Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 ноября 2014 г. N Ф05-13233/13 по делу N А41-3916/2013

город Москва

06 ноября 2014 г.

Дело N А41-3916/13

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - индивидуальный предприниматель Костина Галина Николаевна - Сонин С.Н., доверенность от 12.11.2012 50 АА 2341395;

от ответчика - Банк "Возрождение" (открытое акционерное общество) - Бракман И.Ю., доверенность от 26.12.2013 50 АА 4341169,

рассмотрев 28 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Костиной Галины Николаевны

на постановление от 07 июля 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Ханашевичем С.К., Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Костиной Галины Николаевны

к Банку "Возрождение" (открытому акционерному обществу)

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Костина Галина Николаевна (далее - ИП Костина Г.Н.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Банку "Возрождение" (открытому акционерному обществу) (далее - Банк "Возрождение" (ОАО)) о взыскании задолженности в сумме 108333 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года по делу N А41-3916/13 требования ИП Костиной Г.Н. удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07 ноября 2013 года решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 августа 2013 года отменены, дело передано на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2014 года по делу N А41- 3916/13 требования ИП Костиной Г.Н. удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2014 года решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2014 года по делу N А41-3916/13 отменено, в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2014 года, индивидуальный предприниматель Костина Галина Николаевна обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2014 года по делу N А41-3916/2013 и оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2014 года по делу N А41-3916/2013.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы апелляционного суда о нарушении арендодателем прав арендатора вследствие предоставления арендуемого помещения в ненадлежащем состоянии, противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя кассационной жалобы, истец, выступая в качестве арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 01/11/-11 передал ответчику (арендатору) для размещения банкомата нежилое помещение площадью 5 кв.м., расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 140, в надлежащем состоянии, без каких-либо недостатков.

В период действия договора арендатор не обращался к арендодателю по вопросу проведения ремонта помещения.

При этом необходимо учитывать, что согласно п. 2.2.5 договора аренды арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения.

Истец полагает, что факт залива арендуемого помещения, происшедшего по утверждению банка 05.03.2012 вследствие таяния снега на крыше здания, не подтвержден надлежащими доказательствами.

По факту залива помещения арендатор не вызывал арендодателя для составления двухстороннего акта.

Письмо охранного предприятия ООО ЧОО "Квантор-Е" от 06.03.2012 не подтверждает и не может подтверждать невозможность дальнейшего использования арендованного помещения.

Суд апелляционной инстанции также дал неверную доказательственную оценку направленному в адрес истца письму ответчика от 07.06.2012 N 30482 с предложением о досрочном расторжении договора аренды.

Вопреки доводам суда апелляционной инстанции, в этом письме ответчик не ссылался на невозможность дальнейшего использования арендованного помещения, а предлагал истцу расторгнуть договор по соглашению сторон на основании п. 5.4 договора аренды.

Между тем, п. 5.7.3 договора аренды предусматривает специальное основание расторжения договора: невозможность дальнейшего использования арендованного помещения. Однако ответчик данным основанием расторжения договора не воспользовался.

Арендодатель предоставил арендатору помещение в надлежаще состоянии, суд апелляционной инстанции не вправе был применять положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации о встречном исполнении обязательств. У ответчика не было оснований для приостановления уплаты арендных платежей, тем более, что имеющаяся переписка и действия самого ответчика прямо указывают на то, что он и не имел намерения воспользоваться статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Досрочное освобождение ответчиком арендуемого помещения не освобождало его от внесения арендной платы за весь период действия договора.

Суд апелляционной инстанции также неправильно применил нормы материального права о порядке изменения и расторжения договора, поскольку закон в данном случае исключает односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды по инициативе арендатора, условия, содержащиеся в п. 5.7 договора, на которые сослался апелляционный суд, также исключают такой порядок.

В соответствии с п. 5.8 договора аренды договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке арендатором в случае принятия им решения о демонтаже и вывозе банкомата из арендуемого помещения с письменным предупреждением арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Следовательно, датой расторжения договора аренды следует считать 10 сентября 2012 г., исходя из даты получения истцом письменного предупреждения ответчика - 10 июля 2012 г.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 01/11/-11 считается расторгнутым с момента получения истцом уведомления ответчика, т.е. с 10.07.2012, говорит о неправильном применении апелляционным судом норм материального права и нарушении единообразия судебной практики.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям в ней изложенным.

Ответчик в судебном заседании суда кассационной инстанции в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы истца, полагая, что принятое по делу постановление арбитражного суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебного акта суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 01.12.2011 между ИП Костиной Г.Н. (арендодатель) и Банком "Возрождение" (ОАО) (арендатор) заключен договор аренды N 01/11-11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование сроком с 01.12.2011 по 01.11.2012 нежилое помещение общей площадью 5 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 140, для размещения в нем банкомата арендатора.

