Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июля 2013 г. N Ф05-3147/12 по делу N А40-77493/2011

г. Москва

16 июля 2013 г.

Дело N А40-77493/11-10-658

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Алексеева С.В., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Департамент городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента земельных ресурсов города Москвы) - Кузьминов Н.А., доверенность N 33-Д-76/13 от 16.04.2013 г.

от ответчика - ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" - Попенко А.В., доверенность от 10.06.2013 г., Зекелашвили З.В., доверенность от 01.04.2013 г.

от третьих лиц: 1. ГУП г. Москвы "Мосгортранс" - не явился, извещен,

2. ТСЖ "Остров" - Борщева О.В., доверенность от 05.07.2012 г.

3. Госинспекции по недвижимости г. Москвы - не явился, извещен,

4. от Префектуры СЗАО г. Москвы - не явился, извещен,

от заявителя апелляционной жалобы Березов А.С., лично (паспорт)

рассмотрев 11 июля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы (истец) на постановление от 19 марта 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" (ИНН 7701222854, ОГРН 1027739429959)

третьи лица: ГУП г. Москвы "Мосгортранс", ТСЖ "Остров", Госинспекция по недвижимости г. Москвы, Префектура СЗАО г. Москвы

о взыскании арендной платы, неустойки

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" (далее - ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N М-07-012181 от 05.08.1998 г. в сумме 36 875 558 руб. 56 коп. за период с 1-го квартала 2010 года по 2-й квартал 2011 года и неустойки в сумме 20 706 556 руб. 91 коп. за период с 22.12.2008 г. по 22.06.2011 г.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309,310,614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части внесения арендных платежей.

Решением от 19 октября 2011 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 36 875 558 руб. 56 коп. задолженности по арендным платежам и 2 372 626 руб. 31 коп. пени.

В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, тогда как ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей не представил.

При этом, суд первой инстанции снизил размер взыскиваемой неустойки на основании норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика об обременении арендуемого земельного участка находящейся на нем автомобильной дорогой, судом отклонен со ссылкой на то, что изменения в договор аренды в части уменьшения размера арендуемого земельного участка не вносились.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2012 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2012 года судебные акты отменены, в связи с неполным исследованием имеющих существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельств, нарушением норм процессуального и материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции счел не проверенным судами довод ответчика о том, что на арендуемом им земельном участке проходит муниципальная автомобильная дорога, наличие которой свидетельствует об обременении земельного участка, не предусмотренного договором.

При этом, аргументация судов обеих инстанций со ссылкой на статью 452 Гражданского кодекса Российской Федерации на возражения ответчика относительно нахождения на арендуемом им земельном участке автомобильной дороги кассационная инстанция сочла не достаточной, поскольку суды фактически не исследовали и не устанавливали это обстоятельство, не давали ему оценку, равно как и не предоставили ответчику возможности представить соответствующие доказательства в подтверждение его возражений, которые также должны были получить оценку суда.

Помимо этого, как посчитал суд кассационной инстанции, суды обеих инстанций не проверили довод ответчика о том, что на арендуемом им земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, находящиеся в управлении товарищества собственников жилья "Остров" и занимающие земельный участок площадью 217 116,3 кв.м. При этом, между ответчиком и ТСЖ "Остров" были заключены договоры о возмещении арендных платежей, в соответствии с которыми арендная плата за земельный участок (в части которой находятся объекты недвижимости ТСЖ "Остров") уплачивалась товариществом арендодателю (ДЗР г. Москвы), а перечисление ТСЖ "Остров" денежных средств в счет возмещения затрат ответчика по уплате арендных платежей подтверждается судебными актами по делу N А40-5830/11-156-19.

Таким образом, при новом рассмотрении дела, суду первой инстанции были даны указания - исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, а именно установить находятся ли на арендуемом ответчиком земельном участке земли общего пользования, занятые автомобильной дорогой, и частные жилые дома, принадлежащие физическим лицам, квалифицировать вид автомобильной дороги и характер ее использования, определить размер земельного участка, которым фактически ответчик может владеть и пользоваться как арендатор и соответственно за который могут быть взысканы арендные платежи.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены государственное унитарное предприятие г.Москвы "Мосгортранс", товарищество собственников жилья "Остров", Госинспекция по недвижимости г. Москвы, Префектура Северо-Западного округа г.Москвы.

Решением от 19 ноября 2012 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор аренды является действующим, участники сделки изменения в ее условия относительно величины переданного в аренду земельного участка не вносили, следовательно, арендатор обязан оплачивать пользование участком, площадь которого оговорена в условиях договора аренды.

Постановлением от 19 марта 2013 года Девятый арбитражный апелляционный суд решение изменил, взыскал с ответчика в пользу истца 4 063 932 руб. 56 коп. арендной платы и 2 283 930 руб. 10 коп. неустойки.

