Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2013 г. N Ф05-11891/13 по делу N А41-18014/2012

г. Москва

30 сентября 2013 г.

Дело N А41-18014/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Власенко Л.В.,

судей Барабанщиковой Л.М., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Смирнов И.А. (дов. от 12.09.2013),

от ответчика: Новиков А.В. (дов. от 24.07.2013),

от третьих лиц: АО "БТА Банк": Шкут С.Н. (дов. от 24.10.2012), Каратаева А.В. (дов. 14.06.2013 N 11ПП-288-2/2835),

рассмотрев 26 сентября 2013 года в судебном заседании кассационные жалобы ЗАО "Центральная девелоперская компания" и АО "БТА Банк"

на решение от 25 февраля 2013 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Богатыревой Г.И.,

на постановление от 21 июня 2013 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кручининой Н.А., Бархатовым В.Ю., Виткаловой Е.Н.,

по иску ООО "АМТ Банк"

об обращении взыскания на заложенное имущество

к ЗАО "Центральная девелоперская компания",

третьи лица - ЗАО "Логопарк Колпино", АО "БТА Банк", ЗАО "Логопарк Междуречье", ООО "Логопарк Пышма", ЗАО "Логопарк Дружино",

УСТАНОВИЛ:

ООО "АМТ Банк" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Центральная девелоперская компания" (далее - ответчик, Компания):

- об обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Компании, а именно: земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050313:0019, общей площадью 1 954 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Крюково; земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050313:0021, общей площадью 197 300 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Жуково, заложенные по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N Р/00/08/9540/ДЗ/05 от 11.05.2011, договору об ипотеке (залоге недвижимости) (последующая ипотека) N Р/00/08/7185/ДЗ/03 от 11.05.2011, договору об ипотеке (залоге недвижимости) (последующая ипотека) N Р/00/08/7900/ДЗ/02 от 11.05.2011, договору об ипотеке (залоге недвижимости) (последующая ипотека) N Р/00/08/8847/ДЗ/03 от 11.05.2011;

- об установлении следующего порядка удовлетворения требований:

1) в пределах суммы, равной размеру задолженности ЗАО "Логопарк Колпино" по кредитному договору N 8/00/08/8846 от 21.10.2008 г., а именно: 75 955 430,89 EURO, и по кредитному договору N Р/00/08/9540 от 04.12.2008, а именно: 1 854 017 255 руб. 19 коп.;

2) в пределах суммы, равной размеру задолженности ЗАО "Логопарк Междуречье" по кредитному договору N Р/00/08/7185 от 29.07.2008, а именно: 1 870 056 297 руб. 50 коп., и по кредитному договору N Р/00/08/9356 от 25.11.2008, а именно: 2 909 283 185 руб. 32 коп.;

3) в пределах суммы, равной размеру задолженности ООО "Логопарк Пышма" по кредитному договору N Р/00/08/7900 от 10.09.2008, а именно: 1 795 525 631 руб. 76 коп., по кредитному договору N Р/00/08/9154 от 07.11.2008, а именно: 116 047 090 руб. 42 коп., и по кредитному договору N Р/00/08/9279 от 19.11.2008, а именно: 98 329 991 руб. 87 коп.;

4) в пределах суммы, равной размеру задолженности ЗАО "Логопарк Дружино" по кредитному договору N Р/00/08/8847 от 21.10.2008, а именно: 1 957 943 013 руб. 70 коп. и по кредитному договору N Р/00/08/9426 от 01.12.2008, а именно: 1 935 574 465 руб. 75 коп.;

- осуществить реализацию вышеуказанных земельных участков путем их продажи на публичных торгах;

- установить начальную продажную цену вышеуказанных земельных участков в размере: 398 779 200 руб. - земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050313:0019, общей площадью 1 954 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Крюково; 129 428 800 руб. - земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050313:0021, общей площадью 197 300 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Жуково.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ЗАО "Логопарк Колпино", АО "БТА Банк", ЗАО "Логопарк Междуречье", ООО "Логопарк Пышма", ЗАО "Логопарк Дружино".

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.02.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными решением и постановлением, ответчик и третье лицо обратились в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Ответчик в своей кассационной жалобе приводит довод о неправильном применении судами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), полагая, что истец не вправе требовать у суда устанавливать начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из его оценки, без учёта внесенных капитальных вложений в объект строительства и без отчёта об оценке предмета спора.

В кассационной жалобе АО "БТА Банк" приводятся доводы о неправильном применении апелляционным судом ст. 268 АПК РФ, не применении судами ст. 54 Закона об ипотеке, ст. 12 Закона об оценочной деятельности, п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. АО "БТА Банк" считает, что обжалуемые судебные акты нарушают его права как последующего залогодержателя земельного участка, поскольку нарушения норм закона привели к существенному занижению стоимости земельных участков.

