Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 ноября 2013 г. N Ф05-13407/13 по делу N А40-8542/2013

город Москва

01 ноября 2013 г.

Дело N А40-8542/13

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Стрельникова А.И., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" - Абрамова О.С., по дов. от 01.03.2013,

от ответчика: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Летунова Ю.А. по дов. от 09.01.2013,

от третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы - Кастальская Г.С. по дов. от 27.02.2013,

рассмотрев 28 октября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 22 апреля 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Михайловой Е.В.,

и постановление от 16 июля 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Пронниковой Е.В., Цымбаренко И.Б., Хвощенко А.Р.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦАВТОПРАКТИКА"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество,

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" (далее - заявитель, ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 87,7 кв.м. (подвал пом.V, ком.1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Колодезный пер., д.14, и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2013 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с реорганизацией произведена процессуальная замена третьего лица по делу - Департамента имущества города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы.

Решение суда первой инстанции от 22 апреля 2013 года оставлено без изменения.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что заявителем на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации), а ответчиком не доказана законность и обоснованность оспариваемого решения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, регистрирующий орган обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что судами обеих инстанций нарушены и неправильно применены нормы материального права, не применен закон, подлежащий применению, применен закон, не подлежащий применению, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что сделка купли-продажи заявленного к регистрации объекта является ничтожной, как заключенная с нарушением Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку данное имущество было включено в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Постановлением Правительства Москвы N 1140-ПП от 16.12.2008, в связи с чем, заявитель, как покупатель, не отвечал требованиям статьи 3 указанного Закона.

По мнению регистрирующего органа, в случаях, когда арендуемое помещение включено в Перечень, только суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и обязать Департамент имущества города Москвы заключить договор купли-продажи, а последующее исключение указанного имущества из Перечня Распоряжением Департамента N 2712-р от 13.12.2011 не имеет правового значения, поскольку на момент подачи арендатором заявления, спорное помещение находилось в Перечне, в связи с чем, Департамент должен принять решение об отказе в выкупе названного объекта.

Кроме того, при отчуждении государственного имущества в частную собственность, Департаментом не были соблюдены порядок и сроки проведения оценки подлежащего отчуждению имущества, установленные Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Приказом Департамента имущества города Москвы N 451-п от 21.07.2011 "О порядке подготовки и продажи объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности города Москвы и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", а также не была соблюдена процедура определения цены отчуждаемого имущества, установленная статьей 5 Федеральный закон N 94-ФЗ от 21.07.2005 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", поскольку информация о проведенном конкурсе на заключение соответствующего государственного контракта с оценщиком ООО "Центр оценки "Аверс", производившим оценку практически всех отчуждаемых объектов недвижимости, отсутствует, оценка государственного имущества проводилась до исключения объектов из Перечня, т.е. в тот момент, когда оно ещё не подлежало приватизации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель регистрирующего органа поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Представители заявителя по делу и третьего лица, каждый в отдельности, возражали против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в указанных судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА", являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения общей площадью 87,7 кв.м. (подвал пом.V, ком.1-5), расположенного по адресу: г. Москва, Колодезный пер., д.14, обратилось 04.08.2008 в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.

Распоряжением Департамента от 19.12.2011 N 2845-р принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: г. Москва, Колодезный пер., д.14 общей площадью 87,7 кв.м. (подвал пом.V, ком.1-5) путем предоставления ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" преимущественного права выкупа указанного объекта, с рассрочкой платежа на 1 год.

В соответствии с распоряжением Департамента от 13.12.2011 N 2712-р внесены изменения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательству и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства. Согласно приложению к данному распоряжению объект недвижимости по адресу: г. Москва, Колодезный пер., д.14 общей площадью 87,7 кв. м. исключен из Перечня.

Между Департаментом и ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" 30.03.2012 заключен договор N 10-29 купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.5 которого право собственности на объект возникает у покупателя - ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в пункте 3.1 договора стороны определили стоимость объекта в соответствии с отчетом об оценке ООО "Центр оценки "Аверс" от 09.09.2011 N 949-11/2011 в размере 6 524 000 руб.