Апелляционный суд установил, что в период времени, за который взыскивается задолженность по арендной плате, истец фактически пользовался земельным участком площадью только 43136,9 кв.м. из 269891 кв.м., переданных в аренду.

При этом, апелляционный суд учел нахождение на части земельного участка автомобильной дороги, используемой неограниченным кругом лиц, а также учел возведение на арендуемом земельном участке многоквартирных жилых домов, переданных в собственность физических лиц и внесение арендных платежей на счет Департамента непосредственно ТСЖ "Остров".

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента земельных ресурсов г. Москвы, которое считает, что выводы апелляционного суда сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что изменений в договор аренды относительно площади арендуемого земельного участка стороны не вносили, поэтому арендатор должен уплачивать арендные платежи исходя из той площади земельного участка, которая указана в договоре аренды, а не той, которая используется. Кроме того, в материалы дела не представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающие регистрацию права собственности физических лиц на жилые дома (коттеджи), расположенные на земельном участке, также как и не имеется договоров купли-продажи коттеджей. Помимо этого, между ответчиком и ТСЖ "Остров" заключены договоры о возмещении арендных платежей, поэтому ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заявитель кассационной жалобы также считает не доказанным нахождение на земельном участке автомобильной дороги, поскольку согласно выписке из ЕГРП никаких обременений в виде автомобильной дороги земельный участок не имеет.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил постановление апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе.

Кроме того, представителем заявителя кассационной жалобы заявлено ходатайство о процессуальной замене истца на Департамент городского имущества города Москвы в связи с реорганизацией Департамента земельных ресурсов города Москвы путем присоединения к нему Департамента имущества города Москвы и изменением наименования, в подтверждение чего представлено постановление Правительства Москвы от 08 февраля 2013 года N 49-ПП и свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 77 N 015205344 от 27 февраля 2013 года.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев ходатайство представителя заявителя кассационной жалобы о процессуальной замене, счел его подлежащим удовлетворению.

Представитель ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.

Представитель ТСЖ "Остров" также возражал против доводов кассационной жалобы, полагая, что выводы апелляционного суда являются законными и обоснованными.

Заявитель апелляционной жалобы Березов А.С., явившийся лично, в судебном заседании суда кассационной инстанции полагал, что отмене подлежат решение и постановление апелляционного суда, поскольку не все фактические обстоятельства дела были точно установлены, а само дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция проверяет законность судебных актов первой и апелляционной инстанции, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, а поскольку Березов А.С. свою кассационную жалобу ни на решение, ни на постановление апелляционного суда не подавал, письменного отзыва на кассационную жалобу Департамента не предоставил, постольку кассационная инстанция в силу своих процессуальных полномочий проверяет законность судебных актов только по принятой к судебному производству кассационной жалобе Департамента.

Кассационным судом направлены в адрес ГУП г. Москвы "Мосгортранс", Госинспекции по недвижимости г. Москвы, Префектуры СЗАО г. Москвы, копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что постановление апелляционного суда является правильным в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 05 августа 1998 года между Московским земельным комитетом, в настоящее время ДЗР г. Москвы (арендодатель) и ООО "ФСК "Теско-М" (арендатор) был заключен договор N М-07-012181 долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 269 891 кв.м. (в том числе: под застройку - 71500 кв.м., под благоустройство и озеленение - 191 262 кв.м. и под проезд вдоль Гребного канала - 7128 кв.м.), кадастровый номер 77:07:01004:010, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Татаровская пойма, ул. Крылатская для строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-оздоровительной базы, спортивно-оздоровительного центра, оздоровительно-развлекательного комплекса с временным проживанием сроком на 49 лет.

Границы участка установлены в натуре и обозначены на прилагаемом к соглашению от 27 сентября 2000 года плане участка (приложение N 2) и идентифицированы поворотными точками.

Договор заключен с дополнительными соглашениями, в том числе, по дополнительному соглашению N М-07-012181/07 от 25.09.2001 г. все права и обязанности арендатора по договору перешли ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ".

В силу абзаца 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

По настоящему делу, в постановлении от 26 апреля 2012 года кассационный суд как вышестоящая инстанция, определила юридически значимые обстоятельства, которые входят в предмет рассматриваемого спора и которые должны быть в обязательном порядке исследованы нижестоящим судом и которым должна была быть дана оценка для правильного разрешения спора.

При повторном рассмотрении спора, апелляционный суд, в отличие от суда первой инстанции, во исполнение указаний кассационной инстанции исследовал те обстоятельства, на которые было указано при отмене первоначально принятых судебных актов и, исходя из установленных им обстоятельств, обоснованно посчитал, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

По настоящему делу апелляционный суд установил, что до I квартала 2010 года (начало периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск), ответчик возвел на арендуемом земельном участке объекты недвижимости (т. 3, л.д. 11-81, 112-150), в том числе жилые многоквартирные здания, квартиры в которых передал в собственность иных лиц, в том числе физических, (среди которых Березов А.С.), при этом переход права зарегистрирован в ЕГРП, о чем представлены в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 5, л.д. 1-150, т. 6, л.д. 1-150, т. 7, л.д. 1-27).

