Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф05-12597/14 по делу N А40-165800/2013

г. Москва

18 ноября 2014 г.

Дело N А40-165800/13-157-1521

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Борзыкина М.В., Волкова С.В.

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Бицоев В.В. дов. от 18.12.2013 N 33-Д-848\13-(0)-0

от ответчика ООО "ВЕСТА" (ОГРН 105774622852) -

рассмотрев 11 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕСТА"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 24 апреля 2014 года,

принятое судьей Г.С. Александровой,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 29 июля 2014 года,

принятое судьями Т.Я. Сумароковой, Е.Н. Барановской, Н.И. Панкратовой

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕСТА"

о расторжении договора аренды от 13.07.2011 года N 07-00050/11 и выселении общества из нежилого помещения общей площадью 209,6 кв. м (1-й этаж, помещение XXVI, комн. 1 - 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 4 с передачей указанного помещения в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ВЕСТА" о расторжении договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011 г., и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 209,6 кв. м (1-й этаж, помещение XXVI, комн. 1 - 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 4 и передачей указанного помещения в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года исковые требования удовлетворены.

При этом суды исходили из того, что ответчиком в арендованном помещении произведена перепланировка помещений без получения соответствующих разрешений, чем существенно нарушены условия договора.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ВЕСТА" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своих требований ответчик ссылается на то, что основаниями для удовлетворения заявленных истцом требований послужили составленные последним акты проверок 24.12.2012 г., 11.10.2013 г. и 10.04.2014 г. согласно которым, ответчик использует переданное ему помещение не по прямому назначения, а также в связи с проведенной ответчиком перепланировкой помещения.

По мнению заявителя, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные статьей 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.

Акты, составленные истцом 24.12.2012 г., 11.10.2013 г. являлись основанием для обращения истца в суд.

Однако, в процессе рассмотрения настоящего дела в материалы дела был представлен акт от 10.04.2014 г., из которого следует:

- помещение подготавливается для использования под медицинский центр;

- представлена копия распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы от 07.11.13 г. N ЮЗ-1089-13/А131372 о согласовании перепланировки нежилого помещения и копии справок БТИ;

- размещение сторонних на площадях пользователя на момент осмотра не выявлено.

Из акта от 10.04.2014 прямо следует, что ООО "ВЕСТА" по состоянию на 10.04.2014 г. занимаемое нежилое помещение не использует под продовольственный магазин.

Таким образом, поскольку в соответствии с актом от 10.04.2014 г. нарушения условий заключенного договора аренды, фактически, ответчиком устранены, то в соответствии с разъяснениями Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", исковые требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

По мнению ответчика, суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о проведении перепланировки помещения, без получения соответствующих разрешений основываясь на имеющихся в деле актах (24.12.2012 г., 11.10.2013 г. и 10.04.2014 г.) осмотров нежилого помещения.

Согласно положению о Департаменте городского имущества г. Москвы данный орган не является уполномоченным органом в функциональные обязанности которого входили бы давать заключения о законности проведенной перепланировки.

Специализированной организацией в данной области является Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ) и именно в компетенцию данной организации отнесены вопросы, связанные с перепланировкой и переустройством помещений на территории г. Москвы.

На основании Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" конечным документом, подтверждающим законность проведенных работ является акт о завершенном переустройстве и перепланировке, на основании которого ГУП МосгорБТИ вносит изменения в поэтажный план и экспликацию.

Согласно п. 5.4.15. арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

На все проведенные работы по перепланировке ответчик предоставил договор на согласование переустройства и перепланировки помещения N 1/2012-ПП от 15.02.2012 г., заключенный с Государственным унитарным предприятием г. Москвы Дирекция единого заказчика района Коньково и распоряжение Государственной жилищной инспекции города Москвы N ЮЗ-1089-13/А131372 от 07.11.2013 г. о согласовании переустройства и перепланировки помещения в жилом доме.

Кроме того, законность данной перепланировки подтверждается справкой БТИ о состоянии здания (форма 5), выпиской из технического паспорта на здание (форма 1 а), поэтажным планом и экспликацией.

С истцом письмом от 14.09.2011 г. N 07-11/2523 была согласована перепланировка арендуемого помещения.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27.09.2003 N 170 перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие, что ответчиком осуществлена перепланировка в соответствии с указанным Постановлением Госстроя РФ.

Таким образом, суды не оценили надлежащим образом договор на согласование переустройства и перепланировки N 1/2012-ПП от 15.02.2012 г., заключенный с ГУП г. Москвы ДЕЗ района Коньково, а также распоряжение Государственной жилищной инспекции г. Москвы N ЮЗ-1089-13/А131372 от 07.11.2013 г. "О согласовании переустройства и перепланировки помещения в жилом доме".

При указанных обстоятельствах, по мнению заявителя, предъявление истцом иска о расторжении договора аренды - является злоупотреблением права (ст. 10 ГК РФ), правовым последствием которого является отказ судом в защите права.

Расторжение договора не является соразмерной мерой ответственности за допущенное ранее нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При вынесении решения суд не принял во внимание положения ст.450 ГК РФ, так как истцом не представлены доказательства того, что такие нарушение договора является существенными, и повлекли для арендодателя причинения ущерба, что он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора и, следовательно, не могут являться основанием для расторжения договора.

Наличие факта нарушения арендатором условий договора не дает арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Для начала арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения последним обязательств в разумный срок.

В пункте 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), указано, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, в то время как право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, руководствуясь позицией ВАС РФ, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только после направления письменного предупреждения, отвечающего указанным выше требованиям, заявление о расторжении договора аренды подается в суд с соблюдением положений п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора

В п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Однако, представленное истцом уведомление N ДИГМ-ЮЗАО-И-1582/13 от 01.02.2013 г. ответчиком не получалось. Следовательно, ответчик не мог, фактически, исполнить требования истца в досудебном порядке, как следствие, считаем, что со стороны истца не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ВЕСТА" поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ВЕСТА" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 07-00050/11 от 13.07.2011 г., по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 209,6 кв. м (1-й этаж, помещение XXVI, комн. 1 - 13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 4.

Пунктом 1.3. договора N 07-00050/11 от 13.07.2011 г. установлено, что нежилое помещение передано в аренду в целях: "медицинский центр (без права переуступки прав аренды, изменения целевого использования и субаренды)".

Согласно п. 2.1. договора срок действия договора аренды установлен с 01.04.2011 г. по 31.03.2016 г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.07.2011 г.

Помещения принадлежат на праве собственности г. Москве, на основании свидетельства о государственной регистрации права 27.05.2010 г.

Во исполнение условий договора истец передал ответчику помещения в аренду по акту приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения) от 26.05.2011 г.

В силу п. 5.1 договора арендодатель вправе:

- изменять или досрочно расторгнуть договор в соответствии с действующим законодательством и договором аренды,

- ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях предусмотренных законодательством РФ и города Москвы,

- имеет право на вход в арендуемый объект с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с договором и действующим законодательством при наличии документа, оформленного надлежащим образом.

Согласно п. 5.4.1. договора, арендатор обязан использовать объект аренды исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.3. настоящего договора. Арендатор самостоятельно получает заключения региональных отделов пожарного надзора и центров государственного санитарно-эпидемиологического надзора по городу Москве по функциональному использованию объекта.

Пунктом 5.4.15 договора предусмотрено, что арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы.

Арендатор обязан поддерживать фасад помещения в исправном техническом и санитарном состоянии (п. 5.4.16 договора).

Арендатор обязан в случае принятия решения Правительством Москвы о реконструкции, капитальном ремонте или сносе здания, в котором располагается объект аренды, признания такого здания аварийным, освободить объект в течение 3 месяцев с момента направления арендодателем соответствующего уведомления (п. 5.4.17 договора).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

В разделе 6 договора стороны согласовали платежи и расчеты по договору.

Согласно пункту 8.3 договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011 г., договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе при передаче помещения арендатором другим лицам без согласия арендодателя; при проведении арендатором переустройства или перепланировок помещения без согласования с арендодателем и соответствующего разрешения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Судами установлено, что Департаментом имущества г. Москвы 24.12.2012 г. была проведена проверка использования нежилого помещения. В ходе данной проверки было установлено, что ответчик использует помещение под магазин продовольственных товаров.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В связи с чем, истец направил в адрес ответчика уведомление от 01.02.2013 г. с предложением ответчику устранить допущенные нарушения договора аренды в срок до 28.02.2013 г., а именно:

- восстановить нежилое помещение, переданное в пользование по договору аренды от 13.07.2011 N 07-00050/11, в соответствии с границами и размерами, определенными поэтажным планом и экспликацией, выданных 22.11.2010 Юго-Западным N 1 ТБТИ города Москвы, и являющихся неотъемлемой частью договора аренды от 13.07.2011 N07-00050/11,

- устранить нецелевое использование помещения.

В соответствии с уведомлением от 01.02.2013, в случае неисполнения принятых на себя по договору обязательств в указанный срок, Департамент имущества города Москвы предлагал досрочно расторгнуть договор аренды от 13.07.2011 N 07-00050/11 нежилого помещения по адресу: г. Москва, Бутлерова ул., д. 4 и освободить занимаемое помещение, сдав его по акту.

Арендатором допущенные им нарушения до указанного срока не устранены, что подтверждается актом обследования от 11.10.2013 г. и явилось основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и выселении ответчика.

Из акта обследования от 10.04.2014 г. следует, что в помещении произведена перепланировка помещений без получения соответствующих разрешений, что подтверждается представленным актом осмотра нежилых помещений города Москвы и фототаблицей.

Указанное обстоятельство является существенным нарушением условий договора, о котором было указано в уведомлении истца от 01.02.2013 года. Таким образом, представленные истцом доказательства свидетельствуют о соблюдении им порядка урегулирования спора в досудебном порядке с направлением в адрес ответчика претензии с предложением о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды от 13.07.2011 подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Таким образом, требования истца о выселении ответчика также подлежат удовлетворению.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств. Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для их отмены.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2014 года по делу N А40-165800/13-157-1521, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ВЕСТА" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения от 24 апреля 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановления от 29 июля 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-165800/13-157-1521, принятое определением Арбитражного суда Московского округа от 07 октября 2014 года.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

М.В. Борзыкин С.В. Волков