Судами установлено, что 29.08.2012 ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Колодезный пер., д.14 общей площадью 87,7 кв.м. (подвал пом.V, ком.1-5), с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.

Письмом от 10.08.2012 N 12/022/2012-214,215 Управление Росреестра по Москве уведомило ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" о приостановлении регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по указанному адресу, в связи с тем, что процедура реализации преимущественного права выкупа арендованного субъектом малого и среднего предпринимательства была начата в отношении объекта недвижимости, не подлежащего отчуждению в частную собственность; не представлены документы, свидетельствующие о надлежащим образом проведенной оценке отчуждаемого имущества; предварительно установлено нарушение предусмотренной законом процедуры оценки государственной недвижимости.

Решением от 17.12.2012 N 12/022/2012-214,215 Управлением Росреестра по Москве, на основании абзаца 4, 6, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отказано ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Колодезный пер., д.14, по мотиву непредставления для государственной регистрации документов, устраняющих выявленные препятствия для государственной регистрации, о которых общество было уведомлено письмом от 10.08.2012 N 12/022/2012-214,215.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Москве от 17.12.2012 N 12/022/2012-214,215 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является незаконным и не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды со ссылкой на Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 01.12.2011 N 9646/11, пришли к выводу о том, что заявителем были представлены все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Колодезный пер., д.14; заявитель соответствует всем условиям преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого им имущества.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций кассационная коллегия признает правомерными и обоснованными.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

В силу части 2 статьи 9, части 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с 01 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что арендуемое заявителем недвижимое имущество было включено Правительством Москвы в Перечень 16.12.2008, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (25.07.2008).

При этом суды обоснованно сослались на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11, согласно которой, такие действия Правительства Москвы нарушают права и законные интересы заявителя, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о государственной регистрации, если представленные документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13, пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию права по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что заявителем для государственной регистрации были представлены все необходимые документы в соответствии с требованиями статьи 20 Закона о государственной регистрации, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

В связи с этим суды правомерно удовлетворили заявление на основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязав регистрирующий орган устранить допущенные нарушения.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Доводы кассационной жалобы о нарушении Департаментом порядка и процедуры отчуждения объектов государственной собственности в частную собственность, и в связи с этим ничтожности сделки по отчуждению имущества при наличии не отменного Перечня, в который включено и арендуемое ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" имущество, о незаконности исключения спорного помещения из Перечня, а также о необходимости наличия судебного решения, обязывающего Департамент заключить с заявителем договор купли-продажи арендуемого помещения, несостоятельны и подлежат отклонению, поскольку внесение спорного объекта в Перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (25.07.2008) не является препятствием для реализации заявителем законного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости.

Доводы кассационной жалобы о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого государственного имущества была проведена до исключения его из Перечня, т.е. в тот момент, когда оно еще не подлежало приватизации, о нарушении процедуры и сроков проведения оценки, также отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку факт включения объектов в Перечень сам по себе не свидетельствует о том, что данные объекты не подлежат приватизации. Кроме того, как правильно установлено судами, договор между Департаментом и ООО "СПЕЦАВТОПРАКТИКА" заключен в рамках установленного законом шестимесячного срока действия отчета об оценке.

Приведенные в кассационной жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции.

Указание заявителя кассационной жалобы на то обстоятельство, что на сайтах Департамента имущества города Москвы и государственных закупок отсутствует информация о проведенном конкурсе на заключение соответствующего государственного контракта с оценщиком ООО "Центр оценки "Аверс", не является основанием для признания спорного договора купли-продажи ничтожным, соответственно, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, поскольку отказ в государственной регистрации по данному основанию не соответствует положениям статей 13, 20 Закона о государственной регистрации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 года по делу N А40-8542/13 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

А.И. Стрельников В.В. Петрова