Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2013 г. N Ф05-3262/13 по делу N А41-24533/2012

г. Москва

4 июля 2013 г.

Дело N А41-21384/12

Резолютивная часть постановления объявлена 27.06.2013.

Полный текст постановления изготовлен 04.07.2013.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Алексеева С.В., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда" -

Береснева Т.О. - доверен. от 20.12.2012 г.

от общества с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой" -

Водолагин С.В. - доверен. от 24.04.2013 г.,

от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" - Левкина Т.А.- доверен. от 01.12.2011 г.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - уведомлен, не явился

от судебного пристава-исполнителя специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Ермакова А.Н. - уведомлен, не явился

рассмотрев в судебном заседании 27.06.2013

кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой" и общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда"

на постановление от 15.03.2013

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Александровым Д.Д., Коноваловым С.А.,

по делу N А41-21384/12 по иску общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (ОГРН 1067746912859; ИНН 7714657203)

к обществу с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой" (ОГРН 1067758887789; ИНН 7726552491),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы",

о взыскании задолженности по договору аренды и пени в размере 58324615,13 руб.,

и объединенному делу N А41-24533/12 по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" (ОГРН 5077746875355; ИНН 7706660033)

к обществу с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (ОГРН 1067746912859; ИНН 7714657203), обществу с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой" (ОГРН 1067758887789; ИНН 7726552491),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561; ИНН 7727270299), судебный пристав-исполнитель специализированного межрайонного отдела по исполнению особо важных исполнительных производств управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Ермакова А.Н.

о признании договора N ДДА-1-10137-320 аренды с выкупом земельного участка в собственность от 29.06.2011

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Северная звезда" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой" о взыскании 72 478 855 рублей 40 копеек основного долга по договору от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 и 6 153 440 рублей 64 копеек договорной неустойки за период с 12.07.2011 по 25.07.2012.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.05.2012 заявление ООО "Северная звезда" принято к производству, делу присвоен номер N А41-21384/12.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы".

ООО "УК Аурум Инвестмент" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "Северная звезда", ООО "КомплексСтрой" о признании недействительным (ничтожным) договора от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде двухсторонней реституции.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2012 заявление ООО "УК Аурум Инвестмент" принято к производству, делу присвоен N А41-24533/12.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.09.2012 дела N N А41-21384/12 и А41-24533/12 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер (N А41-21834/12).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2012 договор от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 признан недействительным в части выкупа земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320, в части аренды названного земельного участка отказано; в удовлетворении заявления ООО "Северная звезда" к ООО "КомплексСтрой" о взыскании задолженности арендной платы и пени по указанному договору отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2013 решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2012 по делу N А41-21384/12 изменено, договор аренды от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 признан недействительным в полном объеме, в иске ООО "Северная звезда" к ООО "КомплексСтрой" о взыскании задолженности по арендной плате и пени по указанному договору отказано.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом, ООО "КомплексСтрой" и ООО "Северная звезда" обратились с кассационными жалобами в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

В жалобе ООО "КомплексСтрой" просит постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда по делу А41-21384/2012 от 15.03.2013 отменить, решение Арбитражного суда Московской области по делу А41-21384/2012 от 26.10.2012 оставить в силе.

В качестве оснований обоснованности жалобы ООО "КомплексСтрой" ссылается: на нарушение норм материального права, судом не верно истолкованы нормы материального права, а именно ст. ст. 209, 218, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4. ст. 80 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве", заключение договора аренды квалифицировано как действие по распоряжению имуществом в условиях запрета на совершение любых действий, направленных на отчуждение имущества, договор аренды в условиях действовавшего запрета на отчуждение имущества был заключен сторонами легитимно, в связи с чем вышеуказанный судебный акт апелляционной инстанции подлежит отмене.

В жалобе ООО "Северная звезда" просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2012 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.20013 по делу N А41-21384/12, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В качестве оснований обоснованности жалобы ООО "Северная звезда" ссылается: выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, выводы суда о недействительности договора аренды земельного участка с последующим выкупом N ДДА-1-10137-320 от 29.06.11г. сделаны при существенном нарушении материальных и процессуальных норм, суды обеих инстанций не разрешили требование ООО УК Аурум о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобах.

ООО "УК Аурум Инвестмент" полагает, что судебный акт апелляционной инстанции является законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей явившихся в заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене постановления апелляционной инстанции в части признания в полном объеме договора аренды от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 недействительным, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами: Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.05.2009 по делу N А40-8736/09/-31-103 приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество ООО "Северная звезда".

Постановлением судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве от 21.05.2009 возбуждено исполнительное производство N 14777/15АС/2009 на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2009 по делу N А40-8736/09, наложен арест на земельный участок ООО "Северная звезда" с кадастровым номером 50:16:0701024:0283, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый ; ответчику запрещено отчуждать земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2010 по вышеназванному делу с Компании "ТАХАШЕ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД", общества с ограниченной ответственностью "Светлый город", общества с ограниченной ответственностью "Северная Звезда", закрытого акционерного общества "Созвездие" в пользу ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд "Кредитные ресурсы" солидарно взысканы 21.613.823,78 долларов США, составляющие сумму задолженности по кредитному договору, проценты за пользование кредитом и неустойку.

В результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:0283 образованы земельные участки с кадастровым номерами с 50:16:0701024:0311 по 50:16:0701024:0320, что следует из кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 09.09.2010. Земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:0320 расположен по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый и имеет площадь 10 137 +/- 35 кв. м.

