Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф05-14230/14 по делу N А40-185683/2013

город Москва

15 декабря 2014 г.

Дело N А40-185683/13-154-1691

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Борзыкина М.В., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от заявителя - ООО "Форест" - Золотов А.Н., доверенность от 07.05.2014 N 12;

от ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Кадыков А.Ю., доверенность от 30.12.2013 N 22496/2013;

от третьего лица - Департамент городского имущества города Москвы - не явился, надлежаще извещен,

рассмотрев 08 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение от 28 мая 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Полукаровым А.В.,

на постановление от 26 августа 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Поташовой Ж.В., Лепихиным Д.Е., Яковлевой Л.Г.,

по заявлению ООО "Форест" (105062, г.Москва, пер. Фурманный, д. 10, стр. 1)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Форест" (далее по тексту также - заявитель) подало заявление в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту также - Управление Росреестра по Москве, ответчик) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.05.2013 N М-07-000216 к договору аренды земельного участка от 09.08.1993 N М-07-000216, расположенного по адресу: город Москва, Очаковское шоссе, владение 44, а также об обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение от 16.05.2013 N М-07-000216 к договору аренды земельного участка от 09.08.1993 N М-07-000216, расположенного по адресу: город Москва, Очаковское шоссе, владение 44, кадастровый номер 77:07:0012008:2, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Форест".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 года, заявление удовлетворено полностью; признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.05.2013 N М-07-000216 к договору аренды земельного участка от 09.08.1993 N М-07-000216, расположенного по адресу: город Москва, Очаковское шоссе, владение 44; Управление Росреестра по Москве обязано устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Форест" не позднее 10 дней со дня вступления решения в законную силу. Кроме того, взысканы с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "Форест" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2.000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Управление Росреестра по Москве подал в Арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, в процессе проведения правовой экспертизы документов, представленных ООО "Форест", регистрирующим органом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту также - Единый государственный реестр прав) отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 09.08.1993 N М-07-000216 на земельный участок, находящийся по вышеуказанному адресу.

Указанное обстоятельство, по мнению заявителя кассационной жалобы, исключает возможность государственной регистрации спорного дополнительного соглашения к договору аренды; удовлетворяя заявление, суды неправильно применили нормы права.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - Управление Росреестра по Москве в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Отзывы на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации другими лицами, участвующими в деле, не представлены.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - ООО "Форест" в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенный Департамент городского имущества города Москвы, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явился, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.10.2011 между ОАО "Стальмонтаж" (Продавец) и ООО "Форест" (Покупатель) заключен договор N 1-КП/2011 купли-продажи двух объектов недвижимости. Данный договор прошел государственную регистрацию, ООО "Форест" были получены два свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества (как указано судами, свидетельства приобщены к материалам дела при подаче рассматриваемого заявления в Арбитражный суд города Москвы).

Указанные объекты недвижимого имущества располагаются на земельном участке, расположенном по адресу: город Москва, Очаковское шоссе, владение 44, кадастровый номер: 77:07:0012008:2.

До момента приобретения ООО "Форест" указанных объектов недвижимого имущества, земельный участок принадлежал на праве аренды ОАО "Стальмонтаж", что подтверждается договором аренды земельного участка N М-07-0021б от 09.08.1993.

Между ООО "Форест" и Департаментом городского имущества города Москвы, осуществляющим полномочия собственника земельного участка, 16.05.2013 подписано дополнительное соглашение N М-07-000216, согласно условиям которого ООО "Форест" становится арендатором земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, Очаковское шоссе, владение 44.

07.08.2013 ООО "Форест" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.05.2013 г. N М-07-000216.

Письмом от 26.08.2013 N 14/066/2013-233 Управление Росреестра по Москве уведомило о приостановлении государственной регистрации по причине отсутствия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-07-000216 от 09.08.1993.

25.09.2013 Управлением Росреестра по Москве в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка отказано.

Отказ ответчика в регистрации названного дополнительного соглашения мотивирован тем, что согласно пункту 2 статьи 6 и пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту также - Закон о регистрации прав) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Однако в Едином государственном реестре прав запись о государственной регистрации договора аренды от 09.08.1993 N М-07-000216 на земельный участок по адресу: город Москва, Очаковское шоссе, владение 44, кадастровый номер 77:07:0012008:2 отсутствует.

Исходя из этого, регистрирующий орган пришел к выводу о том, что зарегистрировать вышеназванное дополнительное соглашение к договору аренды не представляется возможным, и отказал в государственной регистрации.

Отказ ответчика в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды обжалован ООО "Форест" в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из того, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции в части применения норм материального права при оценке обоснованности отказ регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о регистрации прав установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации прав, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации прав, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона о регистрации прав, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Поскольку договор аренды заключен до принятия Закона о регистрации прав, то право аренды земельного участка признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации также на момент заключения дополнительного соглашения о перенайме.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о незаконности отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения о смене арендатора на ООО "Форест" ввиду отсутствия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды N М-07-00216 от 09.08.1993, поскольку в силу закона регистрация данного договора проводится при государственной регистрации дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

В то же время, суд кассационной инстанции находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Заявление ООО "Форест" о наличии у него права на аренду земельного участка мотивировано тем, что заявитель приобрел в собственность по договору купли-продажи с прежним собственником недвижимость (здания), расположенные на спорном земельном участке.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Устанавливая фактические обстоятельства, связанные с переходом права собственности на недвижимость (нежилые здания), расположенные по адресу: город Москва, Очаковское шоссе, владение 44, суды первой и апелляционной инстанций исходили из наличия в деле договора от 26 октября 2011 года N 1-КП/2011 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ОАО "Стальмонтаж" (в лице его конкурсного управляющего) и ООО "Форест", а также двух свидетельств о праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Кассационная коллегия находит вывод судов о доказанности обстоятельства перехода права собственности на указанную недвижимость к ООО "Форест" не соответствующим имеющимся в деле доказательствам, поскольку в деле отсутствуют свидетельства о праве собственности на указанные объекты недвижимости, на которые ссылаются суды; к заявлению ООО "Форест" в арбитражный суд об оспаривании отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды свидетельства о регистрации прав на объекты недвижимости не прикладывались.

Кроме того, согласно статье 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

В соответствии с пунктами 77 - 80 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (в редакции от 22.11.2006)), государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах (приложение N 15), проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки. При государственной регистрации сделки на штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированной сделки, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав. При государственной регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью.

Формы штампа регистрационной надписи на документах содержатся в Приложении N 15 к вышеназванным Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из изложенного, сведения о государственной регистрации сделки должны содержаться также в штампе регистрационной надписи на оригинале (подлиннике) договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 октября 2011 года N 1-КП/2011.

Вопреки пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не дал оценку названному договору купли-продажи исходя из требований вышеприведенных норм права об удостоверении государственной регистрации сделки в отношении недвижимого имущества штампом регистрационной надписи, проставляемом на оригинале договора, вследствие чего не установил, было ли зарегистрировано право собственности ООО "Форест" на недвижимость (нежилые здания), расположенные на спорном земельном участке, а также не установил дату государственной регистрации права (день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав).

Суд апелляционной инстанции вышеприведенные обстоятельства также не установил.

Вместе с тем, в отсутствие государственной регистрации права собственности ООО "Форест" на недвижимость (нежилые здания), расположенные на спорном земельном участке, исключается право заявителя на пользование соответствующим земельным участком и возможность перехода к нему прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Таким образом, установление данного обстоятельства входит в предмет доказывания по настоящему делу.

На основании изложенного, кассационная коллегия находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не основаны на имеющихся в деле доказательствах, а также сделаны при неправильном применении норм процессуального права, что могло привести к принятию неправильного судебного акта и в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе оценивать имеющиеся в деле доказательства и устанавливать обстоятельства, что исключает возможность принятия кассационной коллегией нового судебного акта.

Кроме того, кассационная коллегия обращает внимание суда первой инстанции на необходимость, в целях исполнимости судебного акта, правильного указания номеров договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

На основании изложенного, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции должен установить обстоятельства, связанные с переходом права собственности ООО "Форест" на недвижимость (нежилые здания), расположенные на спорном земельном участке, установить дату государственной регистрации вышеназванного права в Едином государственном реестре прав, после чего установить, перешло ли к ООО "Форест" право на использование земельного участка, занятого указанными объектами недвижимости и необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости (нежилых зданий), дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 года по делу N А40-185683/13-154-1691,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

М.В. Борзыкин О.И. Комарова