Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2013 г. N Ф05-15969/13 по делу N А40-77474/2011

г. Москва

23 декабря 2013 г.

Дело N А40-77474/11-49-677

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Волкова С. В., Калининой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Ефименко Н.Д., генеральный директор, протокол N 11 от 07.07.2011,

от ответчика - Василевского Н.М. по доверенности от 17.06.2013,

рассмотрев 16 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест"

на решение от 28 мая 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Махалкиным М. Ю.,

на постановление от 03 сентября 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Кораблевой М. С., Левиной Т. Ю.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" (ОГРН 1037739852501, 141500, Московская область, Солнечногорский р-н, г. Солнечногорск, ул. Красная, д. 136)

к Обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" (ОГРН 1057746399501, 124482, г. Москва, г. Зеленоград, пр-т Панфиловский, д. 8, стр. 5, ком. 5)

третьи лица Префектура Зеленоградского административного округа г. Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, Открытое акционерное общество "Производственно-торговый комплекс "Зеленоградский"

о признании договора аренды земельного участка недействительными

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" (далее ООО "Магистраль XXI", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью СК "Строй-Инвест" (далее ООО СК "Строй-Инвест", ответчик) о признании недействительными договоров аренды земельного участка N 10/АЗ от 01.07.2009, N 18/АЗ от 01.06.2010, взыскании 1 998 000 руб. неосновательного обогащения, 72 802 руб. 13 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Префектура Зеленоградского административного округа г. Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, открытое акционерное общество "Производственно-торговый комплекс "Зеленоградский" (далее ОАО "ПТК "Зеленоградский").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2013 года иск удовлетворен.

Суд пришел к выводу о недействительности договоров аренды на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как мнимых сделок, совершенных лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Суд счел, что ответчик, не являвшийся ни собственником, ни владельцем земельного участка, получавший денежные средства от истца по мнимой сделке, без фактической передачи истцу земельного участка, обязан вернуть денежные средства истцу в силу статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации. На данные денежные средства также начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2013 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО СК "Строй-Инвест" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой ответчик просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Ответчик указывает, что судами применены положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации без учета пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013. N 13), согласно которому иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

ООО "Магистраль XXI" договор аренды с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества г. Москвы) не заключало.

В свою очередь, ООО СК "Строй-Инвест" с 2005 года по 2012 год (то есть на момент заключения оспариваемых договоров аренды) являлось законным собственником земельного участка общей площадью 125,6 га и имело право сдавать его части в аренду в силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, который указывает на то, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Право собственности ООО СК "Строй-Инвест" на земельный участок общей площадью 125,6 га признано отсутствующим лишь в 2012 году, то есть гораздо позднее заключения договоров и их последующего полного исполнения сторонами.

Ответчик полагает, что удовлетворение исковых требований ООО "Магистраль XXI" приведет к неосновательному обогащению на стороне последнего, поскольку истец по настоящему делу договор аренды ни с кем, кроме ООО СК "Строй-Инвест", не заключал, плательщиком земельного налога не являлся, а значит при возврате арендных платежей фактически воспользуется землей бесплатно, что нарушает один из основополагающих принципов земельного законодательства - платности землепользования.

ООО СК "Строй-Инвест" считает, что судами к правоотношениям сторон применен пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащий применению.

В период сдачи земельного участка в аренду ООО СК "Строй-Инвест" являлось зарегистрированным в соответствии с Законом о регистрации собственником земельного участка площадью 125,6 га; право собственности ООО СК "Строй-Инвест" на указанный земельный участок признано отсутствующим лишь в 2012 году.

Как следует из фактических обстоятельств дела и не оспаривалось истцом, договоры аренды были полностью исполнены сторонами - ООО СК "Строй-Инвест" передало истцу объект аренды, а последний добровольно вносил арендные платежи в течение более чем года.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.

От Префектуры Зеленоградского административного округа г. Москвы поступил отзыв, согласно которому Префектура оставляет разрешение настоящего судебного спора на усмотрение суда; просит рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10/АЗ от 01.07.2009, предметом которого является земельный участок общей площадью 6 га, имеющий адресные ориентиры: Московская обл., Солнечногорский р-н, в районе д. Андреевка (д. Каменка), предоставляемый в пользование на условиях аренды для завершения строительства и последующей эксплуатации корпусов А4, А5, А6 согласно чертежу границ (плана) земельного участка.

