в статье 3, согласно п. 3.1 которой цена объекта составляет 6 300 000 руб. в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости 26 июля 2011 N 580-11/2011, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс".

ООО "МАКОНДР" сдало документы на государственную регистрацию договора и перехода права собственности.

Управление Росреестра по Москве в соответствии с сообщением от 13.01.2012 за N 03/131/2011-552 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, указав на нарушения имеющиеся нарушения.

Согласно представленным документам, в том числе расписке от 24.04.2012, замечания регистрирующего органа заявителем устранены.

Решением от 23.05.2012 N 03/131/2011-552 Управление Росреестра по Москве отказало ООО "МАКОНДР" в регистрации договора купли-продажи помещения и переходе права собственности, указав на то, что заявителем не приложены документы, необходимые для проведения регистрации, в том числе правоустанавливающие документы, предусмотренные ст. 17 Закона о регистрации; не представлены документы об отсутствии задолженности у заявителя по арендной плате, пеням и штрафам за выкупаемое имущество, а также документы, свидетельствующие о не включении выкупаемого объекта в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства; из содержания договора, Распоряжения ДИГМ и иных документов не представляется возможным определить на основании субъекта или на основании органа власти реализуется преимущественное право выкупа; исключение субъекта из списка МСП само по себе не является соблюдением 159-ФЗ"; отсутствует отчет оценки ООО "Оценки "Аверс".

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

В силу положений ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008 года.

Как верно установлено судом первой инстанции, арендуемое ООО "МАКОНДР" помещение включено Правительством Москвы в Перечень 16.12.2008, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (25.07.2008) и за 16 дней до возникновения у общества возможности обращения с заявлением о выкупе помещения.

В соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11, действия Правительства Москвы по включению указанного помещения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

Поскольку заявитель соответствовал всем условиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, кроме условия о том, что объект не должен быть включен в Перечень, которое фактически направлено на ограничение прав общества, то у Департамента имущества города Москвы имелись основания для заключения с ним договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, вне зависимости от того включен объект в Перечень или нет.

На основании изложенного, довод ответчика о том, что поскольку Распоряжение ДИГМ N 1938-р от 15.08.2011 об исключении указанного объекта из перечня выпущено позже Распоряжения N 1909-р от 09.08.2011 о приватизации указанного объекта и соответственно договор купли-продажи от 19.08.2011 N 10-7 является ничтожной сделкой, был обоснованно отклонее судом первой инстанции, как несостоятельный.

Факт выпуска Распоряжения ДИГМ N 1938-р от 15.08.2011 об исключении указанного объекта из перечня позже Распоряжения N 1909-р от 09.08.2011 о приватизации указанного объекта, не может свидетельствовать о ничтожности договора-купли продажи, так как само по себе наличие объекта в Перечне не является препятствием для осуществления заявителем (ООО "МАКОНДР") права на его выкуп.

Исключение третьим лицом спорного объекта из Перечня как верно оценено судом первой инстанции, скорее техническое действие, направленное на систематизацию и учет объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.

Довод ответчика о необходимости представления в Управление Росреестра по Москве отчета об оценки рыночной стоимости объекта также получил надлежащую оценку суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст. 6 ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта.

Как установлено судом, оценка проведена ООО "Центр "Аверс", отчет об оценке составлен 26.07.2011 по заказу Департамента имущества города Москвы, в судебном порядке отчет не обжаловался.

Как следует из п. 3.1 договора между Департаментом имущества города Москвы и заявителем он заключен по цене, установленной в отчете ООО "Центр "Аверс" от 26.07.2011, то есть в рамках полугодового срока установленного законодательством.

Таким образом, требование Управления Росреестра по Москве о предоставлении при регистрации перехода права отчета об определении рыночной стоимости объекта, не основано на законе, следовательно, нарушает права заявителя на своевременное проведение регистрационных действий.

Остальные замечания, указанные в сообщении о приостановлении государственной регистрации, заявителем были устранены, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Поскольку заявителем представлены регистрирующему органу документы в объеме, предусмотренном Законом о регистрации, и соответствуют требованиям действующего законодательства, то отказ ответчика в государственной регистрации перехода права собственности обоснованно признан судом первой инстанции недействительным и нарушающим права и законные интересы заявителя, в этой связи правомерно и применение положений пп. 3 п. 4 ст. 201 АПК РФ при наложении обязанности на ответчика устранить нарушения допущенных прав и законных интересов заявителя путем регистрации перехода права собственности.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 04.12.2012 по делу N А40-112191/12-142-1045 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Ж.В. Поташова

Судьи

Л.Г. Яковлева В.И. Попов