Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 января 2014 г. N Ф05-15920/13 по делу N А41-41832/2012

г. Москва

17 января 2014 г.

Дело N А41-41832/12

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области - Максягина М.А., доверенность от 30.12.2013 г. N 48/01-24 до 31.12.2014 г., Степанова О.О., доверенность от 30.12.2013 г. N 47/01-24 до 31.12.2014 г.,

от ответчиков: 1. ОАО "Строительная корпорация "Зодчий" - Домкина Н.В., доверенность от 30.07.2013 г. на 2 года, Левин С.А., доверенность 10.01.2014 г. до 31.12.2014 г.

2. Администрации города Реутов Московской области - не явился, извещен,

рассмотрев 13 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Строительная корпорация "Зодчий" (ответчик) на решение от 30 августа 2013 года Арбитражного суда Московской области принятое судьей Богатыревой Г.И. и постановление от 31 октября 2013 года Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области

к открытому акционерному обществу "Строительная корпорация "Зодчий" (ОГРН 1037700249510), Администрации города Реутов Московской области

об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи

и по встречному иску открытого акционерного общества "Строительная корпорация "Зодчий"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области, Администрации города Реутов Московской области

о понуждении заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области к открытому акционерному обществу "Строительная корпорация "Зодчий" (далее - ОАО "СК "Зодчий") с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации требований, об обязании передать земельный участок площадью 7 950 кв.м., расположенный по адресу: г.Реутов, ул. Профсоюзная, д.2 по акту приема-передачи (дело N А41-41832/12).

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, однако ответчик земельный участок не освободил и не передал арендодателю.

ОАО "СК "Зодчий" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов об обязании заключить договор аренды земельного участка общей площадью 7 396 кв.м., кадастровый номер 50:48:0020203:22, расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Профсоюзная, вл. 11 на условиях, изложенных в прилагаемом проекте договора аренды (дело N А41-58624/12).

Требование, предъявленное со ссылкой на часть 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правового и фактического основания, мотивировано тем, что у Комитета не имеется предусмотренных законом оснований для уклонения от заключения договора аренды с обществом.

Определением от 16 января 2013 года Арбитражный суд Московской области объединил в одно производство для совместного рассмотрения производства по делам N А41-41832/12 и N А41-58624/12 с присвоением номера А41-41832/12.

В ходе рассмотрения дела, Арбитражный суд Московской области привлек в качестве соответчика по иску ОАО "СК "Зодчий" Администрацию города Реутов Московской области.

Решением от 30 августа 2013 года Арбитражный суд Московской области удовлетворил требование Комитета и обязал ОАО "СК "Зодчий" передать земельный участок площадью 7 950 кв.м., расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Профсоюзная, д. 2 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов по акту приема передачи.

В удовлетворении требования ОАО "СК "Зодчий" отказано.

Суд первой инстанции счел требования Комитета законными и подтвержденными предоставленными доказательствами, поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие, а земельный участок арендатором не был возвращен.

Отказывая в удовлетворении требования ОАО "СК "Зодчий" суд указал на отсутствие оснований для понуждения Комитета к заключению нового договора аренды.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года решение оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Апелляционный суд также указал на то, что положения части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", на которые ссылалось ОАО "СК "Зодчий", в данном случае применению не подлежат, поскольку распоряжение спорным земельным участком должно осуществляться в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "СК "Зодчий", которое полагает, что судебные акты являются незаконными и необоснованными, приняты при неправильном применении норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требования ОАО "СК "Зодчий" и отказе в удовлетворении требования Комитета.

Как полагает заявитель кассационной жалобы, суды обеих инстанций неправильно применили положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". По мнению заявителя, законодательство о защите конкуренции применяется к сделкам с земельными участками в той же мере, как и к сделкам с другими объектами муниципальной или государственной собственности.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Кассационным судом направлена в адрес Администрации города Реутов Московской области копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако ее представители в суд не явились.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению Администрации города Реутов, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие.

Выслушав явившихся представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела документов, 25 июня 1997 года между Администрацией города Реутов (арендодатель) и ОАО "СК "Зодчий" (арендатор) был заключен договор N 451 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное (краткосрочное) пользование на условиях аренды земельный участок площадью 7 950 кв.м., расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Профсоюзная, д. 2.

Согласно пункту 2.1. договора он заключался сроком на 15 лет и вступал в силу со дня регистрации.

Договор аренды был зарегистрирован Реутовским земельным комитетом 25 июня 1997 года.

Пунктом 2.13 договора N 451 предусмотрено, что арендатор обязан после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

06 апреля 2012 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов направил в адрес ОАО "СК "Зодчий" уведомление о прекращении действия договора аренды N 451 от 25 июня 1997 года с 24 июня 2012 года.

