Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 г. N Ф05-8831/13 по делу N А40-138892/2012

г. Москва

29 августа 2013 г.

Дело N А40-138892/12-41-1137

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Волкова С. В., Комаровой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Гончарук Ю.А. - по доверенности от 29.07.2013, Попенко А.В. - по доверенности от 10.06.2013,

от ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы - Карнаух О.Т. - по доверенности от 22.02.2013 N ДГИ-Д-123/13, Чуксин И.В. - по доверенности от 27.02.2013 N ДГИ-Д-114/13,

от Правительства Москвы - Гдлян А.Г. - по доверенности от 16.10.2012, Ланда В.М. - по доверенности от 28.10.2010 N 4-14-20041/10, Карнаух О.Т. - по доверенности от 21.06.2013 N 4-47-286/31,

от третьих лиц - ЗАО "Титаны" - Грязнов А.В. - по доверенности от 12.08.2013 N 01/08-13,

от ОАО АКБ "Инвестбанк" - Чудутова М.А. - по доверенности от 5.04.2013, Гончарук Ю.А. - по доверенности от 5.04.2013,

рассмотрев 22 августа 2013 года в судебном заседании кассационные

жалобы ЗАО "Титаны", Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на постановление от 22 апреля 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,

по иску ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ"

о признании недействительным отказа от договора

к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы,

третьи лица - ЗАО "Титаны", Правительство Москвы, КБ Инвестбанк (ОАО)

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительным оформленное уведомлением от 19.07.2012 N РД5-1-36/11-1-(0)-4 и уведомлением от 01.10.2012 N 33-1-21229/12-(0)-1 расторжение в одностороннем порядке Департаментом земельных ресурсов города Москвы договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N М-07-019063 от 31.07.2001.

В обоснование требования истец указал, что одностороннее расторжение договора противоречит существу обязательств, не соответствует требованиям ст. 10, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле арбитражным судом привлечены Закрытое акционерное общество "Титаны", Правительство Москвы, открытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк "Инвестбанк".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 4.02.2013 по делу N А40-138892/12-41-1137 в удовлетворении иска отказано.

При этом, суд первой инстанции исходил из соответствия отказа от договора закону - требованиям п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", неполучения разрешения истцом на строительство гостинично-оздоровительного комплекса не только по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, но и на момент рассмотрения данного дела в суде, отсутствия доказательств начала освоения земельного участка, наличия соглашения между истцом и третьими лицами о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту от истца к ЗАО "Титаны", реализация которого предусмотрена на земельном участке, являющемся предметом расторгнутого договора аренды.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 22.04.2013 отменил решение суда, признал недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения договора аренды земельного участка от 31.07.2001 N М-07-019603, выраженный в уведомлении от 31.07.2012 N РД5-1-36/11-1(0)-4 и от 1.10.2012 N 33-1-21229/12-(0)-1.

В кассационной жалобе ЗАО "Титаны" просит об отмене постановления апелляционного суда, которое считает незаконным и необоснованным, принятым с нарушением ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывает на условия договора аренды, предусматривающие досрочное расторжение договора аренды земли в связи с неосвоением и неиспользованием участка в течение двух лет, тогда как участок не осваивается в течение 12 лет, ссылается на другие условия договора аренды, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут, а также на передачу прав и обязанностей истцом третьему лицу - ЗАО "Титаны" по инвестиционному контракту. В связи с чем просит оставить в силе решение суда первой инстанции.

Департамент городского имущества города Москвы (ранее Департамент земельных ресурсов города Москвы), Правительство Москвы в кассационной жалобе указывают на выход за пределы полномочий судом апелляционной инстанции относительно ее вывода о неконституционности нормы права п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", необоснованное неприменение указанной нормы судом, соответствие одностороннего отказа от исполнения договора аренды земли закону, а также обстоятельствам, при которых договор аренды мог быть досрочно расторгнут, просит отменить постановление, оставить в силе решение суда.

На кассационные жалобы ЗАО "Титаны", Департамента земельных ресурсов города Москвы, Правительства Москвы поступили отзывы от ОАО "ИК "МИР ФАНТАЗИЙ", ОАО АКБ "Инвестбанк", в которых они просили оставить постановление суда без изменения как соответствующее нормам права.

