Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2012 г. N Ф05-11007/12 по делу N А40-130066/2011

г. Москва

04 октября 2012 г.

Дело N А40-130066/11-11-1148

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" - Цуканов В.И., доверенность от 01.01.2012 г., Долматова Е.В., доверенность от 04.03.2011 г.

от ответчика ООО "ЮНИКЛО (РУС)" -Кантырев К.А., доверенность от 11.01.2012 рассмотрев 27 сентября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", истца

на решение от 02 апреля 2012 года Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Давыдовой О.В,

на постановление от 04 июля 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Барановской Е.Н.,

по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД"

к ООО "ЮНИКЛО (РУС)" (ОГРН 1097746030920, ИНН 7705878750)

о взыскании 411 965, 41 долларов США,

УСТАНОВИЛ:

Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - Компания, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" (далее - ООО "ЮНИКЛО (РУС)", ответчик) о взыскании 442 231,80 долларов США, в том числе 411 965,41 долларов США задолженности по оплате помещения и 30 266,39 долларов США неустойки за период с 26.03.2011 по 03.07.2011 за просрочку оплаты по Соглашению об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR2010/06-Anc6 от 15.11.2010 года.

Иск заявлен на основании ст.ст. 310, 421, 425, 614 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда 02.04.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 04.07.2012 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания спорных сумм, поскольку условие о выплате платы за коммерческое использование противоречит требованиям гражданского законодательства и является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, в связи с чем, истец не вправе до государственной регистрации права собственности на здание требовать с ответчика платы за использование помещения с апреля 2011 по июль 2011 года.

Компанией "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой ответчик просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт о взыскании с ответчика в пользу истца спорных сумм задолженности по внесению платы за использование помещения в сумме, эквивалентной 441 965,41 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату принятия судебного акта, а также неустойки в сумме, эквивалентной 30 266,38 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату принятия судебного акта;

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм материального права.

Заявитель находит ошибочным вывод суда об отсутствии у истца права в отсутствие регистрации своего права собственности на торговое здание в ЕГРП передавать ответчику в пользование (в аренду) помещения в торговом Центре, а также получать плату за пользование ответчиком переданным истцом помещением (стр. 5 Решения). В данном случае, суды неправильно истолковали положения статьи 608 ГК РФ и применили закон, не подлежащий применению, а именно - ст. 168 ГК РФ, а также не применили статью 6 Федерального закона ?Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений?.

Заявитель находит вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о недействительности положений Соглашения, устанавливающих обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком в отношении возмездного пользования ответчиком имущества истца до государственной регистрации права собственности истца на помещение, положенные в основу обжалуемых решения и постановления, противоречащим правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06 марта 2012 года N 13898/11. Арбитражный суд первой инстанции при отсутствии в материалах доказательств подтверждающих принадлежность помещения, являвшегося предметом Соглашения иному лицу кроме Истца, а также при отсутствии спора о праве собственности на помещение, не имел оснований исследовать и давать оценку правам истца на помещение, являвшееся предметом Соглашения, заключенного между ответчиком и истцом, а также не имел оснований для признания положений заключенного истцом и ответчиком Соглашения недействительными.

Заявитель также считает вывод Девятого арбитражного апелляционного суда о непредставлении истцом доказательств ввода в эксплуатацию Центра на момент начала коммерческого использования ответчиком Центра, не соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам, представленным Истцом, а именно: свидетельству о государственной регистрации права права собственности на помещения, расположенные по адресу: Москва, наб. Пресненская, дом 2, согласно перечню помещений в графе объект права, от 28.12.2011 г., номер 77-АП 678357, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, и содержащему указание на реквизиты и дату выдачи истцу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21 февраля 2011 года, N RU77181000-003371.

