Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 ноября 2014 г. N Ф05-12410/14 по делу N А40-154596/2013

г. Москва

24 ноября 2014 г.

Дело N А40-154596/13-142-1401

Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 24.11.2014 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Кобылянского В.В., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца: ООО "МФП" - Зюкин Д.Е. - дов. от 18.12.13 ср. на 3 года б/н

от ответчика: ДГИГМ - Волохов В.П. - дов. от 20.05.2014 г. N 33-Д-388/14 по 31.12.14.

от третьего лица: Управление Росреестра по Москве - изв., неявка

рассмотрев 20.11.2014 г. в судебном заседании кассационную жалоб Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 23.05.2014 г.,

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Филиной Е.Ю.,

и постановление от 22.08.2014 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Лаптевой О.Н., Валиевым В.Р., Трубицыным А.И.,

по иску ООО "МФП",

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

к ДГИГМ

третье лицо: Управление Росреестра по Москве,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МФП" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 206,8 кв. м., находящегося по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (подвал, пом. II, ком. 1-11) по цене 12.966.360 руб.; нежилого помещения общей площадью 226 кв.м., находящегося по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (этаж 1, пом. I, ком. 1-12) по цене 32.431.000 руб. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014 года, исковые требования удовлетворены..

Не согласившись с принятыми судебными актами, ДГИГМ обратился в суд с кассационной жалобой, в которой заявитель указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, в связи с чем просил оспариваемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы.

Управление Росреестра по Москве, участвующее в деле, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права и соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, истец арендует нежилые помещения общей площадью общей площадью 206,8 кв. м., расположенные по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (подвал, пом. II, ком. 1-11), находящиеся в собственности города Москвы по договору аренды от 03.02.2005 г. N 01-00065/05, с учетом протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 08.12.2006 г., а также нежилые помещения общей площадью 226 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (этаж 1, пом. I, ком. 1-12), находящиеся в собственности города Москвы по договору аренды от 03.02.2005 г. N 01-00063/05, с учетом протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 08.12.2006 г.

24.04.2013 г. истец в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Договор купли-продажи спорных объектов до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 25.05.2006 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют (представлены справки Департамента городского имущества города Москвы N 121-02/2013 от 05.08.2013 г., N 120-02/2013 от 05.08.2013 г. об отсутствии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорных нежилых помещений - 24.04.2013 г.); площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Вместе с тем, согласно пункту 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещения площадью 226 кв.м. и 206,8 кв.м. выделены как обособленные объекты, поставлены на кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми паспортами помещений ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 27.12.2012 г. и принадлежат на праве собственности городу Москве, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с зарегистрированным обременением в виде аренды на основании заключенных с истцом договоров.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены, в связи с чем бездействие ответчика, выразившееся в не заключении с истцом договора купли-продажи помещений свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлениях от 05.10.2010 по делу N А70-6551/09 и от 14.06.2011 по делу N А41-33084/09.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела усматривается, что согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости" Скуратовича Андрея Валентиновича, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения площадью 206,8 кв.м. по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5, на 24.04.2013 г. составила 12.966.360 руб.; рыночная стоимость помещения площадью 226 кв.м. по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5, на 24.04.2013 г. составила 32.431 000 руб.

Судами установлено, что проведенная экспертом Общества с ограниченной ответственностью "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости" Скуратовичем Андреем Валентиновичем соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

О проведении по делу повторной, либо дополнительной экспертизы не заявлялось.

Учитывая изложенное, а также установленные по делу обстоятельства, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости и является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов об удовлетворении исковых требований.

Таким образом, довод заявителя кассационной жалобы относительно несогласия с выкупной ценой объекта, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку направлен на переоценку доказательств установленных судами обеих инстанций.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами первой и апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, связаны с несогласием заявителя с выводами судов двух инстанций, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителей с оценкой судов и иное толкование им норм закона не означает судебной ошибки (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иных доводов, которые не были бы предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в кассационной жалобе не содержится.

Доводы жалобы направлены на переоценку выводов судов обеих инстанций, что, в силу ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014 г. по делу N А40-154596/13-142-1401 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

В.В.Кобылянский С.Г.Нужнов