29.06.2011 между ООО "Северная звезда" и ООО "КомплексСтрой" заключен договор аренды N ДДА-I-10137-320 вышеназванного земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:0320.

По условиям вышеназванного договора ООО "Северная звезда" (арендодатель) передало, а ООО "КомплексСтрой" (арендатор) приняло в аренду с правом выкупа в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:0320, договор прошел государственную регистрацию - 06.07.2011.

Удовлетворяя заявление ООО "УК Аурум Инвестмент" о признании договора недействительным в части выкупа спорного земельного участка и отказывая в остальной части, суд первой инстанции исходил из того, что передача в аренду земельного участка не являются действиями по его распоряжению, а установленные в рамках исполнительного производства ограничения касаются лишь выкупа.

Отменяя судебный акт первой инстанции в части отказа признания договора недействительным, суд апелляционной инстанции исходил из того, что действия по заключению договора аренды квалифицируются как действия по распоряжению таким имуществом, а наложенный арест на земельный участок сохранил свое действие.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в части признания договора аренды недействительным в полном объеме по следующим основаниям:

В силу пункта 4 статьи 80 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве" под арестом имущества должника понимается запрет распоряжения имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Постановлением судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве от 09.03.2011 исполнительное производство N 14777/15АС/2009 окончено, а установленные ограничения на отчуждение земельного участка сохранены.

В силу части 4 статьи 47 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007г.N 229-ФЗ (ред. от 27.07.2010 г) в постановлении об окончании исполнительного производства отменяются установленные для должника ограничения.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определения судьбы вещи (продажа вещи, сдача ее в залог, передача в аренду и т.д.). Понятия распоряжения вещью и ее отчуждения соотносятся как род и вид: не всякое распоряжение связано с отчуждением.

Поэтому вывод суда первой инстанции о правомочиях по распоряжению земельным участком лишь в форме отчуждения является ошибочным.

Вместе с тем ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию незаконного судебного акта, а именно:

Как усматривается из Постановления ФАС Московского округа от 24.07.2012 по делу N А41-41001/11 (электронная картотека арбитражных дел) между ООО "КомплексСтрой" (инвестор-застройщик) и ООО "Миллениум" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 01.08.2011 N ДДУ-10Б/2507. Строительство дома, указанного в договоре, ведется ООО "КомплексСтрой" на основании разрешения на строительство, проектно-сметной документации, на земельном участке с кадастровым (или) условным номером: 50:16:0701024:320, площадью 10137 кв. м, расположенным по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, мкр-н Светлый.

Правообладателем земельного участка с кадастровым (или) условным номером: 50:16:0701024:320 является ООО "Северная звезда", которое заключило с ООО "КомплексСтрой" договор аренды земельного участка от 29.06.2011 N ДДА-1-10137-320 на срок более одного года.

Арест принадлежащего ООО "Северная звезда" земельного участка влечет правовые последствия только для собственника этого недвижимого имущества, но не для арендатора земельного участка - ООО "КомплексСтрой". Договор аренды является действующим, а объект аренды (земельный участок) не является объектом спорных правоотношений.

Аналогичный вывод о действующем характере вышеназванного договора аренды сделан Арбитражным судом города Москвы в решении от 16 июля 2012 г. по делу N А40-12366/11.

Вместе с тем, вышеуказанные судебные акты не устанавливают обстоятельства, связанные с правомочностью заключения данного договора аренды в части выкупа.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна. Ничтожность сделки обусловлена незаконностью содержания сделки, которая не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия закону.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда российской Федерации N 6343/08 от 16.09.2008, внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.

Поэтому суды пришли к правомерному выводу о том, что действия ООО "Северная звезда", направленные на распоряжение земельным участком (купля-продажа), противоречат установленному запрету, а сделка, направленная по отчуждению земельного участка нарушает положения статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ.

В остальной части кассационный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о действующем характере вышеназванного договора аренды земельного участка от 29.06.2011 N ДДА-1-10137-320.

В удовлетворении требований ООО "Северная звезда" о взыскании с ООО "КомплексСтрой" задолженности по арендной плате и пени судами правомерно отказано.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 вышеназванного договора аренды арендная плата за пользование участком составляет 198 092 долларов США в месяц. Выкупная стоимость участка составляет 1 000 000 рублей и подлежит оплате арендатором в последний месяц аренды.

На основании отчета N 35/06 от 20.06.2012 ООО "Оценка, залоги, финансы" суды пришли к выводу, что установленный в договоре размер арендной платы в 51 раз размер превышает размер рыночной арендной платы, а выкупная стоимость земельного участка (отчет N 22/03 от 14.03.2012 ) составляет 96 910 00 рублей при условии проведения инженерных коммуникаций.

Оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что ООО "КомплексСтрой" исполнило свои обязательства по оплате арендных платежей и отсутствуют основания для взыскания задолженности и неустойки в силу ст.ст.330,614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2013 по делу N А41-21384/12 подлежит отмене в части признания в полном объеме договора аренды от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 недействительным, а в остальной части судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2013 по делу N А41-21384/12 отменить в части признания в полном объеме договора аренды от 29.06.2011 N ДДА-I-10137-320 недействительным.

Решение арбитражного суда Московской области от 26.10.2012 по тому же делу и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2013 по делу N А41-21384/12 в остальной части оставить в силе.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

С.В. Алексеев О.И. Комарова