Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2013 г. N Ф05-5648/13 по делу N А40-102188/2012

г. Москва

18 июня 2013 г.

Дело N А40-102188/12-53-950

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дербенева А. А., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Новиковой Н.В. по доверенности от 09.10.2012 N 1079,

от ответчика - Коростелева М.К. по доверенности от 31.10.2012,

рассмотрев 10 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу

Закрытого акционерного общества "2-ой Таксомоторный парк"

на решение от 26 декабря 2012 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Козловым В. Ф.,

на постановление от 14 марта 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М. С., Тихоновым А. П., Кузнецовой Е. Е.,

по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское имущество" (ОГРН 1047727021198)

к Закрытому акционерному обществу "2-ой Таксомоторный парк" (ОГРН 1027700165910)

о взыскании долга по договору аренды, выселении

УСТАНОВИЛ: Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество" (далее ГУП г. Москвы "Московское имущество", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "2-ой Таксомоторный парк" (далее ЗАО "2-ой Таксомоторный парк", ответчик) о взыскании 1 629 478 руб. 93 коп., составляющих: 1 440 203 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате по договору N 17-00135/08 от 25.06.2008 за период с января 2010 года по май 2012 года, 189 274 руб. 94 коп. пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей с января 2009 года по май 2012 года, выселении из нежилого помещения, общей площадью 420,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, с.п. Десеновское, д. Тупиково, б/о Чайка, жилой корпус лит. "В".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2012 года исковые требования частично удовлетворены.

С ЗАО "2-й таксомоторный парк" в пользу ГУП г. Москвы "Московское имущество" взысканы 1 615 919 руб. 30 коп., в том числе 1 440 203 руб. 99 коп. задолженности, 175 715 руб. 31 коп. пени, а также 33 051 руб. 01 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Суд выселил ЗАО "2-й таксомоторный парк" из нежилого помещения общей площадью 420,4 кв.м по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, с.п. Десеновское, д. Тупиково, б/о Чайка, жилой корпус лит. "В", и обязал ответчика передать его в освобожденном виде ГУП г. Москвы "Московское имущество". В остальной части иска отказал.

При этом суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется. Судом произведен расчет неустойки, подлежащей уплате ответчиком в период с июля 2009 года по май 2012 года с учетом применения по заявлению ответчика исковой давности.

Поскольку ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей, истец уведомлением от 06.06.2012 N 1730/12 заявил об отказе от исполнения договора аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008. Суд признал данный договор расторгнутым.

При прекращении договора аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество, которая ответчиком не исполнена, предусмотренных гражданским законодательством оснований для занятия спорного помещения ответчиком суд не установил.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2013 года указанное решение оставлено без изменения.

ЗАО "2-й таксомоторный парк" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы полагает, что судом необоснованно взыскана задолженность по арендной плате, поскольку ответчик не пользовался объектом аренды в заявленный в иске период по причине невозможности его использования по целевому назначению.

ЗАО "2-й таксомоторный парк" указывает, что 19.11.2012 истцом совместно с ответчиком организован выезд на территорию спорного объекта, в результате произведенной экспертизы экспертом установлен и зафиксирован факт неиспользования и невозможности использования помещения в заявленный в иске период времени, поскольку коммуникации и конструктивные элементы строения полностью изношены.

Ответчик указывает, что суд апелляционной инстанции не установил, подлежат ли имеющиеся недостатки объекта аренды исправлению за счет текущего ремонта, либо за счет проведения капитального ремонта, обязанность в проведении которого в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на арендодателе.

Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможным по не зависящим от арендатора причинам, по мнению заявителя жалобы, правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании арендных платежей и пени не имеется.

Также ответчик полагает, что поскольку договор аренды не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, оснований для начисления пени не имеется, требование об уплате пени удовлетворению не подлежит.

Заявитель жалобы ссылается на невозможность исполнения решения суда в части освобождения здания и передаче его истцу, поскольку ответчик с 2010 года лишен возможности использовать указанный объект недвижимости, объект находится под охраной истца и должностные лица ответчика на объект не допускаются.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считает решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что 25.06.2008 между ГУП г. Москвы "Московское имущество" (арендодатель) и ЗАО "2-ой Таксомоторный парк" (арендатор) заключен договор N 17-00135/08 аренды здания, общей площадью 420,4 кв.м, расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский район, с.п. Десеновское, д. Тупиково, б/о Чайка, жилой корпус лит. "В", для использования в рекреационных целях.

Срок аренды - с 12.11.2007 по 11.10.2008 (пункт 2.1 договора).

Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 12.11.2007.

Дополнительным соглашением от 11.10.2008 к договору аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008 стороны продлили срок его действия до 11.09.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, договор был возобновлен на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 6.1 договора аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008 за пользование арендованным имуществом арендатор обязался перечислять до 5-го числа расчетного месяца арендную плату в размере 50 728 руб. 32 коп.

В соответствии с пунктом 7.1 названного договора при неуплате платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки арендных платежей.

Суд установил, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей по договору аренды в период с января 2010 года по мая 2012 года, задолженность составляет 1 440 203 руб. 99 коп., просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период с января 2009 года по май 2012 года имеется.

