Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 ноября 2014 г. N Ф05-12340/14 по делу N А40-2692/2014

г. Москва

13 ноября 2014 г.

Дело N А40-2692/14-28-21

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца ООО "Светосервис" (ОГРН-1027739389248) - Зорина В.О. дов. от 18.12.2013 N 110\13, Сологуб Т.В. дов. от 18.12.2013 г. N 109\13.

от ответчика ГУП города Москвы "Моссвет" (ОГРН-1027700073081)-Комягина О.С. дов. от 16.06.2014N 67

от третьего лица Департамента городского имущества г.Москвы - не явился, извещен.

рассмотрев 06 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Светосервис"

на решение от 07.04.2014

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьёй Яниной Е.Н.,

на постановление от 14.07.2014

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Тихоновым А.П., Кораблевой М.С.,

по иску ООО "Светосервис"

к ГУП города Москвы "Моссвет"

об обязании заключить договор,

третье лицо - Департамент городского имущества г.Москвы,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Светосервис" обратилось в суд с требованиями к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Моссвет" об обязании ГУП "Моссвет" заключить с ООО "Светосервис" договор аренды нежилого помещения общей площадью 207,1 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Веселая, дом 4А, 1 этаж, помещение I, комнаты N 1, 1а, 2 - 18, на срок 3 года, на условиях размера арендной платы, определенной по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что правовые основания для обязания ответчика заключить с истцом договор отсутствуют.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014 г. решение арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014гш. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Светосервис"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Светосервис" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г.Москвы от 7 апреля 2014 г.. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014г.по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали часть 10 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" (далее - "Закон о защите конкуренции"), в соответствии с которой арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что в течение срока действия заключенного между истцом и ответчиком договора N 16 от 01 сентября 2012 г. (т.1, л.д. 25-42) на аренду нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, истец надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Задолженности по арендной плате у Истца не имеется.

Ответчик не уведомлял истца о принятии в установленном порядке решения, предусматривающего иной, чем аренда, порядок распоряжения арендуемым имуществом. Более того, в своем письме N 1-6-1867/13 от 25.12.2013 г. (т.1, л.д.48) ответчик сообщил, что нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, будут передаваться в аренду, но по результатам аукциона на право заключения договора аренды.

В п.4.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В оспариваемых судебных решении и постановлении суды сделали ошибочный вывод о том, что арендодатель принял решение об "ином" порядке распоряжения спорным имуществом - передача недвижимого имущества во временное владение и пользование по результатам проведенного аукциона. По мнению судов, это обстоятельство "в силу ч.10 ст. 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в ч.9 настоящей статьи".

По смыслу части статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции " отказ в заключении договора аренды возможен в случае принятия арендодателем решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, то есть решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора.

В данном же случае было принято решение о передаче в аренду нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, то есть, решения об ином порядке распоряжения арендуемым имуществом не принималось.

Аналогичного мнения по вопросу толкования части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции придерживается и Федеральная антимонопольная служба (ФАС РОССИИ).

По ее мнению, изложенному в письме от 16.05.2014 г. N АГ/19682/14 (т.2, л.д. 53-54), решение о проведении торгов государственным унитарным предприятием в отношении государственного имущества не является решением об ином использовании имущества, так как в обоих случаях имущество будет передано в аренду.

Трактуя решение ответчика, предусматривающее заключение договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, по результатам аукциона, как принятие решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, суды тем самым нивелируют закрепленное законодателем в части 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции преимущественное право добросовестного арендатора перед иными лицами на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суды первой и апелляционной инстанций не применили закон, подлежащий применению - статью 445 Гражданского кодекса РФ, часть 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции.

По мнению истца, в силу части 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции ответчик обязан заключить с истцом договор аренды на новый срок, исходя из нижеизложенного:

Истец является арендатором по договору N 16 от 01 сентября 2012 г. на аренду нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, 1 этаж, помещение I, комнаты N N 1, 1а, 2-18 (далее по тексту - договор N16 от 01 сентября 2012 г.) (т.1, л.д. 25-42). Срок действия договора N16 от 01 сентября 2012 г. установлен с 01.09.2012 г. по 29.08.2013 г.

В соответствии с п.5.3.3. договора N 16 от 01 сентября 2012 г. по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору.

Истец своевременно уведомил ответчика о своем желании заключить договор аренды на новый срок (письма исх.N 1532 от 21.08.2013 г.(т.1, л.д.43)). В последующем истец повторно уведомлял ответчика о своем желании заключить договор аренды на новый срок и просил ответчика направить в адрес истца проект договора аренды для подписания (письма N 1608 от 29.08.2013 г. (т.1, л.д.44), N2207 от 29.10.2013 г.(т.1, л.д. 47)). Однако, договор аренды на новый срок истец не получил.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции заключение договора аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации,

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

В течение срока действия договора N 16 от 01 сентября 2012 г. на аренду нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м, расположенного по адресу: г Москва, ул.Веселая, д.4А, Истец надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Задолженности по арендной плате у истца не имеется. Ответчик в своем письме N 1-6-1674/13 от 28.10.2013 г. (т.1, л.д. 45), предлагал истцу воспользоваться преимущественным правом в соответствии с ч.9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Истец направил в адрес ответчика претензию (исх.N 2881 от 23.12.2013 г. (т.1,л.д. 13-22) с требованием заключить с ним без проведения конкурса, аукциона договор аренды нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, 1 этаж, помещение I, комнаты NN 1, 1а, 2-18, на срок 3 (три) года, на условиях размера арендной платы, определенной по результатам оценки рыночной стоимости объекта. К претензии был приложен проект договора аренды в 3 (трех) экземплярах, подписанных со стороны Истца.

