Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 мая 2013 г. N Ф05-4959/13 по делу N А40-93539/2012

г. Москва

31 мая 2013 г.

Дело N А40-93539/12-82-845

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2013года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца Государственного бюджетного учреждения здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы" (ОГРН 1027700456156) - Хрусталева Д.В. по доверенности от 09.01.2012 N 1, Алымова П.Н. по доверенности от 03.07.2012 N 34,

от ответчика ООО "Будем здоровы" (ОГРН 1037739777294) - Хлебниковой О.С. по доверенности от 25.04.2013, Ивановой Л.Н. по доверенности от 30.09.2011 N 45,

от третьего лица Департамента имущества города Москвы - не явилось, извещено.

рассмотрев 29.05.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ООО "Будем здоровы"

на постановление от 04 февраля 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Тихоновым А.П.

по иску Государственного бюджетного учреждения здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы"

к ООО "Будем здоровы"

о расторжении договора аренды нежилого фонда и об освобождении нежилых помещений

третье лицо Департамент имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения иска) к ООО "Будем здоровы" о расторжении договора аренды от 02.07.2008 N 08-186/08 и выселении из нежилых помещений общей площадью 178,1кв.м, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4, 5 (2 этажа) и комнат N N 1, 2, 8 (1 этажа) в здании по адресу: город Москва, ул.Крылатские Холмы, д.30, корп.2 и обязании передать в освобожденном виде истцу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 ноября 2012 года производство по делу в части требования о расторжении договора прекращено, в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части; в удовлетворении иска в части выселения и обязания передать в освобожденном виде истцу отказано.

При этом суд исходил из того, что согласно договору аренды истец выступает в качестве арендодателя. Указанный арендодатель не предпринимал никаких действий по прекращению договора аренды.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда города Москвы от 04 февраля 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 02 ноября 2012 года отменено в части отказа в требовании о выселении. ООО "Будем здоровы" обязал выселить из нежилых помещений общей площадью 178,1кв.м, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4, 5 (2 этажа) и комнат N N 1, 2, 8 (1 этажа) в здании по адресу: город Москва, ул. Крылатские Холмы, д.30, корп.2 и передать истцу в освобожденном виде. В остальной части решение суда оставить без изменения.

Не согласившись с принятым постановлением, ООО "Будем здоровы" подало кассационную жалобу, в которой просит постановление отменить по основаниям несоответствия выводов содержащихся в постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов заявитель указал, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что у ответчика отсутствует право владения объектом аренды по прекращении договора аренды, и возникновение у истца права для истребования указанного объекта из его незаконного владения ответчика путем его выселения и обязания передать объект аренды истцу в освобожденном виде, является ошибочным.

Апелляционный суд, признавая спорный договор прекращенным, не учел разъяснение, данное в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Нормы пункта 2 статьи 452 и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность одной из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

При этом, в соответствии с разъяснением, данным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из чего следует, что арендодатель в порядке досудебного урегулирования спора был обязан направить арендатору уведомление об отказе от договора, из содержания которого должны были определенно усматриваться: необходимость исполнения обязательства в разумный срок (срок освобождения арендуемых помещений) и волеизъявление арендодателя на отсутствие намерений продолжать арендные отношения.

Представленное истцом в материалы дела письмо от 24.04.2012 г. N 403 (л.д. 52 том 1) нельзя считать надлежащим уведомлением об отказе от договора и соответствующим закону, поскольку в нем отсутствуют сроки по исполнению обязательства (дописка от руки 04.06.2012 г. в конце печатного текста надлежаще не заверена лицом, внесшим исправление), уведомление при буквальном толковании содержит просьбу о направлении полномочного представителя для составления акта возврата помещения.

Кроме того, в уведомлении арендодателя указана дата для составления акта приема-передачи помещения - 04 июня 2012 г., что противоречит установленному законом трехмесячному сроку для признания договора прекращенным и уведомлению Департамента имущества города Москвы (л.д. 50 том 1).

