Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2014 г. N Ф05-13724/14 по делу N А40-63546/2013

город Москва

03 декабря 2014 г.

Дело N А40-63546/13

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Зверевой Е.А., Кузнецова В.В.

при участии в заседании:

от истца - Степанова М.К., ген. директор; Ерхова Ю.М., дов. от 17.11.2014 г. б/н

от ответчика - Пексимова Ю.В., дов. от 27.12.2013 г. N 33-Д-969/13

от третьего лица - не явилось, уведомлено

рассмотрев 27 ноября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на постановление от 20 августа 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Красновой С.В.

по иску ЗАО АДБ "УДИНА"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

УСТАНОВИЛ: закрытое акционерное общество "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА" (далее - ЗАО АДБ "УДИНА") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого истцом на основании договора от 12.10.2006 г. N 1-01208/06 нежилого помещения общей площадью 247,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20 (1 этаж, пом. I, ком. 1-14), по цене 33.518.000 руб., как она была определена в отчете ООО "ФинЭксперт" от 15.05.2013 г. N 02-4-130513-1, ссылаясь на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное уклонение Департамента городского имущества города Москвы от принятия решения по поданному ЗАО АДБ "УДИНА" заявлению от 02.12.2011 г. после представления истцом дополнительных документов, указанных ответчиком в письме от 16.04.2012 г. N 12/9388.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 сентября 2013 г. на Департамент городского имущества города Москвы возложена обязанность в срок не позднее первого рабочего дня, следующего за днем вступления решения в законную силу, заключить с ЗАО АДБ "УДИНА" договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 247,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20, по цене 33.518.000 руб.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы на решение суда первой инстанции Девятый арбитражный апелляционный суд на основании определения от 20 мая 2014 г. перешел к рассмотрению дела по правилам, установленными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент культурного наследия города Москвы (далее - Мосгорнаследие), поскольку арендуемые истцом помещения находятся в здании, являющимся объектом культурного наследия.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 г. решение отменено и на Департамент городского имущества города Москвы возложена обязанность заключить с ЗАО АДБ "УДИНА" договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 247,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20, по цене 40.379.066 руб., как она была определена в отчете эксперта АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" Вельгоша А.Ю. от 18.04.2014 г. N 004735/5/77001/102014/А40-6354/13, подготовленном по результатам проведения назначенной определением суда апелляционной инстанции от 24 февраля 2014 г. экспертизы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возлагая на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 247,8 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20 (1 этаж, пом. I, ком. 1-14), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что ЗАО АДБ "УДИНА" соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы Департамента городского имущества города Москвы и Мосгорнаследия об установленном статьей 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" запрете на продажу (приватизацию) объекта культурного наследия по частям, указав на то, что остальная часть нежилых помещений площадью 602,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20 уже с 2005 года принадлежит на праве собственности ООО "Партнер СТ" и что удовлетворение иска не исключает обязанности ЗАО АДБ "УДИНА" заключить с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия охранное обязательство по восстановлению и сохранению памятника истории и культуры, которое будет являться обременением права собственности на данный объект.

В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции Департамент городского имущества города Москвы настаивает как на своих доводах о несоблюдении ЗАО АДБ "УДИНА" досудебного порядка урегулирования спора, поскольку проект договора истцом до подачи иска ответчику не направлялся и к иску приложен не был, о наличии у ЗАО АДБ "УДИНА" задолженности по арендным платежам в размере 37.170 руб. по состоянию на дату направления заявления от 02.12.2011 г. о выкупе арендуемого помещения и о том, что только собственник вещи устанавливает цену при ее отчуждении в соответствии с действующим законодательством, так и на доводах об отсутствии у него обязанности продать истцу арендуемое последним нежилое помещение в силу установленного статьей 9 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы" запрета на продажу (приватизацию) объекта культурного наследия по частям, а также указывает на неисполнимость обжалуемого постановления как не содержащего условий, на которых должен быть заключен договор между сторонами, в связи с чем просит постановление от 20 августа 2014 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

ЗАО АДБ "УДИНА" поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы о том, что после получения заявления от 02.12.2011 г. о выкупе арендуемого помещения именно Департамент городского имущества города Москвы обязан был совершить действия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона N 159-ФЗ, и выполнить обязательства по отчуждению из собственности города Москвы в пользу истца как субъекта малого предпринимательства арендуемого им нежилого помещения, в том числе направить проект договора купли-продажи; что никакой задолженности у ЗАО АДБ "УДИНА" по арендным платежам на дату подачи 02.12.2011 г. заявления о выкупе арендуемого помещения не имелось, поскольку срок внесения очередного арендного платежа по условиям договора от 12.10.2006 г. N 1-01208/06 заканчивался только 05.12.2011 г. и был произведен без нарушений условий договора платежным поручением от 05.12.2011 г. N 35; что каких-либо нарушений в ходе установления рыночной стоимости арендуемого истцом нежилого помещения экспертом при проведении назначенном судом экспертизы допущено не было; что обязанность продать ЗАО АДБ "УДИНА" как субъекту малого предпринимательства арендуемое им нежилое помещение прямо установлена Федеральным законом N 159-ФЗ; что возлагая на Департамент городского имущества города Москвы обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, суд апелляционной инстанции установил все его существенные условия и что нахождение арендуемого нежилого помещения в здании объекта культурного наследия не является препятствием для его продажи, поскольку остальная часть нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20 с 2005 года принадлежит на праве собственности ООО "Партнер СТ", просит постановление оставить без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства Мосгорнаследие явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что вынесенные по делу судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ЗАО АДБ "УДИНА", включенное в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 02.11.2013 г. о выкупе арендуемого на основании договора от 12.10.2006 г. N 1-01208/06 нежилого помещения общей площадью 247,8 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20 (1 этаж, пом. I, ком. 1-14).

Департамент имущества города Москвы письмом от 16.04.2012 г. N 12/9388 предложил ЗАО АДБ "УДИНА" представить дополнительные документы для рассмотрения вопроса о возможности выкупа арендуемого обществом нежилого помещения, а также погасить задолженность по арендным платежам в сумме 37.950 руб. 04 коп.

Дополнительные документы были представлены арендатором в качестве приложения к письму, полученному Департаментом имущества города Москвы 27.07.2012 г. (вх.N 57295/12).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Федерального закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Федерального закона N 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

В соответствие с частью 4 статьи 9 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы" независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 названной статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

В соответствие с частью 5 этой же статьи требование части 4 названной статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 названной статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

Согласно распоряжению Правительства Москвы от 20.12.2004 г. N 2535-РП "О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия г. Москвы", постановлению Правительства Москвы от 22.06.2010 г. N 523 "Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных в пределах Садового кольца" и распоряжению Департамента культурного наследия города Москвы от 04.03.2014 г. N 219 здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20, входит в состав объекта культурного наследия регионального значения "Городская усадьба с фабрикой Е.П. Петрова, 2-я пол. XIX в. - нач. XX в. - жилой дом с магазинами, 1886 г., 1900-е г.г., 1910-е г.г. - ограда с пилонами ворот, нач. XX в." (Ансамбль).

Возражая против доводов Департамента городского имущества города Москвы, приведенных в кассационной жалобе, ЗАО АДБ "УДИНА", вместе с тем, признает, что проект договора, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчику до предъявления иска не направляло.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций не выяснили, обжалует ли ЗАО АДБ "УДИНА" действия (бездействия) Департамента городского имущества города Москвы по уклонению от направления проекта договора купли-продажи арендуемого обществом как субъектом малого предпринимательства нежилого помещения, в связи с чем такой спор подлежит рассмотрению по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, или же общество для защиты своих прав избрало способ, предусмотренный пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем направления другой стороне проекта договора, а по результатам его рассмотрения суд должен установить условия, на которых подлежит заключению договор, а также на разрешили вопрос о том, может ли быть объектом охраны не объект культурного наследия как таковой, а только часть этого объекта, и могут ли отчуждаться, в связи с этим, отдельные помещения в здании, являющимся объектом культурного наследия, либо же объект культурного наследия будет принадлежать его приобретателям на праве общей долевой собственности, в связи с чем вынесенные по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует также разрешить вопрос о возможности рассмотрения дела без участия собственника остальной части помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20 с учетом наличия у этого здания статуса объекта культурного наследия, подлежащего охране.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 года и решение Арбитражного суда города Москвы от 19 сентября 2014 года по делу N А40-63546/13 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Г.Нужнов

Судьи

Е.А.Зверева В.В.Кузнецов