Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 ноября 2013 г. N Ф05-14775/13 по делу N А40-142782/2012

г. Москва

25 ноября 2013 г.

Дело N А40-142782/12-37-575

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В. К.,

судей Дербенева А. А., Волкова С. В.,

при участии в заседании:

от истца - Милова О.В. - по доверенности от 16.04.2013 N 33-Д-65/13,

от ответчика - не явился,

от третьего лица - не явился,

рассмотрев 19 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную

жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 6 июня 2013 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

на постановление от 21 августа 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сазоновой Е.А., Семикиной О.Н., Юрковой Н.В.,

по иску Департамента городского имущества г. Москвы

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, пени, выселении из помещения

к ООО "Правовой центр "Шелапутинский",

третье лицо: Департамент культурного наследия г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Шелапутинский" о расторжении охранно-арендного договора N 438/1 (N 00-104/05) от 01.08.2005 объекта недвижимого культурного наследия "Городская усадьба, XIX в. Флигель", расположенного по адресу: г. Москва, Шелапутинский пер., д. 3, стр. 1 общей площадью 3 418,5 кв.м.; взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 820 351 руб. 25 коп. за период с 01.10.2010 по 30.09.2012, пени за период с 01.01.2010 по 30.09.2012 в размере 240 959 руб. 81 коп.; выселении ответчика из переданного в аренду помещения; обязании передать его в освобожденном виде представителю Департамента имущества города Москвы.

Исковые требования основаны на ст. ст. 309, 310, 450, 452, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, а также по проведению ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории и культуры, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого им нежилого помещения.

В отзыве на исковое заявление ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на погашение задолженности по договору за период с 01.03.2012 по 30.06.2012, несозразмерность пени сумме задолженности.

Арбитражный суд г. Москвы решением от 06.06.2013 по делу N А40-142782/12-37-575 произвел замену Департамента имущества г. Москвы на Департамент городского имущества г. Москвы в порядке процессуального правопреемства, взыскал с ООО "Правовой центр "Шелапутинский" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы 149 265 руб. 90 коп. пени в размере, в удовлетворении остальной части иска отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2013 оставил решение без изменения.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества г. Москвы, которое полагает, что вывод судов о несоблюдении претензионного порядка не соответствует обстоятельствам дела, к моменту рассмотрения требования о расторжении договора срок устранения указанных в претензии N 21-21-97 от 04.02.2013 нарушений наступил, судами неправильно применены нормы материального права, истцом правомерно начислена арендная плата из расчета 1800 руб. за 1 кв.м в год.

Как указывает заявитель, задолженность по арендной плате, образовавшаяся в спорный период, не была оплачена ответчиком по претензии в полном объеме, оплата задолженности производилась также после предъявления иска в суд, в связи с чем просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

ООО "Правовой центр "Шелапутинский", Департамент культурного наследия г. Москвы отзывы на кассационную жалобу не представили, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель Департамента городского имущества г. Москвы поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав явившегося представителя, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

При рассмотрении дела суды установили, что между Комитетом по культурному наследию города Москвы (арендодателем) и Союзом общественных объединений "Международный фонд защиты от дискриминации, за соблюдение конституционных прав и основных свобод человека" (арендатором) заключен охранно-арендный договор (аренды объекта культурного наследия) N 438/1 (N 00-104/05) от 01.08.2005 (26.12.2005), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование объект, отнесенный к недвижимому культурному наследию, а именно: Городская усадьба XIXв. Главный дом (Морозовская богадельня), общей площадью 3 418,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Шелапутинскитй пер., д.3, стр.1.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.02.2006 за N 77-77-11/004/2006-372.

В п. 1.4. договора срок его действия установлен с 01.08.2005 до 07.09.2029.

В дополнительном соглашении от 01.08.2008 стороны согласовали срок действия договора с 01.08.2005 по 07.09.2057.

По акту приема-передачи от 01.10.2007 предусмотренный договором объект недвижимости передан ответчику.

В силу п. 2.1. договора за использование объекта арендатор обязан вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.

Дополнительным соглашением от 25.11.2010 стороны внесли изменения в раздел 2 договора и изложили его в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 договора объект величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена. Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части от годовой арендной платы, в бюджет города Москвы".

Согласно приложению N 2 к соглашению N 438/1-с от 01.10.2007 о передаче прав и обязанностей, размер годовой арендной платы составляет 2 145 020 руб. из расчета стоимости 1 кв.м. - 920 руб.

С 01.10.2008 уведомлением Москомнаследия от 09.10.2008 N 16-03-203/8-21 установлена ставка арендной платы 1 000 руб. за 1 кв.м. в год.

Уведомлением от 07.08.2009 N 16-03-203/8-117 арендодатель с 01.10.2009 установил ставку арендной платы 1 070 руб. за 1 кв.м. в год.

В п. 9 дополнительного соглашения от 25.11.2010 предусмотрено, что, начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.

Арендодатель направляет в адрес арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное арендодателем с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления. Уведомление является неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.

Постановлением Правительства Москвы от 22.09.2009 N 1016-ПП "О проекте закона города Москвы "О бюджете города Москвы на 2010 год" и среднесрочном финансовом плане города Москвы на 2010-2012 гг." установлен размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, составлявший 1 200 рублей за 1 кв.м. в год.

