Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2014 г. N Ф05-10018/14 по делу N А40-180384/2013

г. Москва

16 октября 2014 г.

Дело N А40-180384/13-11-1384

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дунаевой Н. Ю., Калининой Н. С.,

при участии в заседании:

от Государственного унитарного предприятия г. Москвы "Московское имущество" - Карпенко Н.В. по доверенности от 14.01.2014 N 08,

от ответчиков

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Сухова Д.А. по доверенности от 23.09.2014 N 18184/2014,

от третьих лиц

Департамент городского имущества города Москвы - Ивашкиной И.Е. по доверенности от 29.01.2014 N 33-Д-79/14,

рассмотрев 09 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на постановление от 30 июня 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Цымбаренко И. Б., Пронниковой Е. В., Захаровым С. Л.,

по заявлению Государственного унитарного предприятия г. Москвы "Московское имущество" (ОГРН 1047727021198)

к Государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве О.Н.Ганночка, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица Департамент городского имущества города Москвы, Закрытое акционерное общество "АУДИТ-ФИНАНС"

о признании решения от 04.10.2013 N 06/068/2013-38 незаконным

УСТАНОВИЛ: Государственное унитарное предприятие города Москвы "Московское имущество" (далее ГУП "Московское имущество", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к государственному регистратору Управления Росреестра по Москве Ганночка О.Н. (далее первый ответчик), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (далее Управление Росреестра по г. Москве, второй ответчик) о признании незаконным решения от 04.10.2013 N 06/068/2013-38 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.01.2013 к договору аренды от 18.04.2006 N 17-00077/08 недвижимого имущества по адресу: Москва, ул. Кржижановского, д. 14, корп. 1; отмене указанного решения и обязании государственного регистратора Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве О.Н. Ганночка в установленном законом порядке провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 28.01.2013 к договору аренды от 18.04.2006 г. N 17-00077/08 недвижимого имущества по адресу: Москва, ул. Кржижановского, д. 14, корп. 1.

К участию в деле привлечены Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент), закрытое акционерное общество "АУДИТ-ФИНАНС (далее ЗАО "АУДИТ-ФИНАНС").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2014 года в удовлетворении заявления отказано.

Суд установил, что из представленных для регистрации дополнительного соглашения документов не следует, что при заключении данного дополнительного соглашения соблюдены требования, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации Управление приостанавливало государственную регистрацию первоначально сроком на один месяц, причины приостановления не были устранены.

Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания отказа в регистрации дополнительного соглашения незаконным.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2014 года указанное решение отменено, признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве N 06/068/2013-38 от 04.10.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.10.2013 к договору аренды от 18.04.2006 N 17-00077/08.

Суд обязал Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 28.10.2013 к договору аренды от 18.04.2006 N 17-00077/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, 14, корп. 1.

Суд указал, что доказательствами по делу установлено и ответчиком не оспаривалось, что ЗАО "АУДИТ-ФИНАНС" является субъектом малого предпринимательства, представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение пролонгирует срок действия договора аренды по 30.06.2015 г., т.е. не превышает срок, установленный ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

Нормами данного Федерального закона не предусмотрены сроки, в течение которых стороны обязаны обратиться в Управление, для осуществления процедуры государственной регистрации.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

ГУП "Московское имущество" представило на рассмотрение в Управление дополнительное соглашение как сделку, совершенную в рамках законодательства, действующего в момент ее совершения.

Управлением Росреестра по г. Москве подана кассационная жалоба на вышеназванное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, согласно которой второй ответчик просит данный судебный акт отменить, решение Арбитражного суда города Москвы оставить в силе.

Указывает, что часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которой до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, утратила силу с 01.07.2013.

Обращение в Управление состоялось 16.08.2013, т.е. после отмены преференций, указанных в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, которые позволяли заключить договор аренды на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды до 1 июля 2015 года.

Полагает, что действия Управления основаны на нормах права и

фактических обстоятельствах дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по г. Москве поддержал доводы кассационной жалобы.

ГУП "Московское имущество", Департамент возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным.

Первый ответчик, ЗАО "Аудит-Финанс" в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене.

Судами установлено, что между ГУП "Московское имущество" (арендодатель) и ЗАО "АУДИТ-ФИНАНС" (арендатор) заключен договор аренды от 18.04.2008 N 17-00077/08 недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 14, корп. 1

Объект аренды передается в аренду для использования под офис.