Между тем, статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в результате передачи ответчиком объектов недвижимости иным лицам, к ним перешли и права на соответствующие части земельного участка, занятые переданной недвижимостью и с момента регистрации права собственности на объект недвижимости физические лица приобрели право пользования части земельного участка, ранее предоставленным ответчику на основании договора аренды, независимо от того, оформлены ли между ними (физическими лицами) с одной стороны и собственником земельного участка (уполномоченным лицом) с другой стороны в установленном порядке соответствующие договоры аренды.

При этом, апелляционный суд учел аналогичную правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. N 1721/11.

Кроме того, как установлено апелляционным судом, в течение периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск, в собственности у ответчика из возведенных на арендуемом земельном участке объектов (помимо отдельных помещений в многоквартирных домах), осталось только два: сооружение (дороги, тротуары, площадки) N 77-77-15/025/2011-163 по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, Татаровская пойма, соор. 4, и сооружение (железобетонный забор) N 77-77-15/025/2011-176 по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, Татаровская пойма, соор. 1 (т. 4, л.д. 101, 102).

Помимо этого, часть арендуемого земельного участка, на которой располагаются объекты недвижимости (здания), впоследствии отчужденные в собственность иных лиц, а также часть арендуемого земельного участка, используемого под благоустройство и озеленение, огорожена ТСЖ "Остров", ответчик не владеет площадью огороженной территории.

Между тем, площадь огороженной территории составляет 217 116,3 кв.м., что подтверждается договорами между указанными лицами от 11.04.2005 г. N 1/АР/05 (т. 1 л.д. 144-149), 31.12.2005 г. N 1/АР/06 (т. 1 л.д. 150-151), 19.01.2006 г. N 1 (т. 1 л.д. 140-143), 31.12.2006 г. N 1/АР/07 (т. 1 л.д. 152-153), 25.01.2008 г. N 1/АР/08 (т. 1 л.д. 154-158), а также решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2011 г. по делу N А40-5830/11 (т. 1, л.д. 163-166).

При этом, со ссылкой на конкретные платежные поручения имеющиеся в материалах дела, апелляционный суд указал на внесение за период 2-4 кварталы 2008 года,1 квартал 2009 года денежных средств в качестве арендной платы на счет Департамента земельных ресурсов г. Москвы непосредственно ТСЖ "Остров".

Во исполнение указаний кассационной инстанции апелляционный суд также установил, что часть арендуемого земельного участка занята автомобильной дорогой, используемой неограниченным кругом лиц, площадь которой согласно представленного Технического отчета (т. 2 л.д. 74-91) составляет 9638кв.м.

Исходя из установленной апелляционным судом площади земельного участка, используемой ответчиком за взыскиваемый период, составляющей 43136,9 кв.м., размер подлежащей взысканию арендной платы, а также неустойки правильно был пересчитан и соответственно правомерно изменено решение суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы о том, что неиспользование арендатором всего земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы, поскольку в части уменьшения площади участка изменения в договор в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вносили, подлежат отклонению как несостоятельные.

Ввиду отчуждения находящихся на арендуемом земельном участке объектов недвижимости в собственность других лиц, договор аренды земельного участка не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, но уже с новыми собственниками недвижимости.

Помимо этого, наличие автомобильной дороги, относящейся в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации к землям общего пользования, на арендуемом земельном участке свидетельствует о наличии обременения, ограничивающего права владения и пользования земельным участком, не предполагающего императивного в силу закона их выделения как самостоятельного объекта земельно-правовых отношений.

Автомобильной дорогой имеет право пользоваться неограниченный круг лиц, в их числе и ответчик, однако закон не предусматривает взимания с неограниченного круга лиц платы за пользование территориями общего пользования (в том числе и дорогами общего пользования). Между тем, согласно общему определению договора аренды (ст. 606 ГК РФ) имущество передается во временное владение и пользование именно арендатору, а не в общее пользование неопределенному кругу лиц.

Следовательно, исходя из смысла договора аренды и с учетом конкретных обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, в данном случае плата осуществляется за фактическое пользование тем земельным участком, которым именно арендатор реально может пользоваться, в противном случае иное может привести к нарушению и ущемлению его прав.

В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы, подробно и внимательно изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемое постановление принято при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для его отмены.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену истца Департамента земельных ресурсов г. Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2013 года по делу N А40-77493/11-10-658 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

С.В. Алексеев О.И. Русакова