Оборотная сторона уведомления, на которой заполняются реквизиты адресата (г. Москва, Крылатские холмы д. 30 корп. 2 ООО "Будем здоровы") содержит дату вручения 16.04.2012 г. (т.3, л.д. 5). Однако, согласно штампу отделения почтовой связи, данное уведомление прибыло на почту только 17.04.2012 г., руководителя ОПС, подставившего свою подпись в уведомлении, также установить из данного уведомления не возможно.

Согласно п.3.3 спорного договора при прекращении договора аренды арендатор передает арендодателю объект по акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения действия договора. Согласно доводам истца, договор прекращен 03.07.2012 г., то есть передача объекта должна быть произведена после 03.07.2012 и до 17.07.2012 г. Иск о выселении подан в суд, согласно штампу канцелярии 09.07.2012 г., то есть преждевременно.

Ответчик полагает, что арендодатель (истец), а не собственник должен был направить арендатору (ответчику) уведомление об отказе от договора.

В соответствии со ст.ст. 120, 296, 298 ГК РФ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. N 21 п. 9 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 ГК РФ" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 N 23) Собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.

Согласно спорному договору аренды истец выступает в качестве арендодателя. Указанный арендодатель не предпринимал никаких действий по прекращению договора аренды.

Стороны в договоре аренды N 08-153/08 от 29.05.2008 г. в п. 8.3 договора предусмотрели строго ограниченный перечень случаев, в связи с которыми собственнику предоставлено право расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Ни на одно из данных оснований, перечисленных в п. 8.3 договора ни истец, ни третье лицо не ссылаются и их не доказывают.

Департамент имущества города Москвы в качестве обоснования направления уведомления от 02.04.2012 г. исх. N 08-12/650 об отказе от договора ссылается на пункт 5.2.3 спорного договора, который предусматривает обязанность собственника направить уведомление при принятии решения о прекращении действия договора по истечении его действия не позднее 3 (трех месяцев), из чего следует, что такое уведомление должно было быть направлено не позднее 10 декабря 2010 года. Это положение договора регулирует правоотношения сторон в период действия срочного договора и не распространяется на правоотношения сторон при возобновлении договора на неопределенный срок.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Будем здоровы" поддержали заявленные в кассационной жалобе доводы.

Государственное бюджетное учреждение здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое постановление законным и обоснованным.

В обоснование возражений указывает, что между Департаментом имущества города Москвы (собственник), Государственным лечебно-профилактическим учреждением Кожно-венерологический клинический диспансер N 7 Западного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ответчиком (арендатор) в июле 2008 года был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления N 08-186/08 (далее - договор). В соответствии с договором ответчику были переданы в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 121614, г. Москва, ул. Крылатские холмы, дом 30, корп. 2. общей площадью 178,1 кв.м. на 1 и 2 этажах, согласно приложениям к договору (поэтажный план).

Согласно ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с п. 5.2.3 договора все стороны договора установили, что именно собственник по истечении срока действия договора, то есть тогда, когда договор считается, в силу закона, возобновленным на неопределенный срок, в случае принятия решения о прекращении действия договора обязан направить уведомление об этом не позднее трех месяцев, что полностью соответствует ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Департамент имущества города Москвы, являясь равноправной стороной договора, на основании ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно п. 5.2.3. договора отказался от договора и прекратил его действие, о чем уведомил ответчика письмом N 08-12/639 от 02.04.2012 г.

Со стороны Департамента имущества г. Москвы (собственник) в суд были представлены и судом исследованы все документы, подтверждающие как отправку уведомления по почте РФ (реестр отправлений), так и вручение адресату (ответчику) - уведомление о вручении.

Собственник письмом от 02.04.2012 г. за N 08-12/651 сообщил о расторжении договора истцу и наделил истца правом приема у ответчика помещений.

Истец также письменно уведомлял ответчика о прекращении договора на основании указанного выше письма собственника и необходимости осуществления мероприятий, направленных на возврат помещений.

Также о прекращении действия договора стороны были уведомлены собственником, соответственно у истца, которому имущество передано на праве оперативного управления, отсутствует разрешение собственника на передачу данного имущества в аренду, а у ответчика отсутствуют основания для занятия ответчиком спорного помещения.