Ответчик заявил о применении исковой давности по настоящему спору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 Постановления).

Истец обратился с настоящим иском в суд 23.07.2012 (согласно штемпелю органа почтовой связи на конверте).

Договором аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008 установлен срок уплаты арендных платежей - до 5-го числа расчетного месяца.

Суд, применив исковую давность по требованию о взыскании пени за период с января 2009 года по май 2012 года, удовлетворил требование о взыскании пени за период с июля 2009 года по май 2012 года, сумма пени составила 175 715 руб. 31 коп.

Требование о взыскании задолженности заявлено в пределах срока исковой давности.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил установленное договором N 17-00135/08 от 25.06.2008 обязательство по уплате вышеназванных платежей, суд правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, взыскал с ответчика задолженность в полном объеме, требование о взыскании пени с учетом применения исковой давности признал частично подлежащим удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что судом необоснованно взыскана задолженность по арендной плате, поскольку ответчик не пользовался объектом аренды в заявленный период по причине невозможности его использования по целевому назначению, исследован, оценен и отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

В обоснование довода ответчик ссылается на технический отчет от 24.11.2012, составленный экспертом ООО "Новое решение", по теме "Обследование технического состояния спального корпуса лит. В, расположенного по адресу: г. Москва, Новомосковский административный округ, с.п. Десеновское, деревня Тупиково, б/о "Чайка".

Согласно данному отчету по результатам экспертизы, проведенной в период с 19 по 24 ноября 2012 года визуальным методом исследования, установлено, что объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии (отсутствует козырек над входной группой, внутри здания отсутствует ограждение лестниц, облицованная поверхность полов имеет значительные дефекты, отштукатуренные поверхности стен имеют трещины, частично имеются обрушения оштукатуренной поверхности, полотнища обоев отслаиваются от стен, окрашенная поверхность потолков имеет трещины, шелушение, отслаивание от поверхности, в здании отсутствуют системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования, пожарной сигнализации, коммуникации и конструктивные элементы строения практически полностью изношены.

Истцом ответчику по акту приема-передачи от 12.11.2007 передан объект аренды.

Как следует из указанного акта приема-передачи, техническое состояние здания на момент передачи удовлетворительное, полностью соответствует условиям договора и свободно от размещения третьих лиц, все инженерные конструкции, коммуникации, оборудование, находящиеся в помещениях и передаваемые вместе с ним, являющиеся его неотъемлемой частью, находятся в исправном состоянии.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что поскольку указанные дефекты здания в акте приема-передачи не отражены, то либо при приемке здания в аренду названные дефекты отсутствовали, либо были оговорены при заключении договора аренды и заранее были известны арендатору, либо ухудшение состояния объекта аренды произошло в период срока аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 5.4.6 договора аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008 установлена обязанность арендатора за свой счет осуществлять текущий ремонт арендуемого объекта. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, арендатор подписал дополнительное соглашение от 11.10.2008 о продлении срока аренды, от исполнения договора после истечения срока аренды не отказался.

Исходя из вышеизложенного, довод заявителя жалобы о том, что пользование ответчиком арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, в заявленный в иске период не было возможным по не зависящим от арендатора причинам, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании арендных платежей и пени не имеется, несостоятелен.

Заявитель жалобы полагает, что поскольку договор аренды не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке в связи с чем является незаключенным, оснований для удовлетворения требования о взыскании пени по данному договору не имеется.

Указанный довод несостоятелен в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку истцом и ответчиком договор аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008 изначально был заключен на срок с 12.11.2007 по 11.10.2008, то есть на срок менее года, указанный договор государственной регистрации не подлежал.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 8.3 договора аренды N 17-00135/08 от 25.06.2008 предусмотрено, что невнесение арендной платы более одного срока либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за один срок, является основанием для отказа арендодателя от договора аренды.

Истец направил ответчику уведомление N 1730/12 от 06.06.2012 об отказе от исполнения договора аренды N 0-509/99 от 17.11.1999, которое получено последним 25.08.2012.

При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права признан судом расторгнутым.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения ответчиком спорным помещением суд не установил, решение о выселении ответчика и передаче помещений в освобожденном виде арендодателю обоснованно.

Довод заявителя жалобы о том, что спорный объект аренды находится под охраной истца и должностные лица ответчика на объект не допускаются (акт об отказе в допуске от 11.12.2012), с 2010 года ответчик лишен возможности использовать указанный объект недвижимости, в связи с чем исполнение решения суда в части требования о передаче истцу в освобожденном виде здания невозможно, неоснователен.

Обстоятельство чинения истцом препятствий в освобождении арендованного имущества ответчиком документально не подтверждено, представленный акт об отказе в допуске от 11.12.2012 указанное обстоятельства не подтверждает, поскольку составлен ЗАО "2-ой Таксомоторный парк" в одностороннем порядке.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно и обоснованно признали исковые требования частично подлежащими удовлетворению.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2013 года по делу N А40-102188/12-53-950 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

А. А. Дербенев Н. С. Чучунова