Дополнительным соглашением от 25.11.2010 ставка арендной платы с 01.10.2010 была изменена сторонами и составила 1 200 руб. за кв.м. в год.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП размер минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, составляет 1 800 рублей за 1 кв. м в год.

Дополнительным соглашением от 11.08.2011 сторонами согласовано применение измененной ставки с 01.06.2011 в размере 1 800 руб. за кв.м. в год.

Полагая, что у ответчика в связи с изменением арендной ставки имеется задолженность по арендной плате в размере 1 820 351 руб. 25 коп., истец направил в адрес арендатора письмо N 21-21-3424 от 25.06.2012 с претензией и предложением в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пени, о чем уведомить арендодателя, либо расторгнуть договор аренды N 438/1 (N 00-104/05) от 01.08.2005.

Ответчик письмом от 30.07.2012 N 29/02 ответил на претензию, указав, что задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 по 29.02.2012 отсутствует, задолженность за период с 01.03.2012 по 30.06.2012 полностью погашена, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением от 27.07.2012 N 42 об оплате по договору аренды за март-июль 2012 года.

В судебном заседании первой инстанции ответчик признал наличие задолженности в размере 111 102 руб. 25 коп. за октябрь-декабрь 2010 года, являющейся недоплатой за указанные месяцы при изменении размера арендной платы, представил платежное поручением N 38 от 04.04.2013 об оплате указанной задолженности.

Как установили суды, оставшаяся часть взыскиваемой задолженности в размере 683 700 руб. рассчитана истцом за период с 01.06.2011 по 30.09.2011 исходя из новой ставки арендной платы в размере 1 800 руб. за кв.м. в год.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В п. 9 дополнительного соглашения от 25.11.2010 к договору стороны согласовали, что начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы.

Поскольку дополнительным соглашением от 25.11.2010 истец воспользовался правом на изменение ставки арендной платы с 01.10.2010, то суды пришли вывод о том, что размер арендной платы мог быть изменен арендодателем не ранее 01.10.2011, в связи с чем истцом при составлении расчета неправомерно применена с 01.06.2011 повышенная арендная ставка вместо подлежащей применению ставки в 1 200 руб.

С учетом установленного факта погашения задолженности по арендной плате ответчиком, необоснованного применения повышенной ставки арендной платы, суды признали требование о взыскании задолженности не подлежащим удовлетворению.

В силу п. 4.2 спорного договора, невнесение платежей в сроки, установленные договором, влечет за собой начисление пени в размере 0,5% в сутки за каждый день просрочки. В дальнейшем стороны согласовали, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Проверив представленный истцом расчет суммы пени и представленный ответчиком контррасчет, исходя из необоснованности части требования о взыскании задолженности, суд частично удовлетворил требование о взыскании пени, взыскал с ответчика пени в размере 149 265 руб. 90 коп.

Отказывая в расторжении договора, суды исходили из отсутствия оснований для расторжения договора аренды, а также несоблюдения ответчиком претензионного порядка урегулирования спора в связи со следующими обстоятельствами.

При этом, в обоснование требования о расторжении Департамент ссылался на невнесение ответчиком в период с 01.10.2010 по 30.09.2012 арендной платы, невыполнение ремонтно-восстановительных работы объекта, в связи с чем истец полагал, что имеются существенные нарушения условий договора, являющиеся основаниями для досрочного расторжения договора в силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Департаментом городского имущества г. Москвы ответчику была направлена претензия N 21-21-3424 от 25.06.2012 с требованием в 15-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пени, о чем уведомить арендодателя, либо расторгнуть договор аренды N 438/1 (N 00-104/05) от 01.08.2005. Требований об устранении нарушений условий раздела 3 договора о выполнении ремонтно-восстановительных работ данная претензия не содержала.

Вместе с тем, как установили суды, ответчик добровольно оплатил указанную в претензии задолженность.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом, Пленумом Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, руководствуясь данным разъяснением, суды обеих инстанций пришли к выводу, что истцом не соблюден указанный в постановлении разумный срок для обращения с требованием в суд о расторжении договора, поскольку иск предъявлен истцом по истечении трех месяцев с момента после погашения ответчиком задолженности.

Кроме того, ответчику была направлена претензия N 21-21-97 с предложением в срок до 01.03.2013 с момента направления настоящей претензии устранить имеющиеся нарушения путем проведения работ, указанных в разделе II договора, либо расторгнуть охранно-арендный договор N 00-104/05 от 26.12.2005.

Однако суды установили, что данная претензия была направлена ответчику 04.02.2013, то есть после подачи настоящего иска с требованием о расторжении договора в связи с неоплатой арендных платежей.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка, несоблюдении разумного срока на обращение в суд с требованием о расторжении договора, отсутствии оснований для расторжения договора, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении требования о расторжении договора.

Учитывая отсутствие оснований для расторжения охранно-арендного договора, суды также правомерно отказали в удовлетворении требований о выселении из указанных помещений и возврате арендованного имущества.

Обсудив доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами ст. ст. 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет их как несостоятельные.

При рассмотрении судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов первой и апелляционной инстанции о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Довод заявителя о соблюдении претензионного порядка, наступлении к моменту вынесения решения срока устранения указанных в претензии N 21-21-97 от 04.02.2013 нарушений отвергается судом кассационной инстанции, поскольку противоречит положениям п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 июня 2013 года по делу N А40-142782/12-37-575, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К.Тихонова

Судьи

А.А.Дербенев С.В.Волков