Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 ноября 2014 г. N Ф05-13284/14 по делу N А40-34225/2014

г. Москва

28 ноября 2014 г.

Дело N А40-34225/14-23-140

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 28.11.2014 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Петрова В.В., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца: ООО "Леге Альто" - Тюрина А.А. - дов. от 29.05.2014 N 10 ср. на 3 года

от ответчика: ДГИГМ - Бускин А.А. - дов. от 21.07.14 N 33-Д-551/14 по 31.12.14, Гречко А.В. - дов. от 27.12.13 N 33-Д-965/13 до 31.12.14

рассмотрев 24.11.2014 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Леге Альто" - истца

на решение от 05.06.2014

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Михайловой Л.В.,

на постановление от 20.08.2014 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Пирожковым Д.В., Кузнецовой И.И., Гариповым В.С.,

по иску (заявлению) ООО "Леге Альто"

об обязании заключить договор купли-продажи

к ДГИГМ

УСТАНОВИЛ:

Общества с ограниченной ответственностью "Леге Альто" обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Леге Альто" обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой заявитель указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, в связи с чем просил отменить оспариваемые судебные акты и удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права и соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В силу подп. 2 п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

Исходя из содержания и смысла Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о преимущественном праве продажи субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Леге Альто" является арендатором помещения по адресу: г. Москва, Большой Николопесковский пер., д. 7, стр. 1, общей площадью 113,1 кв. м в соответствии с договором аренды.

Судами установлено, что заявитель является субъектом малого предпринимательства и зарегистрирован в реестре за N 7701-403117.

В порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Общество направило Обращение в Департамент Имущества г. Москвы по вопросам выкупа помещения.

Судами установлено, что по результатам рассмотрения заявления истца, Департаментом было издано распоряжение от 24.12.2013 N 12912 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Большой Николопесковский пер., д. 7, стр. 1, общей площадью 113,1 кв. м".

Впоследствии Департамент, согласившись с правом истца на выкуп вышеуказанного помещения, направил сопроводительным письмом от 26.12.2013 N ДГИ-И-143621/13 в адрес истца с проектом договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно п. 3.1 которого рыночная стоимость выкупаемого имущества, составляет 41 598 771 руб.

22.01.2014 г. Общество получило от ответчика проект договора купли-продажи недвижимости, подписанный ответчиком.

Материалами дела подтверждается, что данный факт не опровергается сторонами.

Судами установлено, что истец не согласился с представленным договором, а именно, с выкупной стоимостью, которая была установлена в представленном договоре в п.3.1 - 41 598 771 руб. указав, что согласно отчету N 02010-ОЦ/2014 от 10.02.2014 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненному ООО "Артес-Профи", рыночная стоимость указанного нежилого помещения составила 28 276 271 руб.

17 февраля 2014 г. Общество направило в адрес Департамента обращение с приложением проекта договора купли-продажи в своей редакции, с просьбой подписать договор либо предоставить мотивированный ответ в течение 10-ти календарных дней с даты получения договора, направить в адрес Общества.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанции установлено что, в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Аналогичное правило изложено в правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, судами установлено, что по истечению тридцати дней с момента получения предложения о выкупе Обществом не был подписан направленный в его адрес проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества, а также не предъявлен в тридцатидневный срок иск в суд об оспаривании стоимости имущества.

До настоящего времени направленный Департаментом истцу договор купли-продажи не подписан и не возвращен.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о том, что истец - ООО "Леге Альто" пропустил установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от Департамента проекту договора купли-продажи нежилого помещения.

Доказательств, опровергающих выводы судов истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что пропуск срока, установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, а в соответствии с существующей судебной практикой несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований по заявлению.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом не пропущен срок, установленный п.9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку данный срок исчисляется с момента направления истцом Департаменту письма от 17.02.2014 с проектом договора купли-продажи в своей редакции, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, при несогласии покупателя с предложенной продавцом ценой этот спор подлежал разрешению до утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что заявитель не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи с протоколом разногласий, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий, т.е. в установленные законом сроки и порядке не реализовал право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации, то арендатор в лице истца по делу утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества. В соответствии с существующей судебной практикой несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований по заявлению.

Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Однако, в соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами первой и апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, связаны с несогласием заявителя с выводами судов двух инстанций, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителей с оценкой судов и иное толкование им и норм закона не означает судебной ошибки (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иных доводов, которые не были бы предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в кассационной жалобе не содержится.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.06.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 г. по делу N А40-34225/14-23-140 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Леге Альто" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

С.Г.Нужнов В.В.Петрова