Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 июля 2013 г. N Ф05-8435/13 по делу N А40-130661/2012

г. Москва

29 июля 2013 г.

Дело N А40-130661/12-105-1227

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ГУП "Московское имущество" (ОГРН 1047727021198) - Новикова Н.В. дов. от 01.11.2012 N 79

от ответчика ЗАО "2-й таксомоторный парк" (ОГРН 1027700165910) - Дмитриев А.А. дов. от 02.11.2012 г.

рассмотрев 23.07.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ЗАО "2-й таксомоторный парк"

на решение от 18 февраля 2013 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Никоновой О.И.,

на постановление от 21 мая 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.

по иску ГУП "Московское имущество"

к ЗАО "2-й таксомоторный парк"

о взыскании денежных средств и выселении,

УСТАНОВИЛ:

ГУП "Московское имущество" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "2-й таксомоторный парк" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды от 25.06.2008 N 17-00125/08 задолженности по арендной плате за период с февраля 2011 г. по август 2012 г. в размере 431 971,62 руб. и начисленной на нее за период по 10.08.2012 договорной неустойки по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день в размере 47 850,74 руб., а также об обязании, в связи с прекращением договора аренды, возвратить объект аренды (сооружение) в освобожденном виде по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 исковые требования удовлетворены. С ЗАО "2-й таксомоторный парк" в пользу ГУП города Москвы "Московское имущество" взысканы задолженность в размере 431 971 руб. 62 коп., пеня в размере 47 850 руб. 74 коп., всего 479 822 руб. 36 коп.

Суд выселил ЗАО "2-й таксомоторный парк" из нежилого помещения по адресу: Московская область, Ленинский р-н, сельское поселение Десеновское, д. Тупиково, б/о "Чайка", Лечебный корпус (Лит. Д), общей площадью 192.9 кв.м. и обязал ответчика передать его в освобожденном виде ГУП "Московское имущество".

При этом, суды исходили из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется. Судом произведен расчет неустойки, подлежащей уплате ответчиком в период с февраля 2011 года по август 2012 года.

Поскольку ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей, истец уведомлением от 06.06.2012 N 1730/12 заявил об отказе от исполнения договора аренды N 17-00125/08 от 25.06.2008. Суд признал данный договор расторгнутым.

При прекращении договора аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество, которая ответчиком не исполнена, предусмотренных гражданским законодательством оснований для занятия спорного помещения ответчиком суд не установил.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "2-й таксомоторный парк" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов заявитель указал, что судом необоснованно взыскана задолженность по арендной плате, поскольку ответчик не пользовался объектом аренды в заявленный в иске период по причине невозможности его использования по целевому назначению.

ЗАО "2-й таксомоторный парк" указывает, что в 2012 истцом совместно с ответчиком был обследован объект аренды, что подтверждается представленным истцом в материалы дела Актом осмотра, из которого усматривается, что на момент проверки нежилого помещения, площадью 192,9 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское помещение Десеновское, д. Тупиково, б/о "Чайка", лечебный корпус (Лит Д) не используется, находится в неудовлетворительном состоянии и не эксплуатируется.

Суды необоснованно отклонили возражения ответчика о том, что здание по своему техническому состоянию не позволяет использовать его в целях аренды, указав, что из представленного ответчиком отчета следует, что здание не используется по назначению как минимум с конца 2009 г., в то время как ответчику здание передано в ноябре 2007 г. Кроме того суды указали, что согласно акту приема-передачи здание передано в удовлетворительном состоянии, все инженерные конструкции, коммуникации, оборудование, находятся в исправном состоянии.

Ответчик указывает, что суд апелляционной инстанции не установил, подлежат ли имеющиеся недостатки объекта аренды исправлению за счет текущего ремонта, либо за счет проведения капитального ремонта, обязанность в проведении которого в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на арендодателе.

Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможным по не зависящим от арендатора причинам, по мнению заявителя жалобы, правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании арендных платежей и пени не имеется.

Также ответчик полагает, что поскольку договор аренды не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, оснований для начисления пени не имеется, требование об уплате пени удовлетворению не подлежит.

Представитель ЗАО "2-й таксомоторный парк" в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

ГУП "Московское имущество" возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считает решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.

В обоснование возражений указывает, что учитывая задолженность по арендной плате у ответчика, договор подлежит расторжению.

В соответствии со ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания оно должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в ЕГРП зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП города Москвы "Московское имущество" на лечебный корпус нежилого назначения, 1-этажный, общей площадью 192,9 кв. м (лит. Д) по адресу: МО, Ленинский р-н, д. Туриково, б/о "Чайка" (л.д.15 том 1).

Данный лечебный корпус ГУП города Москвы "Московское имущество" передало во временное на срок с 12.11.2007 по 11.10.2008 возмездное пользование ЗАО "2-й Таксомоторный парк" (арендатор) по договору аренды от 25.06.2008 N 17-0012/08 (для его использования в рекреационных целях).

Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 25.06.2008 (л.д.34 том 1).

Поскольку по истечении срока, на который договор аренды был заключен, арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться объектом аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ.

То, что действие договора аренды после 11.10.2008 продолжилось подтверждается соглашением 01.02.2010 об изменении размера подлежащей внесению по договору аренды от 25.06.2008 N 17-00125/08 арендной платы на период с 01.02.2010 по 31.12.2010 (л.д.36 том 1).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.1, 2.2, 6.1 договора, дополнительным соглашением к договору от 01.02.2010, за пользование арендованным имуществом арендатор обязался перечислять до 5-го числа расчетного месяца арендную плату в размере 19 494 руб. 31 коп.

В соответствии с п. 7.1 договора аренды при неуплате платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки арендных платежей.

Суд установил, что арендатором не внесена арендная плата за период с февраля 2011 г. по август 2012 г. в размере 431 971,62 руб., и начисленная за период по 10.08.2012 договорная неустойка в размере 47 850,74 руб.

Суды, исследовав доказательства, пришли к правильному выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки.

Арендодателем было направлено арендатору уведомление от 06.06.2012 N 1730/12 о прекращении договора аренды, врученное последнему 25.08.2012 под роспись (л.д.45 том 1).

По условиям п. 8.4. договора при его расторжении арендодателем в одностороннем порядке вследствие допущенных арендатором нарушений права и обязанности сторон прекращаются в день получения арендатором соответствующего уведомления.

Таким образом, действие договора аренды прекратилось 25.08.2012.

В связи с тем, что основания для пользования договором у арендатора прекратились, у него возникла обязанность возвратить объект аренды в освобожденном виде по акту приема-передачи, однако данная обязанность арендатором выполнена не была.

Исходя из изложенного, суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска.

Довод заявителя жалобы о том, что судом необоснованно взыскана задолженность по арендной плате, поскольку ответчик не пользовался объектом аренды в заявленный период по причине невозможности его использования по целевому назначению, исследован, оценен и отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

Из выполненного привлеченным арендатором экспертом заключения (л.д.23-45 том 2) действительно следует, что на момент обследования в ноябре 2012 г. объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии (отсутствие электроосвещения, водоснабжения, канализации системы отопления, дверных и оконных блоков, разрушение отделки поверхностей пола, стен и потолка, отсутствие пожарной сигнализации, разрушение системы вентиляции).

Истцом ответчику по акту приема-передачи от 12.11.2007 передан объект аренды.

Как следует из указанного акта приема-передачи, техническое состояние здания на момент передачи удовлетворительное, полностью соответствует условиям договора и свободно от размещения третьих лиц, все инженерные конструкции, коммуникации, оборудование, находящиеся в помещениях и передаваемые вместе с ним, являющиеся его неотъемлемой частью, находятся в исправном состоянии.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что поскольку указанные дефекты здания в акте приема-передачи не отражены, то либо при приемке здания в аренду названные дефекты отсутствовали, либо были оговорены при заключении договора аренды и заранее были известны арендатору, либо ухудшение состояния объекта аренды произошло в период срока аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 5.4.6 договора аренды N 17-00125/08 от 25.06.2008 установлена обязанность арендатора за свой счет осуществлять текущий ремонт арендуемого объекта. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, арендатор подписал дополнительное соглашение от 01.02.2010 о продлении срока аренды, от исполнения договора после истечения срока аренды не отказался.

Исходя из вышеизложенного, довод заявителя жалобы о том, что пользование ответчиком арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, в заявленный в иске период не было возможным по не зависящим от арендатора причинам, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании арендных платежей и пени не имеется, несостоятелен.

Заявитель жалобы полагает, что поскольку договор аренды не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке в связи с чем является незаключенным, оснований для удовлетворения требования о взыскании пени по данному договору не имеется.

Указанный довод несостоятелен в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку истцом и ответчиком договор аренды N 17-00125/08 от 25.06.2008 изначально был заключен на срок с 12.11.2007 по 11.10.2008, то есть на срок менее года, указанный договор государственной регистрации не подлежал.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 8.3 договора аренды N 17-00125/08 от 25.06.2008 предусмотрено, что невнесение арендной платы более одного срока либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за один срок, является основанием для отказа арендодателя от договора аренды.

Истец направил ответчику уведомление N 1730/12 от 06.06.2012 об отказе от исполнения договора аренды N 17-00125/08 от 25.06.2008, которое получено последним 25.08.2012.

При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права признан судом расторгнутым.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения ответчиком спорным помещением суд не установил, решение о выселении ответчика и передаче помещений в освобожденном виде арендодателю обоснованно.

В соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать установленными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2013 года по делу N А40-130661/12-105-1227, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "2-й таксомоторный парк" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Русакова