Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 октября 2013 г. N Ф05-12052/13 по делу N А40-125205/2012

город Москва

21 октября 2013 г.

Дело N А40-125205/12

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Кобылянского В.В., Кузнецова В.В.

при участии в заседании:

от заявителя - Панова Е.А., дов. от 21.01.2013 г. б/н

от ответчика - Хромова А.С., дов. от 09.01.2013 г. N 39/2013

от третьего лица - не явилось, уведомлено

рассмотрев 07 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Солнечный" (заявителя)

на решение от 11 марта 2013 года Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Голоушкиной Т.Г.

и постановление от 18 июня 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Поповым В.И., Мухиным С.М., Стешаном Б.В.

по заявлению ООО "Солнечный" (ОГРН 1117746942312)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822)

о признании недействительными решений об отказе в государственной регистрации и об обязании произвести государственную регистрацию

третье лицо: ООО "Интеграл"

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "Солнечный" (далее - ООО "Солнечный", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по Москве, ответчик) от 27.08.2012 N 07/060/2012-159 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6, и решения Управления Росреестра по Москве от 27.08.2012 N 07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества - здания по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6, кадастровый номер 47615. Заявитель также просил суд обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

Решением от 11.03.2013 суд отказал в удовлетворении заявленных требований, в связи с отсутствием совокупности необходимых условий, предусмотренных частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции указал, что у ответчика имелись правовые основания, предусмотренные абз.4, 8, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации прав), для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6.

Постановлением от 18.06.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда решение от 11.03.2013 Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения. Соглашаясь с судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявитель не представил в регистрирующий орган решение о смене наименования с ООО "Солнечный" на ООО "Интеграл" и утверждении новой редакции Устава ООО "Интеграл", а также не представил учредительные документы со всеми зарегистрированными изменениями; в нарушение положений пункта 4 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, заявителем не представлена доверенность от 25.11.2011 на Голикову М.А., подписавшую договор купли - продажи здания от 25.11.2011 от имени ООО "Солнечный".

Суды первой и апелляционной инстанции указали, что поскольку запись об ипотеке до принятия решения об отказе в установленном законом порядке не была погашена, продавец вправе распоряжаться имуществом только с согласия залогодержателя - КБ "Гагаринский" (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции заявитель - ООО "Солнечный" настаивает на своих доводах о том, что у ответчика не имелось правовых основании для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя, а именно: государственный регистратор не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы находятся в распоряжении государственных органов; последующие изменения (после подписания договора купли - продажи недвижимости) изменения в наименовании продавца, смена генерального директора продавца и внесение изменений в уставные документы продавца не меняют заключенный договор купли - продажи в отношении недвижимости и не могут влиять на права и обязанности сторон сделки с недвижимостью; изменения в сведениях об объекте недвижимости относительно наименования юридического лица, его юридического адреса, уточнение площади, не влекущие за собой прекращение или переход права на него, вносится самим регистратором при поступлении таких сведений без заявления правообладателя без повторной регистрации; выводы суда о наличии ипотеки на основании заявления ответчика не подтверждаются материалами дела, поскольку письмом от 25.07.2012 N 3304 КБ "Гагаринский" подтвердил об отсутствии задолженности ООО "Сорлнечный 6", в связи с чем просит решение от 11.03.2013 и постановление от 18.06.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требовании в полном объеме.

Ответчик - Управление Росреестра по Москве, приведенные в кассационной жалобе доводы считает необоснованными, просит судебные акты оставить без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО "Солнечный" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третье лицо - ООО "Интеграл" области явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что вынесенные по делу судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.06.2012 ООО "Солнечный" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6, и о внесении изменений в запись ЕГРП в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6, (кадастровый номер 47615), в связи со сменой собственника на основании договора купли-продажи здания от 25.11.2011.

ООО "Солнечный" и ООО "Солнечный 6" представили в Управление Росреестра по Москве следующие документы: платежное поручение об оплате госпошлины, кадастровый паспорт ТБТИ, экспликацию, поэтажный план, учредительные документы продавца ООО "Солнечный 6" и покупателя ООО "Солнечный", договор купли-продажи здания, доверенность, протоколы и др. документы, что подтверждается расписками в получении документов.