Общий размер арендной платы составляет 25000 руб. в месяц (п. 3.1.1 договора).

Согласно п. 2.1.4 арендодатель обязуется в течении срока аренды обеспечивать условия для нормального использования помещения арендатором: обеспечивать условия для нормального использования помещения арендатором: обеспечивать функционирование всех систем жизнеобеспечения здания, содержать здание в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, обеспечить бесперебойное снабжение помещения электрической и тепловой энергией. Не допускать отключения банкомата от электросети, а также его перемещения на другое место без согласования с арендатором. В случае аварийных ситуаций немедленно принимать все необходимые меры по устранению их последствий (п. 2.1.6 договора).

01.12.2011 арендодатель передал, а арендатор принял спорное нежилое помещение, что подтверждается актом о приеме-передаче от 01.12.2011.

В связи с образовавшейся на стороне ответчика задолженностью по уплате арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку доказательства не исполнения истцом (арендодателем) встречных обязательств отсутствуют, доказательств оплаты суммы задолженности ответчиком не представлено, исковые требования подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, установил обстоятельство невозможности использования арендованного помещения в результате залива помещения из-за протечки кровли, в результате чего возникла аварийная ситуация (проникновение воды в помещение). Исходя из этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендатор обоснованно обратился с требованием о расторжении договора, обязанности по оплате арендных платежей у арендатора в спорный период не возникло.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции исследованы и оценены в порядке положений статей 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и сделан обоснованный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено (в дело представлены письмо ООО ЧОО "Квантор-Е" от 06.03.2012, осуществляющего на договорной основе услуги по охране объекта, акт обследования места затопления нежилого помещения от 05.03.2012 N 1-12, фотографии), что невозможность использования арендованного помещения возникла в результате залива помещения из-за протечки кровли, в результате чего возникла аварийная ситуация (проникновение воды в помещение), при которой Банк "Возрождение" (ОАО) был вынужден отключить банкомат от электропитания с целью исключения поражения людей электрическим током, о чем было сообщено ИП Костиной Г.Н.

Как следует из пункта 2.1.1 договора N 01/11-11 от 01 декабря 2011 года арендодатель обязуется передать арендатору помещение в день подписания настоящего договора по акту сдачу - приемки нежилого помещения в аренду с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линии.

Пунктом 2.1.4 установлено, что в течение срока аренды, арендодатель обязуется обеспечивать условия для нормального использования помещения арендатором, обеспечивать функционирование всех систем жизнеобеспечения здания, содержать здание в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, обеспечить бесперебойное снабжение помещения электрической и тепловой энергией. Не допускать отключение банкомата от электросети, а также его перемещение на другое место без согласования с арендатором.

В случае аварийных ситуаций немедленно принимать все необходимые меры по устранению их последствий (п.2.1.6).

В соответствии с статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Ссылка истца на то обстоятельство, что ответчик в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, а также на то обстоятельство, что в силу пункта 2.2.5 договора аренды арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения является необоснованной, поскольку договором аренды, с учетом положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя (истца) возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций.

Доказательства исполнения арендодателем данных обязательств по договору в материалы дела не представлено.

Согласно п. 5.7 договора, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

- арендодатель создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора или назначением его.

- переданное арендатором помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра этого помещения при заключении договора.

Письмом от 07.06.2012 N 30482, полученным ответчиком 10.07.2012, Банк "Возрождение" (ОАО) предложил ИП Костиной Г.Н. досрочно расторгнуть договор аренды N 01/11-11 от 01.12.2011, а также выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения.

Кассационная коллегия отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с оценкой судом апелляционной инстанции имеющихся в деле доказательств, как направленных на переоценку установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Договор аренды N 01/11-11 от 01.12.2011 считается расторгнутым с момента получения истцом уведомления ответчика, то есть с 10.07.2012.

Вместе с тем, как правомерно установлено судом апелляционной инстанции сохранение между сторонами в период с 01.05.2012 по 10.07.2012 договорных отношений по договору аренды и отсутствие доказательств возвращения арендуемого помещения арендатором не является основанием для возникновения у истца права требования к ответчику по взысканию арендных платежей за указанный период, ввиду утраты ответчиком в данный период возможности использования помещения для целей, согласованных в договоре аренды.

Таким образом, основания для удовлетворения требований о взыскании арендной платы с ответчика отсутствуют в силу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации..

Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы фактических обстоятельств дела, иное толкование закона не являются основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанций при вынесении обжалуемого судебного акта, не допущено.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 июля 2014 года по делу N А41-3916/13,- оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Костиной Галины Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.Ю. Дунаева Н.С. Чучунова