Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 августа 2013 г. N Ф05-9850/13 по делу N А40-123009/2012

г. Москва

27 августа 2013 г.

Дело N А40-123009/12-57-1165

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Тихоновой В. К., Дербенева А. А.,

при участии в заседании:

от истца - Шестакова Г.И. по доверенности от 17.05.2013, Дуксина П.А. по доверенности от 28.06.2013 N Т95/Д-044,

от ответчиков:

Общество с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" - Гончарука Ю.В. по доверенности от 16.11.2012 N 12/480,

Общество с ограниченной ответственностью "Татстрой" - Петровской Н.И. по доверенности от 23.11.2012, Самакаева Т.С. по доверенности от 24.09.2012,

от третьего лица

Открытое акционерное общество "МОСДАЧТРЕСТ" - Пантелеевой И.А. по доверенности от 09.02.2013 N МА/Д-2163,

рассмотрев 20 августа 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Таманская 95"

на решение от 13 февраля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Александровой Г.С.,

на постановление от 13 мая 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю. Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Таманская 95"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Макдоналдс", Обществу с ограниченной ответственностью "Татстрой"

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности

третьи лица Управление Росреестра по Москве, Открытое акционерное общество "МОСДАЧТРЕСТ"

УСТАНОВИЛ: Открытое акционерное общество "МОСДАЧТРЕСТ" (далее ОАО "МОСДАЧТРЕСТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" (далее ООО "Макдоналдс", первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Татстрой" (далее ООО "Татстрой", второй ответчик) о признании недействительным договора от 12.09.2011 о передаче прав и обязанностей (перенайм) по договору N СБ/7-0021 долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от 14.02.2005, заключенного между ООО "Макдоналдс" и ООО "Татстрой", применении последствий недействительности сделки (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2013 года в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" на Общество с ограниченной ответственностью "Таманская 95" (далее ООО "Таманская 95", истец).

ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по г. Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2013 года в иске отказано.

При этом суд исходил из того, что согласие арендодателя на перенайм выражено в самом договоре N СБ/7-0021 долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от 14.02.2005 (пункт 5.4), условиями данного договора не предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя при заключении каждой конкретной сделки.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "Таманская 95" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы истец ссылается на то, что условия договора N СБ/7-0021 долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от 14.02.2005 (в частности, пункты 5.4 и 5.4.3) не содержат согласия арендодателя на совершение арендатором сделок перенайма и не освобождают последнего от необходимости получать такое согласие.

Истец указывает, что предусмотренное пунктом 5.4 договора аренды уведомление арендодателя предполагает уведомление о состоявшемся перенайме, при этом не исключая необходимости получения предварительного согласия арендодателя на заключение сделки перенайма.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Ответчики ООО "Макдоналдс" и ООО "Татстрой" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлены письменные отзывы на кассационную жалобу.

ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" кассационную жалобу поддерживает.

Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Третьи лица письменные отзывы на жалобу не представили.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" (арендодатель) и ООО "Компания "ВАШ ДОМ" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды N СБ/7-0021 недвижимого имущества (здания) от 14.02.2005, в соответствии с которым первый предоставил второму во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таманская, дача 95 стр. 11.

Срок аренды - 49 лет.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", ООО "Компания "ВАШ ДОМ" и ООО "Макдоналдс" 03.05.2007 заключен договор N СБ/7-0024 о передаче прав и обязанностей (перенайм) по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0021 от 14.02.2005, согласно которому к ООО "Макдоналдс" перешли от ООО "Компания "ВАШ ДОМ" права и обязанности арендатора по договору N СБ/7-0021 от 14.02.2005. Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке.

12.09.2011 между ООО "Макдоналдс" и ООО "Татстрой" заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайм) по договору N СБ/7-0021 долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от 14.02.2005, по которому права и обязанности арендатора ООО "Макдоналдс" переданы ООО "Татстрой". Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке.

Недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, ранее принадлежало на праве собственности ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", в настоящее время принадлежит на праве собственности ООО "Таманская 95", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.10.2012.

ООО "Таманская 95" заявило о признании договора от 12.09.2011 о передаче прав и обязанностей (перенайм) по договору N СБ/7-0021 от 14.02.2005 недействительным, ссылаясь на отсутствие согласия арендодателя на заключение ООО "Макдоналдс" и ООО "Татстрой" данного перенайма.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 615 указанного Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Отказывая в удовлетворении настоящего иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что согласие арендодателя на перенаем выражено в самом договоре N СБ/7-0021 долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от 14.02.2005 (пункты 5.4 и 5.4.3).

Согласно рекомендациям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 18) по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суды сочли, что в соответствии с пунктами 5.4, 5.4.3 договора аренды арендатор вправе в пределах срока аренды по настоящему договору с уведомлением арендодателя передавать (уступать) свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам на условиях перенайма согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, не получая при этом отдельного согласия арендодателя на сделку перенайма.

Согласие арендодателя на заключение сделок перенайма без получения отдельного согласия на каждую конкретную сделку должно быть ясно и определенно выражено в договоре.

Однако из вышеназванных пунктов договора однозначно не следует, что в данном случае согласие арендодателя на перенаем выражено в самом договоре и что его согласия на заключение конкретной сделки перенайма не требуется.

Пункт 5.4.3 договора, касающийся права арендатора передавать (уступать) свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам на условиях перенайма, содержит отдельную ссылку на то, что перенаем производится в соответствии с требованиями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации без каких-либо оговорок.

Стороны по разному трактуют условия пунктов 5.4, 5.4.3.

Заключенный между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", ООО "Компания "ВАШ ДОМ" и ООО "Макдоналдс" договор от 03.05.2007 N СБ/7-0024 о передаче прав и обязанностей (перенайм) по договору долгосрочной аренды недвижимого имущества (здания) N СБ/7-0021 от 14.02.2005 свидетельствует о том, что стороны договора N СБ/7-0021 от 14.02.2005 при его заключении исходили из необходимости наличия согласия арендодателя на перенаем помещения.

В деле также имеются договоры перенайма, из которых следует, что ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" как арендодатель участвовало в заключении договоров перенайма объектов недвижимости, расположенных по адресу: адресу: г. Москва, ул. Таманская, дача 95, по которым арендатор ООО "Компания "ВАШ ДОМ" передавало права и обязанности арендатора другим лицам.

Указанные обстоятельства судами оставлены без внимания и оценки, что является нарушением требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой судом должны приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, а также практику, установившуюся в отношениях сторон.

Передача арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу (перенаем) при отсутствии обязательного согласия арендодателя является нарушением нормы пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет за собой недействительность сделки перенайма на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает выводы судов сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих значение для дела, в связи с чем считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, приняв во внимание все соответствующие обстоятельства, установить волю сторон на предмет, является ли необходимым получение согласия арендодателя на заключение каждой конкретной сделки перенайма, наличие такого согласия на заключение договора от 12.09.2011 о передаче прав и обязанностей (перенайм), в случае признания договора недействительным рассмотреть требования о применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 года по делу N А40-123009/12-57-1165 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

В. К. Тихонова А. А. Дербенев