В судебном заседании представители ответчика и АО "БТА Банк" поддержали доводы кассационных жалоб, представитель истца приводил возражения относительно них по мотивам, содержащимся в обжалуемых судебных актах, просил оставить их без изменения.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

Доводы кассационных жалоб рассмотрены по правилам ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, при наличии доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав явившихся в судебное заседание представителей, проверив соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Судами установлены обстоятельства дела, связанные с заключением Банком кредитных договоров, согласно которым Банк как кредитор взял на себя обязательства по предоставлению заемщикам (ЗАО "Логопарк Колпино", ЗАО "Логопарк Междуречье", ООО "Логопарк Пышма", ЗАО "Логопарк Дружино") денежных средств, а заемщики приняли обязательства по возврату полученных денежных средств и уплате процентов за пользование ими в размере и сроки установленные договорами.

Судами также выяснено, что во исполнение обязательств по указанным кредитным договорам Банк (залогодержатель) и Компания (залогодатель) 11.05.2011 заключили четыре договора об ипотеке (залоге недвижимости), предметом залога по которым являются земельные участки.

При этом предметы залога оценены сторонами.

Условиями договоров об ипотеке определено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки по своему выбору в судебном порядке или в соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об ипотеке без обращения в суд (во внесудебном порядке) для удовлетворения за счет предмета ипотеки требований залогодержателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных ипотекой обязательств, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой следующих сумм: возврат кредита (его части), уплаты процентов за пользование кредитом, уплаты периодических и разовых комиссий, установленных кредитными договорами, уплаты неустоек и штрафов в случаях и в размерах, установленных кредитными договорами, возмещению убытков банку, причиненных просрочкой исполнения или иным ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, возмещению расходов, связанных с содержанием и/или охраной предмета ипотеки, обращением взыскания на предмет ипотеки, его реализацией, а также иных расходов.

Также стороны предусмотрели, что залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, а также потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, а если в удовлетворении такого требования отказано, либо оно не удовлетворено в течение одного рабочего дня, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.

Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства по кредитным договорам, однако указанные выше заемщики обязательства по кредитным договорам не исполнили.

Условиями кредитных договоров предусмотрено право кредитора отказаться от предоставления кредита заемщику (полностью или частично) и/или потребовать досрочного погашения задолженности в случаях, указанных в договоре.

Поскольку сумма задолженности заемщиками погашена была, Банк обратился в арбитражный суд с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, установив первоначальную продажную цену заложенного по договору ипотеки имущества исходя из представленного истцом отчета об оценке.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований полагать приведенный вывод ошибочным.

Доводы кассационных жалоб относительно нарушения судами ст. 54 Закона об ипотеке, ст. 12 Закона об оценочной деятельности, п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, основаны на неверном толковании указанных норм.

Так, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 той же главы и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пункту 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1 статьи 809 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Как установлено статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона об ипотеке суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в частности, должен определить и указать в нем:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

- меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно рекомендациям, данным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре.

Разрешая возникший между сторонами спор в отношении определения начальной продажной цены заложенного имущества, суды установили, что Банком заявлено требование об определении начальной продажной цены указанного имущества на основании отчета ЗАО "ЕВРОЭКСПЕРТ" об оценке рыночной стоимости от 29.02.2012 N 74/01/11-3, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050313:0019 определена в размере 498 474 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050313:0021 составила 161 786 000 руб.

Суд, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, в том числе отчет об оценке, сославшись на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к выводу о необходимости установления начальной продажной цены спорного имущества в размере рыночной стоимости, установленной на основании данного отчета об оценке, указав при этом, что доказательств иной стоимости заложенного имущества не представлено, ходатайство о назначении экспертизы для оценки предметов залога ответчик не заявлял.

АО "БТА Банк" считает, что суд неправильно истолковал и неправомерно применил ст. 268 АПК РФ, указав, что новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Однако данное обстоятельство не привело к принятию неправильного по существу судебного акта. Суд апелляционной инстанции, раскрывая обсуждаемый тезис, имел ввиду, что при рассмотрении спора по существу заявители апелляционных жалоб не возражали против оценки спорных объектов, указанных в отчете об оценке N 74/01/11-3, доводы о несоответствии произведенной оценки независимым оценщиком также не приводились ими при рассмотрении спора по существу, что подтверждается протоколами судебных заседаний и аудиозаписями.

Из буквального толкования положений статьи 268 АПК РФ следует, что в основу судебного акта суда апелляционной инстанции могут быть положены доказательства, удостоверяющие факты, которые имели место до вынесения решения первой инстанции.

Судами проверен и обоснованно также отклонен довод о неправомерности принятия в качестве доказательства рыночной стоимости предмета залога отчета об оценке, составленного более чем за год до даты принятия решения.

Действительно, согласно п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Между тем, суд установил, что из представленной в материалы дела копии спорного отчета об оценке следует, что датой составления указанного отчета является 29.02.2012, то есть на момент обращения истца в суд с настоящим заявлением (10.04.2012), а также на момент приобщения указанного отчета к материалам дела (23.08.2012) рекомендуемый шестимесячный срок действия итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете, не истек.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 февраля 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2013 года по делу N А41-18014/12 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Власенко

Судьи

Л.М. Барабанщикова М.Д. Ядренцева