По делу подано ходатайство от Международного информационно-аналитического журнала "ЭКСПО 2010", подписанное генеральным директором ООО НПП "Фирма СТАРГРАД", главным редактором журнала "ЭКСПО 2010" Чечулиным Э.Г. о проведении фотосъемки в судебном заседании.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд удовлетворяет его основываясь на постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8.10.2012 N 61 "Об обеспечении гласности в арбитражном процессе".

Судом установлен порядок проведения фотосъемки судебного заседания, который не должен нарушать ведение процесса, обеспечивать нормальную работу суда и безопасность участников арбитражного процесса.

Судебное заседание состоялось при проведении его фотосъемки.

Представитель от ЗАО "Титаны" поддержал кассационную жалобу по указанным в ней доводам, против удовлетворения которой возражали представители от ОАО "ИК "МИР ФАНТАЗИЙ", ОАО АКБ "Инвестбанк" по основаниям, изложенным в отзывах на кассационную жалобу.

Представители Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы поддержали поданную ими кассационную жалобу, просили оставить в силе решение суда.

Представители от ОАО ИК "МИР ФАНТАЗИЙ", ОАО АКБ "Инвестбанк" просили оставить кассационную жалобу указанных лиц без удовлетворения в связи с соответствием закону постановления апелляционного суда.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по материалам дела, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, отзывах на жалобы, а также в пределах требований ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции.

При рассмотрении дела арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что между субъектом Российской Федерации - городом Москвой в лице Московского земельного комитета и ОАО "Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" 31.07.2001 заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-019063, предметом которого является земельный участок площадью 192380 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Татаровская пойма, ул. Крылатская, предоставляемый в пользование сроком на 49 лет на условиях аренды для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса на основании разработанной исходно-разрешительной документации.

По условия договора (п. 4.3.1) арендатор обязался в течение шести месяцев со дня присвоения договору учетного номера в Москомземе разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства.

Согласно п. 5.7 арендатор обязался использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять условия договора.

Стороны договора аренды предусмотрели (п. 6.1 договора), что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора при неосвоении или неиспользовании участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

В связи с неосвоением земельного участка, отсутствием у арендатора разрешения на строительство, на основании п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ) Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ООО "ИК "МИР ФАНТАЗИЙ" уведомление от 19.07.2012 N РД5-1-36/11-1-(0)-4 1 о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2001 N М-06-019063, на которое 12.08.2012 поступило возражение от арендатора арендодателю. Рассмотрев указанное возражение, Департамент земельных ресурсов г. Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, уведомив об этом общество 1.10.2012 (N 33-1-21229/12-(0)-1), договор аренды расторгнут со дня направления данного уведомления.

Признавая недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от договора аренды указанными уведомлениями, суд апелляционной инстанции сослался на положения ст.ст. 2, 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71 Конституции Российской Федерации, из которых следует, что действие нормы гражданского законодательства по территории не может ограничиваться какой-либо частью территории Российской Федерации, в этой связи суд признал не подлежащей применению нормы п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ), условия договора не предусматривают право сторон на односторонний отказ от договора.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности отказа фактически без указания на закон, иной нормативный правовой акт, которому отказ не соответствует и не проверил соответствие отказа закону, на основании которого он дан, поскольку пришел к выводу о его неприменении.

Вместе с тем, данный закон действует, не утратил силу, отказ дан на основании этого закона, в этой связи отказ от договора аренды подлежал проверке на соответствие указанному закону.

Согласно ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Однако суд апелляционной инстанции в нарушение норм процессуального права не рассмотрел дело повторно.

В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 1.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор заключен в 2001 году, то есть до 1.01.2011.

Как указано в п. 22 ст. 3 названного закона, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является, в частности: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.

Таким образом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".

При разрешении возникшего спора арбитражный суд апелляционной инстанции не проверил наличие перечисленных в п. 22 ст. 3 названного закона случаев, при которых договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке путем уведомления арендатора в соответствии с указанной нормой и, следовательно, не установил соответствие расторжения договора указанной норме.

С учетом изложенного на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление апелляционного суда отменяется, дело направляется на новое рассмотрение для установления обстоятельств имеющих значение для дела, вынесении судебного акта в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 года по делу N А40-138892/12-41-1137 Арбитражного суда г. Москвы отменить, дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

С.В.Волков О.И.Комарова