Срок аренды - с 01.07.2009 по 31.05.2010.

В пункте 1.5 договора указано, что ответчик гарантирует, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности, о чем 23.03.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сделана запись регистрации N 50-50-09/007/2007-231.

Согласно данной регистрационной записи ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1256000 кв. м, числящийся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д. Каменка), с кадастровым номером 50:09:0070515:0002.

По окончании вышеназванного договора сторонами заключен новый договор о том же предмете N 18/АЗ от 01.06.2010 на срок с 01.06.2010 по 30.04.2011.

Судом установлено, что поскольку границы земельного участка закреплены на чертеже границ (плане) земельного участка, предмет договора не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По делу N А41-16045/07 удовлетворено заявление Правительства Москвы о признании недействительным постановления главы администрации Солнечногорского района Московской области от 20.10.1997 N 2531 "Об утверждении границ земельного участка и закреплении его в собственность акционерного общества "Центр по информатике и электронике" под промышленное строительство".

Из судебных актов по указанному делу (решения Арбитражного суда Московской области от 22.09.2009, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2009, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010) следует, что постановлением N 2531 акционерному обществу закрытого типа "Центр по информатике и электронике" был предоставлен в собственность для целей промышленного строительства земельный участок площадью 125,6 гектаров, находящийся на территории города Москвы. В 2005 году спорный земельный участок по договору купли-продажи был приобретен в собственность обществом "Строй-Инвест", право собственности общества зарегистрировано Управлением Роснедвижимости по Московской области 23.03.2007.

Установив факт принадлежности названного участка городу Москве, судом признано недействительным постановление главы администрации Солнечногорского района Московской области от 20.10.1997 N 2531.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июля 2012 года по делу N А40-28488/10-41-220 признано отсутствующим право собственности ООО "Центр по информатике и электронике" на земельный участок площадью 1 256 000 кв. м, числящийся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д. Каменка), с кадастровым номером 50:09:0070515:0002; признано отсутствующим право собственности ООО СК "Строй-Инвест" на земельный участок площадью 1 256 000 кв. м, числящийся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д. Каменка), с кадастровым номером 50:09:0070515:0002.

Ссылаясь на обстоятельства, установленные судами по вышеназванным делам, ООО "Магистраль XXI" заявило в настоящем деле о признании недействительными договоров аренды земельного участка N 10/АЗ от 01.07.2009, N 18/АЗ от 01.06.2010, взыскании 1 998 000 руб. неосновательного обогащения - уплаченных им в качестве арендной платы денежных средств, 72 802 руб. 13 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения.

Судами договоры аренды земельного участка N 10/АЗ от 01.07.2009, N 18/АЗ от 01.06.2010 признаны недействительными на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как мнимые сделки; взысканы с ответчика: уплаченные истцом как арендатором денежные средства на основании статей 1102, 1103 указанного Кодекса, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании пункта 2 статьи 1107 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Названая норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

В данном случае ответчик, полагая себя собственником земельного участка, чье право собственности на дату заключения договоров аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставил определенный оспариваемыми договорами объект аренды истцу, последний уплачивал арендную плату по договорам за пользование земельным участком. То есть сделки сторонами исполнялись.

Судебная коллегия считает, что судами при удовлетворении исковых требований неправильно применены нормы материального права.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Статьей 1103 Кодекса предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

В соответствии со статьей 303 Кодекса при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силустатьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 года N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Возможность указания в мотивировочной части судебных актов ссылок на постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрена частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при вышеизложенных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

При этом судебная коллегия также учитывает обстоятельство, что признание недействительными договоров аренды не приведет к восстановлению прав истца, поскольку, как сказано выше, уплаченные им как арендатором по оспариваемым договорам денежные средства возврату ответчиком не подлежат.

Судами установлены фактические обстоятельства дела, по неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обжалуемые решение и постановление, в иске отказывает.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2013 года по делу N А40-77474/11-49-677 отменить.

В иске Обществу с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" к Обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" о признании договоров аренды недействительными, взыскании 2 070 802 руб. 13 коп. отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" 2 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий-судья

О. И. Комарова

Судьи

С. В. Волков, Н. С. Калинина