ООО "Солнечный" 05.09.2012 получено сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 27.08.2012 N 07/060/2012-159 и сообщение от 27.08.2012 N 07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства:

- не представлены решение о смене наименования с ООО "Солнечный 6" на ООО "Интеграл" и утверждении новой редакции Устава ООО "Интеграл", учредительные документы со всеми зарегистрированными изменениями;

- из представленного кадастрового паспорта следует, что площадь объекта недвижимости и указанные изменения до настоящего времени в записи ЕГРП об объекте недвижимости не внесены;

- представленные на государственную регистрацию экземпляры договора купли-продажи здания от 25.11.2011 не прошиты надлежащим образом в виде единого документа, на оборотной стороне документов на сшивке отсутствует подпись уполномоченного лица и оттиск печати со стороны продавца имущества ООО "Солнечный 6";

- не представлена доверенность от 25.11.2011 на Голикову М.А., подписавшую договор купли-продажи здания от 25.11.2011 от имени ОО "Солнечный";

- не представлены доказательства получения согласия залогодержателя- ЗАО КБ "ГАГАРИНСКИЙ" в соответствии с зарегистрированным в ЕГРП договором залога недвижимости (ипотеки) от 23.11.1999 N 9961-1240 на совершение сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

На основании п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

Пунктом 1 ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В соответствии с частью 3 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие).

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что заявителем в регистрирующий орган представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Порядок представления документов при государственной регистрации обществом соблюден.

Ответчик - Управление Росреестра по Москве на основании заявления от 26.01.2012 N 77-77-07/034/2012-591 Голиковой М.А., действующей по доверенности, о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д. 6, приостановил государственную регистрации права собственности на объект недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д. 6 на три месяца в связи с устранением причин, препятствующих государственной регистрации, предоставлением дополнительных документов (абз. 1 п. 3. Ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") сроком до 25.04.2012.

Вместе с тем, договор купли - продажи между ООО "Солнечный 6" (продавец) и ООО "Солнечный" был заключен 25.11.2011, а 27.06.2012 были поданы документы на государственную регистрацию, 12.07.2012 продавец ООО "Солнечный 6" изменил наименование.

Согласно ответу нотариуса В.Ю. Ковалевского от 10.09.2012 N 167, полученному в ответ на запрос Управления Росреестра по Москве о подтверждении подлинности документов в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6, а именно доверенности от 26.01.2012 (бланк 77 АА 4276833) следует, что нотариусом В.Ю. Ковалевским действительно была удостоверена 26.01.2012 в реестре за N 1д-373 доверенность от имени ООО "Солнечный 6" в лице Генерального директора В.П. Роде на имя гр. Голиковой М.А. на право регистрации договоров и дополнительных соглашений к ним, с правом регистрации перехода права собственности, однако, одна из представленных копии доверенности, удостоверенная за N1д-373 является поддельной, поскольку доверенность была выдана сроком на три месяца без права передоверия, а не на три года без права передоверия, и в доверенности указаны лишние полномочия, а именно "не погашать залог и ипотеку".

Вместе с тем, генеральным директором ООО "Солнечный" (покупатель) и генеральным директором ООО "Солнечный 6" (продавец) является одно и тоже лицо, а именно В.П. Роде (л.д. 49, т.д. 1, л.д. 77, т. д. 77).

Доводы судов о том, что изменение наименования продавца, смена наименования генерального директора продавца, утверждение новой редакции продавца как основание отказа от государственной регистрации нельзя признать обоснованными, поскольку они противоречат действующему законодательству, в связи с чем у ответчика обязан все необходимые документы запросить у соответствующих регистрирующих органов, не перекладывая свои обязанности на покупателя, поскольку покупатель этих документов не имеет и в силу закона не может их получить.

Кроме того, судами не установлено, на основании чего произведена регистрация договора залога недвижимости (ипотеки) от 23.11.1999 N 9961-1240 (снятие, наличие обременения на момент подачи заявления 27.06.2012), не установлено, когда ООО "Солнечный 6" (продавец) сменило наименование (дата внесения сведении в ЕГРЮЛ), и не произведена взаимосвязь смены наименования и регистрации договора купли - продажи недвижимого имущества - здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6.

Обоснованность возникших у регистратора сомнений и, соответственно, правомерность оспариваемого заявителем отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6, и решения Управления Росреестра по Москве от 27.08.2012 N 07/060/2012-163 об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП в отношении недвижимого имущества - здания по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.6, кадастровый номер 47615 могли быть установлены по результатам исследования правоустанавливающих документов регистрационном деле при государственной регистрации права собственности, при этом в силу части 3 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания этих обстоятельств не могло быть возложено на заявителя.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 марта 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2013 года по делу N А40-125205/12 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Г. Нужнов

Судьи

В.В.Кобылянский В.В. Кузнецов