Представители истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на кассационную жалобу

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление судов подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, исковые требования по настоящему делу заявлены в связи с неисполнением ответчиком в рамках заключенного 15.11.2010 г. между Акционерной компанией с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", Республика Кипр, действующей через Филиал в Российской Федерации (Арендодатель), осуществлявшего проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости - торгового центра, и ООО "ЮНИКЛО (РУС)" (Арендатор) Соглашения об использовании помещения, состоящего из площадей, имеющих условное обозначение - номер Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 (нулевом) этаже (отметка 124,6) многофункционального торгово-развлекательного центра NMR 2010/06-Апсб с адресными ориентирами: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2.

Как усматривается из условий Соглашения, предметом соглашения является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, использование арендатором помещения и "согласование взаимодействия сторон в период до государственной регистрации договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях краткосрочного договора аренды (п. 2.1.Соглашения).

Условиями заключенного Соглашения предусматривалось обязанность истца в период до государственной регистрации права собственности истца на здание торгового центра и помещение и заключения между истцом и ответчиком договора аренды помещения, указанного в Соглашении, предоставить ответчику возможность проведения в помещении подготовительных работ для подготовки к ведению коммерческой деятельности ответчиком, а также возможность ведения в помещении коммерческой деятельности ответчика. Соглашение предусматривает обязательства ответчика выполнить в помещении работы по подготовке помещения к ведению коммерческой деятельности и начать ведение в помещении коммерческой деятельности.

Предусмотренный Соглашением порядок использования помещения до регистрации права собственности истца в ЕГРП не противоречит законодательству и соответствует обычаям делового оборота.

Срок действия заключенного между сторонами Соглашения составлял 5 (пять) лет (п. 10.6. Соглашения)..

Во исполнение условий Соглашения спорные помещения, общей площадью 1 887,6 кв. м были переданы 29.11.2010 года по акту приема-передачи ответчику для проведения работ в соответствии с условиями названного Соглашения.

Право собственности на помещения, расположенные по адресу: Москва, наб. Пресненская, д. 2, согласно перечню помещений указанного в графе объект права, было зарегистрировано 28.12.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357.

31.01.2012 г. на основании акта приема-передачи ответчик возвратил истцу помещение Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 этаже уровень 124,6, в связи с прекращением Соглашения и краткосрочного договора аренды (п. 1, т. 3, л.д. 21 - 22).

По условиям сделки (пункт 1 Соглашения) под датой начала коммерческого использования помещения стороны понимают дату открытия помещения для доступа покупателей (посетителей) и ведения коммерческой деятельности арендатора в соответствии с разрешенным использованием помещения, при этом стороны договорились считать такой датой 04.03.2011 г.

Впоследствии дополнительным Соглашением N 1 дата начала коммерческого использования была перенесена на 18.03.2011 года.

Согласно п. 6.4.1 договора, в период с даты начала коммерческого использования помещения и до даты начала аренды, арендатор уплачивает арендодателю периодический платеж - плата за пользование помещения - в размере 100% от суммы арендной платы (как определено в договоре аренды и в общих условиях) за аналогичный период. Платежи осуществляются после получения счетов арендодателя, в сроки и в порядке, предусмотренном договором аренды для выплаты арендной платы.

В соответствии с пунктом 6.4.2 Соглашения плата за использование помещения в части, соответствующей размерам базовой арендной платы, маркетинговых расходов и эксплуатационных расходов, подлежат зачету в счет авансового платежа (п. 4.5.2 соглашения) в течение первого месяца с даты начала коммерческого использования помещения.

В случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, арендатор уплачивает арендодателю пеню, предусмотренную 1.13 Общих условий в размере 0,2% за каждый день задержки платежа со дня установленного срока уплаты соответствующей суммы по день ее полной уплаты арендодателю (Пункт 9.9 Соглашения).

Право собственности истца на здание торгового центра, включая помещения, переданные истцом ответчику в соответствии с условиями Соглашения, зарегистрировано в ЕГРП 28 декабря 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357.

В соответствии с условиями Соглашения с даты регистрации права собственности истца, то есть с 28 декабря 2011 года между истцом и ответчиком действует договор краткосрочной аренды помещений.

Поскольку в период с апреля по июль 2011 года арендатор вел в спорном помещении коммерческую деятельность и взял на себя обязательства вносить периодические платежи за использование помещения, однако в сроки установленные в соглашении плату за пользование помещением не уплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга и неустойки.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, пришли к выводу о том, что нормы Соглашения, предусматривающие условия об оплате ответчиком истцу авансовых платежей, платы за использование помещения (коммерческое пользование) противоречат требованиям гражданского законодательства (ст. 8, ст. 607, ст. 608 ГК РФ) и являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ.

Суды первой и апелляционной инстанций в обоснование своего вывода указали на то обстоятельство, что истцом заявлены исковые требования о взыскании платы за использование помещения ответчиком период с апреля 2011 года по июль 2011 года включительно, т.е. до даты государственной регистрации права собственности истца на помещение в ЕГРП, в то время как отсутствие регистрации в ЕГРП права собственности истца означает отсутствие у истца права собственности на помещение, на основании чего суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Суд кассационной инстанции находит вывод суда первой и апелляционной инстанции ошибочным и исходит из следующего.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью связать стороны до момента появления у контрагента права на необходимую вещь с тем, чтобы в установленный предварительным договором срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности истца на объект на момент заключения договора в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения.

Как следует из условий Соглашения и материалов дела, истец заключил с ответчиком Соглашение как лицо, имевшее право на основании ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" распоряжаться объектом своих капитальных вложений в виде строившегося торгового центра.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон), инвесторам предоставлено право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений. При этом Закон не предусматривает требования о государственной регистрации в ЕГРП права собственности инвестора на объект капитальных вложений для осуществления инвестором прав, предусмотренных ст. 6 названного Закона.

Таким образом, отсутствие у истца как стороны названного Соглашения права собственности на спорное помещение на дату расторжения такого соглашения с учетом того обстоятельства, что срок заключения договора аренды, предусмотренный соглашением, не истек, не может рассматриваться как свидетельство неисполнения истцом обязательств перед ответчиком.

Такие выводы суда кассационной инстанции согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 14 июля 2009 года N 402/09.

В соответствии с п. 10.2 соглашения стороны признают и подтверждают, что настоящее соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем к отношениям сторон по настоящему соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено настоящим соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.

С даты передачи ответчику помещения истец предоставил ответчику возможность использования помещения для производства подготовительных работ, являющихся обязательной и неотъемлемой частью процесса его подготовки для осуществления в нем коммерческой деятельности.

Такой порядок взаимоотношений сторон соответствует обычаям делового оборота и имеет своей целью дать ответчику возможность произвести ремонтные работы в помещении с учетом вида и специфики осуществляемой коммерческой деятельности еще на этапе строительства торгового центра для исключения задержки ввода его в эксплуатацию после открытия торгового центра. Соответственно проведение ответчиком таких подготовительных работ осуществляется им исключительно в своих интересах и для собственной выгоды.

Предполагается, что ответчик, действуя разумно и добросовестно и рассчитывая с учетом произведенных необходимых улучшений извлечь для себя прибыль при ведении в помещении коммерческой деятельности, должен предвидеть последствия неисполнения им обязательств по соглашению.

Вывод суда о непредставлении истцом суду доказательств ввода в эксплуатацию объекта аренды противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

Из перечня документов-оснований государственной регистрации права собственности истца на торговый центр в ЕГРП, указанных в Свидетельстве о государственной регистрации права 77-АН 678357 (т.З л.д. 9-11), следует, что разрешение на ввод Центра в эксплуатацию было выдано 21 февраля 2011 года (N RU77181000-003371), то есть до расторжения названного Соглашения.

Суд апелляционной инстанции в мотивированном постановлении также указал на то, что в данном случае речь идет о взыскании истцом платы в виде неосновательного сбережения денежных средств за фактическое пользование имуществом, в том числе, и до момента государственной регистрации в качестве объекта недвижимости. Поскольку истец с заявлением об изменении предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ в суд не обращался, не лишен возможности обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за время фактического пользования ответчиком помещением в целях извлечения коммерческой выгоды, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции об отсутствии у истца оснований для взыскания с ответчика спорных платежей за пользование переданным помещением,

Поэтому неисполнение ответчиком предусмотренных заключенным соглашением обязательств выполнить в помещении подготовительные работы и приступить к ведению коммерческой деятельности не может освобождать его от уплаты предусмотренных соглашением платежей.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у истца оснований требовать исполнения ответчиком обязательств по внесению платы за использование помещений (коммерческое использование), предусмотренных Соглашением, равно как и оснований для признания недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ положений Соглашения, предусматривающих указанные обязательства ответчика перед истцом.

Данная правовая позиция суда кассационной инстанции согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 06 марта 2012 года N 13898/11.

Аналогичные выводы суда отражены в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.07.2012 г. по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-90357/11-157-759 с участием Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД".

Суд апелляционной инстанции в мотивированном постановлении также указал на то, что в данном случае речь идет о взыскании истцом платы в виде неосновательного сбережения денежных средств за фактическое пользование имуществом, в том числе, и до момента государственной регистрации в качестве объекта недвижимости.

Поскольку истец с заявлением об изменении предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ в суд не обращался, не лишен возможности обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за время фактического пользования ответчиком помещением в целях извлечения коммерческой выгоды, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции об отсутствии у истца оснований для взыскания с ответчика спорных платежей за пользование переданным помещением.

Между тем, судом не учтено следующее.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при обращении в суд указывать на подлежащие применению (по его мнению) нормы права в исковом заявлении.

Однако, принимая во внимание, в том числе положения ст.ст. 6, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, можно прийти к выводу о том, что арбитражный суд не связан правовыми доводами лиц, участвующих в деле.

Согласно части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 3 части 4 статьи 170 Кодекса).

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 3) ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, при рассмотрении спора, независимо от ошибочной квалификации правоотношений истцом или ответчиком, суд должен дать им правильную квалификацию и применить нормы материального права, подлежащие применению.

Данное толкование указанных норм процессуального права соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 16.11.2010 N 8467/10 по делу N А19-12205/09-58.

В постановлении апелляционной инстанции также нашел отражение вывод суда о том, что поскольку на момент заключения Соглашения в ноябре 2010 года, помещение передавалось для проведения ремонтных (отделочных) работ, предполагалось возведение дополнительных конструкций (строительство купола со стороны гостиницы), соответственно, объективно было невозможно предусмотреть качественные характеристики объекта недвижимости, соответствующие целям назначения имущества для спорного периода (коммерческое использование), строительство купола гостиницы продолжалось после передачи помещения ответчику, что явилось причинами попадания воды в арендуемое помещение и препятствовало его использованию.

Данный вывод суда основан на пояснениях ответчика и письмах истца (т. 3, л.д. 52, л.д. 107), двустороннем акте от 19.08.2011 года (т. 2, л.д. 140), которые не относятся к спорному периоду.

Кроме того, придя к выводу об отсутствии у ответчика возможности пользоваться переданным ему помещением в связи с наличием технических недостатков, связанных с неполным выполнением истцом строительных работ, суд не исследовал вопрос о том, какой частью переданных ответчику помещений в торговом центре последний не имел возможности пользоваться по причине ведения истцом строительных работ купола гостиницы.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия признает необходимым обжалуемые судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильным применением судами норм материального и процессуального права по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду следует с учетом всего вышеизложенного дать надлежащую правовую оценку правоотношениям истца и ответчика с учетом смешанной правовой природы соглашения сторон от 15.11.2010 г. об использовании помещения, расположенного на 0 (нулевом) этаже (отметка 124,6) многофункционального торгово-развлекательного центра NMR 2010/06-Апсб с адресными ориентирами: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2, оценить обстоятельства исполнения истцом обязанности по предоставлению ответчику возможности пользования помещением для проведения отделочных работ и ведения коммерческой деятельности, исследовать обстоятельства исполнения ответчиком обязательств перед истцом, в том числе по оплате истцу платежей предусмотренных соглашением и на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02 апреля 2012 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 04 июля 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-130066/11-11-1148 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

О.И. Комарова Н.С. Чучунова