Срок аренды - с 01.02.2008 по 31.01.2013.

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы (пункт 1.4 договора).

ГУП "Московское имущество" и ЗАО "АУДИТ-ФИНАНС" оформлено дополнительное соглашение от 28.01.2013 к договору аренды N 17-00077/08 от 18.04.2008, которым продлен срок действия договора по 30.06.2015.

16.08.2013 ГУП "Московское имущество" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.01.2013 к договору аренды N 17-00077/08 от 18.04.2008, на которое 04.10.2013 получен отказ N 06/068/2013-68 в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения по основанию нарушения абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ мотивирован тем, что не представлены доказательства, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов, что противоречит положениям пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации.

ГУП "Московское имущество", полагая, что данный отказ является незаконным, обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Пунктом 4 части 1 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлено, что одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является оказание поддержки с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".

Согласно части 4 статьи 53 указанного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 1 июля 2015 года разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имуществ, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу с 01.07.2013.

Как сказано выше, ГУП "Московское имущество" обратилось с заявлением о регистрации дополнительного соглашения 14.08.2013, при этом доказательств, подтверждающих, заявитель с момента подписания дополнительного соглашения (28.01.2013) до указанной даты (14.08.2013) не мог направить в Управление Росреестра по Москве документы для государственной регистрации дополнительного соглашения, в деле не имеется.

Утратившая силу часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" не применима к настоящему спору, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 указанного Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, дополнительное соглашение от 28.01.2013 к договору аренды подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.

Девятый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение Арбитражного суда города Москвы об отказе в признании оспариваемого решения незаконным, счел, что суд первой инстанции неправильно руководствовался положениями пункта 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакциях, действовавших на дату заключения спорного дополнительного соглашения и на дату обращения ГУП "Московское имущество" к ответчику) и сделал неправомерный вывод о том, что положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в том числе требования части 9 статьи 17.1, распространяются на случаи заключения на новый срок договоров аренды с субъектами малого предпринимательства в соответствии с частью 3 статьи 53 указанного Закона.

Апелляционный суд указал, что согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

ГУП "Московское имущество" и ЗАО "АУДИТ-ФИНАНС" заключили дополнительное соглашение в письменном виде в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации, в частности в соответствии с требованиями статей 158, 160 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент совершения сделки, поскольку оформили сделку путем составления документа в письменной форме и подписанной сторонами, ее совершившими; получено необходимое согласие собственника на продление срока действия договора, определив его долгосрочным.

Также апелляционный суд указал, что применительно к данной норме в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Управление в своей деятельности должно руководствоваться Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с частью 1 статьи 17 которого основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Нормами данного Федерального закона не предусмотрены сроки, в течение которых стороны обязаны обратиться в Управление, для осуществления процедуры государственной регистрации.

Девятый арбитражный апелляционный суд признал оспариваемый отказ в государственной регистрации не соответствующим статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушающим права и законные интересы заявителя по основанию, что документы, необходимые для государственной регистрации договора, имели надлежащее оформление, а представлять указанные в оспоренном отказе документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок, либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов, не требовалось.

Судебная коллегия полагает удовлетворение апелляционным судом заявленных требований принятым с неправильным применением норм материального права.

По общему правилу заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, что следует из положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Исключение составляют предусмотренные данной статьей случаи.

Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (на который сослался Девятый арбитражный апелляционный суд) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В настоящем случае спор возник не в связи с возобновлением заключенного договора аренды на неопределенный срок, а заключением договора на новый срок.

Согласно пункту 4.2 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления).

Таким образом, вывод Девятого арбитражного апелляционного суда о неприменении в данном случае положений статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в том числе части 9, неправомерен.

Доказательства наличия оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого по договору аренды, на дату заключения соглашения об аренде на новый срок, не представлены.

О наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса заявитель не указал.

Вышеизложенный пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (на который сослался апелляционный суд) разъясняющий последствия в случае достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, неприменим к настоящему спору, поскольку в данном случае имеются другие обстоятельства.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащим отмене постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, решение Арбитражного суда города Москвы - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2014 года по делу N А40-180384/13-11-1384 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2014 года по делу N А40-180384/13-11-1384 оставить в силе.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. Ю. Дунаева Н. С. Калинина