В ответном письме N 1-6-1867/13 от 25.12.2013 г. (т.1, л.д.48) ответчик сообщил, что Департамент городского имущества города Москвы письмом от 20.08.2013 г. N ДГИ-1-61149/13-2 (т.1, л.д.116-123) согласовал проведение ГУП "Моссвет" аукциона на право заключения договора аренды и заключение по его результатам договора аренды с победителем аукциона в отношении нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А. Ответчик также сообщил, что в настоящее время готовит к опубликованию документацию о проведении нового открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилого здания, принадлежащего ГУП "Моссвет" на праве хозяйственного ведения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, и что истец вправе принять участие в данном аукционе.

По мнению истца, в письме N ДГИ-1-61149/13-2 от 20.08.2013 г. (т.1, л.д. 116-123) Департамент городского имущества г. Москвы по сути согласовал передачу в аренду нежилых помещений и определил все существенные условия договора аренды (предмет и срок договора аренды, цель использования и годовую арендную плату).

В силу п.1, 4 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Законом о защите конкуренции (часть 9 статьи 17.1.) предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса, аукциона.

Согласно п.4.5. постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 73 от 17 ноября 2011 года в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 13 от 25.01.2013 г. в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок,при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Таким образом, ответчик не вправе отказать истцу в заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д.4А, в порядке и на условиях., которые указаны в части 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции. В судебном заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ГУП города Москвы" Моссвет" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 7 апреля 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014 г. находит законными и обоснованными.

Третье лицо, Департамент городского имущества г. Москвы в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на жалобу не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч.3 ст.284 АПК РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между ГУП г. Москвы "Моссвет" (арендодатель) и ООО "Светосервис" (арендатор) был заключен договор N 16 от 01 сентября 2012 г. аренды нежилого помещения общей площадью 207,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Веселая, д. 4А, 1 этаж, помещение I, комнаты N 1, 1а, 2-18, сроком действия с 01.09.2012 г. по 29.08.2013 г. Объект аренды находится в хозяйственном ведении арендодателя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77-77-05/033/2007-874 от 11.05.2007 г.

Согласно п.6.1 договора за объект аренды величина арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта аренды,проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Величина годовой арендной платы за 1 кв.м. установлена в п.6..2 договора в размере 8 786 руб., включая НДС

По истечении срока договора, согласно его пункту 5.5.3 арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору.

08 августа 2013 г. ответчик уведомил истца о прекращении действия договора аренды N 16 от 01.09.2012 г. в связи с истечением 29 августа 2013 г. срока аренды (письмо N 1-6-1434)

21.08.2013. и в последующем 29.08.2013. 29.10.2013 г истец уведомил ГУП "Моссвет" о намерении заключить договор аренды на новый срок (письма N 1532 от 21.08.2013гN 1608 от 29.08.2013г.N 2207 от 29.10.2013 г..)

23.12.2013 г. истец направил в адрес ответчика претензию о заключении с ним без проведения конкурса, аукциона договор аренды нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу:г.Москва,ул.Веселая,д.4А, 1-й этаж., помещение 1.коминаты N N 1,1а,2-18 сроком на 3 года,на условиях размера арендной платы,определенной по результатам оценки рыночной стоимости объекта ;к претензии приложен проект договора аренды, подписанной со стороны истца.

В связи с не заключением договора на новый срок, ООО "Светосервис" обратился в суд с настоящим иском,основывая требования на положениях ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 9- 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Отказывая в удовлетворении заявленных требований,суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013N 13"О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73" Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции

В соответствии с ч. 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Как следует из материалов дела, письмом от 20.08.2013 г. N ДГИ-1-61149/13-2 Департамент городского имущества города Москвы, являясь представителем собственника спорного недвижимого имущества выразил согласие на передачу недвижимого имущества во временное владение и пользование по результатам проведенного аукциона с начальной ставкой годовой арендной платы 5.829 руб. в год за 1 кв. м площади.

Учитывая, что размер арендной платы в соответствии с нормами ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса РФ являются существенным условием договора аренды, суд первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, собственник нежилого помещения принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что в силу п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в ч. 9 ст. 17.1 ФЗ N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют представленным доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2014 года по делу N А40-2692/14-28-21, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Светосервис" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев Н.Ю. Дунаева