Департамент имущества города Москвы, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного разбирательства своего представителя в суд кассационной инстанции не направил. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.03.2012 в ЕГРП зарегистрировано право оперативного управления Государственного бюджетного учреждения здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы" в отношении помещений общей площадью 178,1кв.м, состоящих из комнат N N 1, 2, 3, 4, 5 (2 этажа) и комнат N N 1, 2, 8 (1 этажа) в здании по адресу: город Москва, ул. Крылатские Холмы, д.30, корп.2 (л.д.57 том 1).

На основании договора от 02.07.2008 N 08-186/08 (в редакции дополнительного соглашения от 2010 года к договору) ГУЗ города Москвы "Кожно-венерологический диспансер N 7" УЗ ЗАО города Москвы, правопреемником которого является Государственное бюджетное учреждение здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы" и социальному развитию" с согласия Департамента имущества города Москвы (представителя собственника) предоставило в аренду ООО "Будем здоровы" на срок по 10.03.2011 комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5 (2 этажа) и комнаты N N 1, 2, 8 (1 этажа) нежилого помещения общей площадью 178,1кв.м в здании по адресу: город Москва, ул. Крылатские Холмы, д.30, корп.2.

Согласно пункту 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на не определенный срок (ст. 610).

Согласно п. 5.2.3 договора собственник по истечении срока действия договора, в случае принятия решения о прекращении действия договора обязан направить арендатору уведомление об этом не позднее трех месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Департамент имущества города Москвы (представитель собственника) письмом исх. от 02.04.2012 N 08-12/639, врученным арендатору 16.04.2012 (л.д. 37 том 2) уведомил последнего об отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; Государственное бюджетное учреждение здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы" (арендодатель, субъект права оперативного управления) письмом исх. от 24.04.2012 N 403, врученным арендатору 25.04.2012 (л.д. 52 том 1) сообщил арендатору о своем требовании освободить объект аренды в связи с отказом от договора.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что содержащееся в письме исх. от 24.04.2012 N 403 требование следует толковать как выражающее отказ арендодателя от договора аренды от 02.07.2008 N 08-186/08.

Кассационный суд соглашается с выводами суда апелляционной инстанций, о надлежащем уведомлении Департаментом имущества города Москвы арендатора об отказе от договора в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и прекращении договорных отношений.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из вышеуказанного, с учетом того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения арендованного имущества, как и правовых оснований занимать спорное арендованное имущество суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика права владения объектом аренды по прекращении договора аренды, и возникновении у истца права для истребования указанного объекта из его незаконного владения ответчика путем его выселения и обязания передать объект аренды истцу в освобожденном виде.

Изложенный в кассационной жалобе довод заявителя о том, что представленное истцом письмо нельзя считать надлежащим уведомлением об отказе от договора подлежит отклонению, так как в соответствии со ст. 610 ГК РФ и п. 5.2.3 договора аренды обязанность собственника заблаговременно уведомить арендатора об отказе от договора заключается в необходимости заблаговременно направить арендатору уведомления о расторжении договора путем посылки заказанной корреспонденции.

Как отмечено выше, в данном случае представитель собственника указанную обязанность исполнил, направив соответствующее уведомление в установленном порядке по всем известным ему адресам арендатора.

Доводы кассационной жалобы о не подтверждении получения ответчиком уведомления о расторжении договора, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Из материалов дела следует, что уведомление от 02.04.2012 N 08-12/639 о прекращении договора аренды направлялось Департаментом имущества города Москвы ответчику. Истец также письмом уведомил ответчика о расторжении договора аренды и о необходимости формирования комиссии по возврату и приемке помещений, которое было получено ответчиком 25.04.2012 (л.д.52 том 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 Информационного письма Высшего Арбитражного РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае направления арендодателем арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными.

Доводы кассационной жалобы изучены судом кассационной инстанции, однако с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, основанные на неправильном толковании норм материального права, опровергаемые материалами дела и установленными обстоятельствами.

Судом апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы суда, содержащиеся в обжалуемом постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта судебная коллегия не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-93539/12-82-845 от 04 февраля 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Будем здоровы" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова