Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 г. N 09АП-39941/13

г. Москва

20 августа 2014 г.

Дело N А40-63546/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13.08.2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.08.2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Левиной Т.Ю., Красновой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.

рассмотрев дело N А40-63546/2013

по иску закрытого акционерного общества "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА" (ОГРН 1027739077299)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

(115035, г. Москва, ул. Пятницкая, д. 19)

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: Егорова А.В. по доверенности от 13.04.2014; Матиев Т.М., по доверенности от 30.04.2014 г., Липатова С.В. по доверенности от 05.08.2014 г.;

от ответчика: Медушевская Т.В., по доверенности от 27.12.2013;

от третьего лица: Шаньгина А.И. по доверенности от 03.07.2014 г.;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на основании ст.3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), статьи 8, 445 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 19.09.2013 иск удовлетворен полностью, ответчик обязан в срок не позднее первого рабочего дня следующего за днем вступления в законную силу настоящего судебного акта заключить с закрытым акционерным обществом "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА" договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 247,8 кв.м., расположенного по адресу: "г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20, по цене 33518000 рублей.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Определением суда от 24.02.2014 по ходатайству сторон судом назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости объекта недвижимости; производство по делу N А40-63546/2013 было приостановлено до получения заключения эксперта и возобновлено определением от 25.04.2014 года.

В ходе судебного разбирательства 20.05.2014 года в суде апелляционной инстанции ответчиком заявлено о том, что спорный объект недвижимого имущества входит в состав объекта культурного наследия регионального значения "Городская усадьба с фабрикой Е.П. Петрова, 2-я пол. Х1Х в. - нач. ХХ в. - жилой дом с магазинами, 1886 г., 1900-е г.г., 1910-е г.г. - ограда с пилонами ворот, нач. ХХ в." (Ансамбль) и результат рассмотрения спора по делу затрагивает права и законные интересы Департамента культурного наследия г. Москвы.

В подтверждение своего заявления ответчиком представлено Распоряжение Правительства Москвы от 20.12.2004 г. N 2535-РП "О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия г. Москвы", Постановление Правительства Москвы от 22.06.2010 г. N 523 "Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположены в пределах Садового кольца", Распоряжение Департамента культурного наследия г. Москвы от 04.03.2014 N 219 с перечнем объектов культурного наследия, из которых следует, что объект, расположенный по адресу: "г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20", относится к объектам культурного наследия.

При таких условиях суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: "г.Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20 на основании ст.3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", который находится в упомянутом перечне.

Между чем, к участию в деле Департамент культурного наследия города Москвы привлечен судом не был.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что решение вынесено в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле - Департамента культурного наследия города Москвы.

Согласно п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Определением от 20.05.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечен Департамент городского имущества города Москвы

Истец в ходе судебного заседания в порядке ст.49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 247,8 кв.м., расположенного по адресу: "г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20, по цене 40 379 066 руб. (без учета НДС). Уточнение иска принято судебной коллегией.

Ответчик и третье лицо против удовлетворения иска возражают, ссылаются на пункт 4 ст.9 Закона г.Москвы от 17.1.2.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", согласно которому, по их мнению, не допускается продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец свои требования поддержал; представители ответчика и третьего лица поддержали свои возражения.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 1-1208/06 от 12.10.2006 г., заключенного с Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества г. Москвы), ЗАО "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА"" арендует нежилые помещения, общей площадью 247,8 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, д.14, стр.20 (1 этаж, пом. I, комн.1-14).

Технические характеристики нежилого помещения указаны в паспорте БТИ N 401/4 по состоянию на 01.02.2005 ( п.1.2. договора, т.1, л.д.45-49).

Дополнительным соглашением от 13.10.2009 года к указанному договору аренды стороны внесли изменения в части срока действия договора, который был продлен до 01.07.2015 года. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке (т.1, л.д.27-42).

Право собственности на указанные нежилые помещения зарегистрировано за городом Москва, и они не включены в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного и (или) муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, т.е. не подлежащего приватизации. Доказательств иного суду представлено не было.

На основании Распоряжения Правительства Москвы от 20.12.2004 г. N 2535-РП "О принятии под государственную охрану выявленных объектов культурного наследия г. Москвы", Постановления Правительства Москвы от 22.06.2010 г. N 523 "Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных в пределах Садового кольца", Распоряжения Департамента культурного наследия г. Москвы от 04.03.2014 N 219 с перечнем объектов культурного наследия, объект недвижимости, расположенный по адресу: "г. Москва, ул. Большая Ордынка, д. 14, стр. 20, относится к объектам культурного наследия регионального значения "Городская усадьба с фабрикой Е.П. Петрова, 2-я пол. Х1Х в. - нач. ХХ в. - жилой дом с магазинами, 1886 г., 1900-е г.г., 1910-е г.г. - ограда с пилонами ворот, нач. ХХ в." (Ансамбль).

На момент рассмотрения спора в суде остальные нежилые помещения, площадью 602,1 кв.м. в спорном здании -памятнике истории и культуры принадлежат ООО "Партнер СТ" на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным УФРС по Москве 19.05.2005 года N 77 АВ 57161, выпиской из ЕГРП от 28.07.2014 года N 06/214/2014-302.

Факт обращения истца 02.12.2011 года к ответчику с заявлением (исх. N 12 от 01.02.2011 года) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества без проведения аукциона подтверждается соответствующим письмом (т.1, л.д.49), и ответчиком не опровергнут.

Ответчиком указанное обращение было оставлены без ответа и удовлетворения.

В обоснование исковых требований истец ссылается на отсутствие задолженности по арендной плате как на дату обращения с заявлением о выкупе, так и на дату судебного разбирательства, предоставив в подтверждение копии платежных поручений.

В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде белы проведена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда, проведение которой было поручено эксперту Вельгоша А.Ю. АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" НП "Федерация Судебных Экспертов".

Согласно предоставленному в материалы дела Заключению эксперта N 004735/5/77001/102014/А40-6354/13 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Большая Ордынка, д.14, стр.20, общей площадью 247,8 кв.м., по состоянию на 02.12.2011 года рыночная стоимость спорных помещений составляет с учетом НДС - 47 647 299 руб. и 40 379 066 (сорок миллионов триста семьдесят девять тысяч шестьдесят шесть) руб. (без учета НДС, т.4, л.д.75).

Полагая, что в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор имеет право на выкуп арендуемого помещения, а отказ ответчика от заключения договора купли-продажи незаконен, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

Исследовав материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьего лица, обсудив доводы искового заявления, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу ст.217, п.2 ст.218 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридического лица в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного имущества; при приватизации государственного имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное; право собственности, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судебной коллегией установлено и ответчиком не опровергнуто, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, у которого в аренде находится недвижимое имущество, принадлежащее городу Москве на праве собственности, в соответствии с положениями статей 3, 9, 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закона N 159-ФЗ) 02.12.2011 направил в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ч.5 ст.4 Закона N 159-ФЗ при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 названного Закона, и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности.

Несмотря на соответствие истца совокупности условий, установленных статьей 3 указанного Федерального закона, Департамент городского имущества города Москвы при наличии у него безусловной обязанности по проведению мероприятий по отчуждению имущества в силу ст. 9 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., где конечным результатом является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, нарушил установленные законом сроки осуществления обязанностей в рамках спорных отношений, не предпринимал никаких действий, направленных на выполнение возложенной на него функции по управлению недвижимым имуществом города Москвы в рамках спорных отношений.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что ссылка ответчика на то, что у него не возникает обязанности заключить договор купли-продажи, является несостоятельной и не основанной на нормах законодательства.

Поскольку по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул. Большая Ордынка, д.14, стр.20, общей площадью 247,8 кв.м., по состоянию на 02.12.2011 года составляет 40 379 066 (сорок миллионов триста семьдесят девять тысяч шестьдесят шесть) руб. (без учета НДС), и с указанной стоимостью выкупа истец согласен, то с учетом заявления истца в порядке ст.49 АПК РФ требования последнего подлежат удовлетворению, Департамент городского имущества обязан заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, арендуемого истцом по договору N 1-01208/06 от 12.10.2006 г., по цене 40 379 066 руб.

Что касается возражений истца и третьего лица, основанных на обстоятельствах принадлежности выкупаемого объекта недвижимости к объектам культурного наследия регионального значения (вновь выявленным), то они отклоняются судебной коллегией.

По смыслу положений статьи 9 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы" не допускается продажа (приватизация) объекта культурного наследия по частям, за исключением случая, когда другая часть объекта, приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, подтверждается письменными доказательствами, обладающими признаками относимости и допустимости, и не опровергнуто ответчиком и третьим лицом, как на момент вступления в силу Закона г.Москвы от 05.06.2013 N 30, так и на момент вступления в силу собственно Закона г.Москвы от 17.12.2008 N 66 " О приватизации государственного имущества города Москвы" остальная часть спорного объекта недвижимости, площадью 602,1 кв.м. расположенного по адресу: г.Москва, ул.Большая Ордынка, д.14, стр.20, принадлежит на праве собственности ООО " Партнер СТ" с 2005 года.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации общее правило о запрете приватизации зданий памятников истории и культуры по частям применению не подлежит. По смыслу ч.5 ст.9 упомянутого Закона в редакции Закона г.Москвы от 05.06.2013 г. N 30 приватизация отдельной части объекта нежилого фонда здания, отнесенного к объекту культурного наследия (памятника истории и культуры). возможна, если здание имеет несколько собственников. Указанная правовая позиция в отношении применения спорной правовой нормы согласуется с позицией, изложенной в постановлении ФАС МО от 10.07.2013 по делу N А40-144300/2012.

При таких обстоятельствах требования истца правомерны и подлежат удовлетворению.

Между тем, удовлетворение настоящих исковых требований не исключает обязанности истца заключить в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в области охраны объектов культурного наследия охранное обязательство по восстановлению и сохранению памятника истории и культуры, которое является обременением права собственности на данный объект.

По правилам ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт. Расходы истца, связанные с проведением судебной экспертизы рыночной стоимости объекта аренды, судебная коллегия относит на стороны поровну, в связи с чем, 15 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2013 г. по делу N А40-63546/2013 отменить.

Исковые требования ЗАО "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА" удовлетворить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) заключить с ЗАО "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА" (ОГРН 1027739077299) договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 247,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Б.Ордынка, д.14, стр.20 по цене 40 379 066 (сорок миллионов триста семьдесят девять тысяч шестьдесят шесть) руб. (без учета НДС).

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ЗАО "Архитектурно-дизайнерское бюро "УДИНА" (ОГРН 1027739077299) 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и 15 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Перечислить 30 000 руб. с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет Некоммерческого партнерства "Федерация Судебных Экспертов" АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" за проведение судебной экспертизы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина С.В. Краснова