Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 сентября 2012 г. N Ф05-10162/12 по делу N А41-28235/2010

г. Москва

17 сентября 2012 г.

Дело N А41-28235/10

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Тихоновой В. К., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Ляшко А. В. по доверенности от 05.07.2010,

от ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Агроинвест" - Антыпко Д. А. по доверенности от 10.01.2012 N 01/12,

рассмотрев 13 сентября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна"

на решение от 09 декабря 2011 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Уваровым А. О.,

на постановление от 19 марта 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Черниковой Е. В., Диаковской Н. В., Ивановой Л. Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна"

к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, Обществу с ограниченной ответственностью "Агроинвест" (ИНН: 7723668530, ОГРН: 1087746822074):

о признании договора аренды недействительным

третье лицо Администрация Мытищинского муниципального района Московской области

и по иску Администрации Пушкинского муниципального района Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна", Администрации Мытищинского муниципального района Московской области

о признании договора аренды незаключенным

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" (далее ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее Администрация Пушкинского муниципального района, первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Агроинвест" (далее ООО "Агроинвест", второй ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:040129:420 площадью 24 686 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе д. Михалево, заключенного 23.12.2009 между Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области и ООО "Агроинвест".

По делу Арбитражного дела Московской области N А41-34170/11 Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области предъявлен иск к ООО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" и Администрации Мытищинского муниципального района Московской области (далее Администрация Мытищинского муниципального района) о признании договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 незаключенным.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2011 года производства по делу N А41-34170/11 и делу N А41-28235/10 объединены, делу присвоен номер N А41-28235/10.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2011 года в удовлетворении иска ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" отказано, иск Администрации Пушкинского муниципального района (по существу являющегося встречным) удовлетворен.

Суд пришел к выводу о ничтожности пункта 2.2 (освобождение арендатора от арендной платы на основании закона "Оплата за землю" ст. 12 параграф 10) договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 между ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" и Администрацией Мытищинского муниципального района как противоречащего действующему на момент его заключения законодательству.

Суд счел, что поскольку договором не согласован размер или порядок определения арендной платы, что является существенным условием договора аренды, то данный договор не является заключенным. Договор аренды земли N 560А от 30.01.1996 не повлек юридических последствий для сторон, в том числе для ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна". Суд указал, что не усматривает наличие доказательств, на защиту какого именно нарушенного права направлен иск о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 23.12.2009 между Администрацией Пушкинского муниципального района и ООО "Агроинвест, и каким образом он приведет к его восстановлению.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2012 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой истец просит решение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, во встречном иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

Истец указывает, что между ним и Администрацией Мытищинского района Московской области заключён договор аренды N 560А на 49 лет земельного участка с кадастровым N50-12-6-4-3-1 общей площадью 4.47 га, расположенного в Пестовском водохранилище; 30 января 1996 года договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам, а 24 июня 1998 года - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права Администрации Пушкинского района договором аренды N 560А от 30.01.1996 не нарушаются, поскольку согласно имеющейся в деле выписке из ЕГРП от 23 июля 2007 года земельный участок, переданный в аренду по этому договору, находится в собственности Мытищинского муниципального района (а не Пушкинского), и хотя часть данного земельного участка в настоящее время включена в границы Пушкинского района, платежи за её аренду в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе получать только собственник (равно как и сдавать имущество в аренду).

Названный договор исполняется обеими сторонами на протяжении 15 лет, сторонами не оспаривается и не может быть признан незаключённым.

Из текста оспариваемого договора усматривается, что стороны достигли соглашения о цене и арендодатель посчитал возможным установить на момент заключения договора нулевой размер арендной платы.

Если условие о нулевой ставке арендной платы не соответствует закону, то данное обстоятельство влияет исключительно на права и обязанности сторон по договору - Администрации Мытищинского района и ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна", но никак не затрагивает прав Администрации Пушкинского района, которая заинтересованным лицом по данному спору не является.

Сторонами предмет договора определен - это земельный участок, его площадь указана в договоре, границы указаны в Приложении 1 к договору. Арендодатель сдал, а арендатор принял в долгосрочную аренду земельный участок общей площадью 4, 47 га для размещения причала и сооружений пункта рыбоохраны на территории острова в Пестовском водохранилище.

Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками. К договору прилагается чертёж границ участка (приложение 1).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

ООО "Агроинвест" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Администрация Пушкинского муниципального района, Администрация Мытищинского муниципального района в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.

Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

В деле имеются доказательства о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебных заседаний в судебных инстанциях, в том числе о направлении и получении копии судебных актов Администрацией Пушкинского муниципального района, Администрацией Мытищинского муниципального района о времени и месте судебных заседаний.

Учитывая изложенное, при наличии доказательств, подтверждающих, что Администрация Пушкинского муниципального района и Администрация Мытищинского муниципального района извещены о настоящем процессе, судебная коллегия считает, что указанные лица извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явились, в связи с чем дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие. Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что на основании Постановления главы Администрации Мытищинского района N 202 от 23.01.1996 между ТОО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна" (в настоящее время ООО "Рыболовно-спортивный физкультурно-оздоровительный центр "Солнечная поляна") и Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области 30.01.1996 подписан договор аренды N 560А, согласно которому первому во временное владение и пользование сроком на 49 лет передается земельный участок площадью 4,47 га, категория земли - земли промышленности и иного назначения, для размещения причала и сооружений пункта рыбоохраны на территории острова в Пестовском водохранилище.

Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору чертеже поворотными точками (приложение N 1 к договору).

Данный договор зарегистрирован 30.01.1996 Комитетом по земельным ресурсам; 24.06.1998 зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 50-12-6-4-3-1, а впоследствии, как указал суд, номера 50:12:001030:33, площадь земельного участка в процессе кадастрового учета была уточнена и составила 35 958 кв. м.

Между Администрацией Пушкинского муниципального района и ООО "Моссельмаш" заключен договор N 26-09 от 09.04.2009, в соответствии с которым последнему передан сроком на 49 лет земельный участок площадью 24 686 кв. м с кадастровым номером 50:13:040129:420 для размещения яхт-клуба.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.11.2009 права и обязанности арендатора по договору аренды N 26-09 от 09.04.2009 перешли от ООО "Моссельмаш" к ООО "Агроинвест". Из выписки из ЕГРП следует, что переход прав осуществлен также посредством подписания между Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Агроинвест" (арендатор) 23.12.2009 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:040129:420 площадью 24 686 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе д. Михалево.

Истец, заявляя о недействительности названного договора от 23.12.2009 между Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области и ООО "Агроинвест", ссылается на то, что в состав объекта аренды по данному договору включена часть ранее переданного ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" по договору долгосрочной аренды N 560А от 30.01.1996 земельного участка.

Суд указал, что обстоятельства вхождения части земельного участка с кадастровым номером 50:12:0010302:33 в состав земельного участка с кадастровым номером 50:13:040129:420, находящегося во временном владении и пользовании ООО "Агроинвест" на основании договора аренды от 23.12.2009 с Администрацией Пушкинского муниципального района, установлены по результатам проведенного в рамках настоящего дела экспертного исследования.

Суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пункта 2.2 договора аренды земли N 560А от 30.01.1996 как не соответствующего положениям статьи 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, статьи 21 Закона РСФСР N 1738-1 от 11.10.1991 "О плате за землю", поскольку арендатор обязан вносить арендную плату, а данный пункт предусматривал освобождение истца от ее уплаты.

С учетом указанного обстоятельства (ничтожность пункта 2.2 договора), суд счел договор аренды земли N 560А от 30.01.1996 незаключенным по основанию, что арендная плата является существенным условием договора в соответствии со статьей статьи 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, это условие в договоре отсутствует.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 608, пунктом 2 статьи 651 указанного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как сказано выше, договор аренды N 560А от 30.01.1996 между ООО "РСФОЦ "Солнечная поляна" и Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 24.06.1998.

Однако суд не дал оценки названному обстоятельству, не оценил соответствие договора закону в указанный момент.

Кроме того, суды не исследовали и не оценили обстоятельство, исполнялся ли и исполняется договор сторонами с учетом даты его подписания (30.01.1996).

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 декабря 2011 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2012 года по делу N А41-28235/10 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

В. К. Тихонова О. И. Русакова