Впоследствии, 02 июля 2012 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов направил в адрес ОАО "СК "Зодчий" уведомление о том, что договор аренды N 451 от 25 июня 1997 года прекратил свое действие с 24 июня 2012 года, в связи с чем просил освободить занимаемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи Комитету в месячный срок.

Поскольку земельный участок не был возвращен арендатором, 07 сентября 2012 года Комитет повторно направило обществу уведомление об освобождении земельного участка.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с заявленным требованием.

ОАО "СК "Зодчий" в свою очередь, заявляя требование об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка, изначально ссылалось на положения статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и в качестве фактических оснований указывало на то, что на земельном участке по адресу: г. Реутов, ул. Профсоюзная, д. 2 (новый адрес: г. Реутов, ул. Профсоюзная, вл.11) находятся принадлежащие ему на праве собственности административное здание, боксы, ангар и другие сооружения, которые были переданы в ОАО "СК "Зодчий" при его создании в качестве взноса в уставный капитал, а ранее находились на балансе Московского строительно-монтажного управления (МСМУ) и были приватизированы.

Впоследствии, в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде, ОАО "СК "Зодчий" изменило фактические и правовые основания своего требования и сослалось на часть 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", указывая на отсутствие у него задолженности по арендным платежам и отсутствие решения собственника, предусматривающего иной порядок распоряжения земельным участком. По мнению общества, ему было фактически отказано в заключении договора аренды на новый срок, а договоров с иными лицами на земельный участок ответчик не заключал.

Суды обеих инстанций, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, сделали обоснованные выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах.

Статья 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" определяет особенности порядка заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В части 1 указанной статьи установлено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. При этом в изъятие из данного общего правила определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).

Часть 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" распространяет предусмотренный в части 1 данной статьи порядок на заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям.

Часть 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривает, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Между тем, указанный в части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" порядок заключения договоров согласно части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

Поскольку объектом требования ОАО "СК "Зодчий" о понуждении Комитет заключить договор аренды выступает земельный участок, то суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что правоотношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и не входят в сферу правового регулирования, осуществляемого антимонопольным законодательством, поэтому положения части 10 статьи 17.1 "О защите конкуренции" к спорным правоотношениям неприменимы.

Доводы кассационной жалобы о применении к сделкам с земельными участками законодательства о защите конкуренции отклоняются как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм материального права.

Следует также отметить, что изначально ОАО "СК "Зодчий" в качестве фактического основания своего искового требования приводил доводы о нахождении на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, возникшего после приватизации объектов и реорганизации его правопредшественников.

Однако, в материалах настоящего дела не имеется доказательств, подтверждающих надлежащим образом зарегистрированное за ОАО "СК "Зодчий" право собственности на объекты недвижимости, а также не имеется приватизационных документов, плана приватизации.

Кроме того, суд кассационной инстанции также учитывает, что ОАО "СК "Зодчий" обращалось в Арбитражный суд Московской области к ОАО "Металлургшатострой" с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание "2-х этажный корпус" (Административное здание) общей площадью 537,3 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, город Реутов, ул. Профсоюзная, вл. 11, литера А (дело N А41-55189/12), ссылаясь также на обстоятельства приватизации объектов и преобразования его правопредшественников.

Однако, решением от 19 июня 2013 года арбитражный суд по делу N А41-55189/12 в иске отказал.

Более того, впоследующем постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2013 года решение Арбитражного суда Московской области от 19 июня 2013 года по делу N А41-55189/12 было отменено и производство по делу прекращено в связи с отказом истца ОАО "СК "Зодчий" от иска.

Таким образом, право собственности ОАО "СК "Зодчий" на объекты недвижимости, находящиеся на испрашиваемом в аренду земельном участке, не зарегистрировано и вопрос о праве собственности общества является предметом самостоятельного спора.

В тоже время, ОАО "СК "Зодчий" не лишено возможности разрешив в отдельном порядке вопрос о праве собственности на объекты недвижимости обратиться в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации за оформлением прав на соответствующий земельный участок.

В данном случае суды рассмотрели исковые требования ОАО "СК "Зодчий" исходя из окончательно сформулированного истцом правого и фактического основания.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридически лица свободны в заключении договора.

Как следует из пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.

Разрешая настоящий спор, суды констатировали факт прекращения договорных отношений вследствие истечения срока аренды и установили наличие возражений арендодателя относительно их дальнейшего продолжения.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах удовлетворение иска Комитета и отказ в иске ОАО "СК "Зодчий" суд кассационной инстанции считает правомерными.

Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако не могут быть приняты, поскольку не опровергают правильность сделанных по настоящему делу выводов судов обеих инстанций.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 августа 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2013 года по делу N А41-41832/12 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.Ю. Дунаева Н.С. Чучунова