Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2014 г. N 09АП-30870/14

город Москва

22 августа 2014 г.

Дело N А40-154596/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2014 года

по делу N А40-154596/2013, принятое судьей Филиной Е.Ю.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "МФП"

(ОГРН 1037789034326, 115189, г. Москва, Б.Татарская ул., д. 35, стр. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: Зюкин Д.Е. (по доверенности от 18.12.2013)

от ответчика: Салаватова К.Х. (по доверенности от 27.12.2013)

от третьего лица: не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МФП" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 206,8 кв. м., находящегося по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (подвал, пом. II, ком. 1-11) по цене 12.966.360 руб.; нежилого помещения общей площадью 226 кв.м., находящегося по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (этаж 1, пом. I, ком. 1-12) по цене 32.431.000 руб. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2014 года исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из обоснованности исковых требований.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что истец не являлся арендатором спорных нежилых помещений в течение двух дет до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, соответственно, не владеет недвижимым имуществом на протяжении этого срока, что не соответствует критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения в Департамент городского имущества города Москвы.

Ссылается, что именно ответчик как собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил пунктов 4 - 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12), явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, истец арендует нежилые помещения общей площадью общей площадью 206,8 кв. м., расположенные по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (подвал, пом. II, ком. 1-11), находящиеся в собственности города Москвы по договору аренды от 03.02.2005 г. N 01-00065/05, с учетом протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 08.12.2006 г., а также нежилые помещения общей площадью 226 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5 (этаж 1, пом. I, ком. 1-12), находящиеся в собственности города Москвы по договору аренды от 03.02.2005 г. N 01-00063/05, с учетом протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 08.12.2006 г.

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

Истец 24.04.2013 г. в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Договор купли-продажи спорных объектов до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 25.05.2006 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют (представлены справки Департамента городского имущества города Москвы N 121-02/2013 от 05.08.2013 г., N 120-02/2013 от 05.08.2013 г. об отсутствии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорных нежилых помещений - 24.04.2013 г.); площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещения площадью 226 кв.м. и 206,8 кв.м. выделены как обособленные объекты, поставлены на кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми паспортами помещений ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 27.12.2012 г. и принадлежат на праве собственности городу Москве, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с зарегистрированным обременением в виде аренды на основании заключенных с истцом договоров.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не являлся арендатором спорных нежилых помещений в течение двух дет до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, соответственно, не владеет недвижимым имуществом на протяжении этого срока, что не соответствует критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения в Департамент городского имущества города Москвы, отклоняются судом апелляционной инстанции. Протоколы-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 03.02.2005 г. NN 01-00064/05, 01-00063/05 действительно были заключены 08.12.2006 г. Однако, в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. В соответствии с пунктом 1.2. протоколов-соглашений, нежилые помещение переданы истцу по актам приемки-передачи от 25.05.2006 г., настоящие акты являются неотъемлемой частью настоящих протоколов-соглашений. При этом, стороны согласовали, что арендные платежи за пользование спорных объектов распространяются на отношение сторон, возникшие до заключения протоколов-соглашений, а именно с 25.05.2006 г. (пункт 4 протокола-соглашения). Протоколы-соглашения от 08.12.2006 г. подписаны, в том, числе и ответчиком. Таким образом, арендуемое имущество находится у истца во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно с 25.05.2006 г. в течение более двух лет до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Заявитель в апелляционной жалобе также указывает на то, что истец не представил доказательств недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов нежилого фонда N N Д-786/2013, Д-787/2013, подготовленных Обществом с ограниченной ответственностью "Аврора Консалтинг Северо-Запад", согласно которым стоимость недвижимого имущества составляет 47.627.000 руб. (нежилое помещение общей площадью 226 кв.м., находящегося по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5) и 26.695.000 руб. (нежилое помещение общей площадью 206,8 кв.м., находящегося по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5), поэтому не может быть принята в качестве доказательства рыночной цены иная оценка, в том числе проведенная в рамках судебной экспертизы.

Также суд первой инстанции в решении не указал, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет и не дал ему правовой оценки на основании положений федеральных стандартов на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиками подходов.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами ответчика по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости" Скуратовича Андрею Валентиновича, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения площадью 206,8 кв.м. по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5, на 24.04.2013 г. составила 12.966.360 руб.; рыночная стоимость помещения площадью 226 кв.м. по адресу: город Москва, ул. М. Никитская, д. 16/5, на 24.04.0213 г. составила 32.431 000 руб.

Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Общества с ограниченной ответственностью "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости" Скуратовичем Андреем Валентиновичем соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

О проведении по делу повторной, дополнительной экспертизы не заявлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе отчеты об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда N N Д-786/2013, Д-787/2013, подготовленные Обществом с ограниченной ответственностью "Аврора Консалтинг Северо-Запад"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорных объектов недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что анализ представленных в деле доказательств подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2014 года по делу N А40-154596/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын