Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2014 г. N Ф05-15186/14 по делу N А40-123203/2013

г. Москва

30 декабря 2014 г.

Дело N А40-123203/13

Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2014.

Полный текст постановления изготовлен 30.12.2014.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Калининой Н.С., Борзыкина М.В.,

при участии в заседании:

от ООО "СПК "НЕКО" - Казанцев Р.С.- доверен. от 30.01.2013 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Зебелян Р.А.- доверен. от 27.12.2013 г.

от Правительства Москвы - Зебелян Р.А.- доверен. от 27.12.2013 г.

от Госинспекции по недвижимости г. Москвы - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании 23.12.2014

кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 09.06.2014

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О.А.,

на постановление от 17.09.2014

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

по делу N А40-123203/13 по иску ООО "СПК "НЕКО" (ОГРН 1027700141292)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третьи лица: Правительство Москвы, Госинспекция по недвижимости г. Москвы

о признании незаконным расторжения договора

УСТАНОВИЛ:

ООО "СПК "НЕКО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, с учетом уточнения предмета иска, об оспаривании односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы в виде досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 06.05.97 N М-09-008667, оформленной уведомлением от 31.01.2013 N РД5-1-49/12-3-(0)-3 и подтвержденной письмом от 27.03.2013 N ДГИ-1-15365/13-1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2014 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2014 по делу N А40-123203/13 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просят отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 09.062014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А40-123203/13-41-1146 и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления ООО "СПК "НЕКО" о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 06.05.1997 N М-09-008667 отказано в полном объёме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм права, судами сделан неправильный вывод об отсутствии оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в качестве основания направления оспариваемых уведомлений указано на неполучение Обществом разрешения на строительство по истечении 5 лет со дня заключения договора аренды, разрешение для производства лишь одного вида работ, в данном случае, строительно-монтажных, предполагает возведение на земельном участке лишь каркаса здания и установку некоторого оборудования, тогда как здание, готовое к вводу в эксплуатацию, предполагает осуществление в нем и иных видов работ, на производство КОТОРЫХ У общества отсутствует разрешение, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобе, просили отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 09.062014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А40-123203/13-41-1146 и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления ООО "СПК "НЕКО" о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 06.05.1997 N М-09-008667 отказано в полном объёме.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Третье лицо - Госинспекция по недвижимости г. Москвы, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей явившихся в заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, на основании распоряжения Префекта Северного административного округа от 09.04.97 N 1888, изданного во исполнение постановления Правительства Москвы от 18.04.95 N 318 "О программе массового строительства в Москве многоэтажных гаражей", между Москомземом и истцом заключен договор аренды земельного участка от 06.05.97 N М-09-008667.

По условиям вышеуказанного договора истцу (арендатору) сроком на 25 лет предоставлен в пользование на условиях аренды для строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного гаража земельный участок площадью 5 500 кв. м по адресу: г. Москва, Дмитровский пр-д, вл. 1Г.

По условиям настоящего договора истец (арендатор) обязался до 31.12.97 разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства многоэтажного гаража с определением количества машино-мест (не более 300), обязательной экологической экспертизой Москомприроды и с проведением работ по исследованию участка на предмет радиоактивного загрязнения, построить объект в нормативные сроки.

Арендодатель в порядке п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ направил в адрес истца уведомление от 31.01.2013 N РД5-1-49/12-3-(0)-3 о досрочном одностороннем расторжении договора аренды; решение о расторжении договора, оформленное указанным уведомлением, ответчик подтвердил в письме от 27.03.2013 N ДГИ-1-15365/13-1.

Основанием для досрочного одностороннего расторжения договора послужило не освоение земельного участка, по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство у истца отсутствует.

Не согласившись с односторонним отказом ответчика от исполнения договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( вступившего в силу после заключения вышеназванного договора и подлежащего применению к правоотношениям, возникшим после введения его в действие) проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ст. 9 Закона N 191-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Судами установлено, что договор аренды не содержит срока окончания строительства. При этом, из градостроительного заключения от 09.04.97 N 023-41/398 следует, что первоначально на земельном участке предполагалось строительство 5-этажного объекта (4 надземных этажа и цокольный этаж) с площадью застройки 2 850 кв. м, с площадью объекта 11 200 кв. м + 2 800 кв. м цокольного этажа. Из свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения следует, что площадь объекта (наземная) запланирована в размере 16 756 кв. м, высота объекта - 17,8 м.

Согласно выписки из решения заседания Регламентной комиссии у главного архитектора города Москвы по рассмотрению исходно-разрешительной документации от 16.07.2004 N 20 комиссией рассматривался вопрос об изменении функционального назначения объекта капитального строительства с многоэтажного гаража на торгово-офисный центр с указанными в решении технико-экономическими показателями (площадь застройки 3 492 кв. м, площадь объекта 37 569 кв. м, количество этажей - 8 - 14 и техническое подполье; верхняя отметка объекта - 48,9 кв. м), однако комиссия не согласилась с предлагаемым изменением. Решением от 26.11.2004 N 35 комиссия согласилась с изменением функционального назначения объекта с технико-экономическими показателями, аналогичными указанным в решении от 16.07.2004 N 20.

Представленный в материалы дела акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 23.07.2007 N А-4083/13, содержат следующие технико-экономические показатели объекта: общая площадь объекта -38 440 кв. м., в том числе наземная часть -37 597 кв. м., этажность - 8-12-14 + техническое подполье, верхняя отметка объекта -48,9 м.

Судами установлено, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 84%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства от 21.02.2014г.N 77-77-17/001/2010-070 и кадастровым паспортом, выданным ФГБУ "Росреестра" по Москве

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А40-123203/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Н.С. Калинина М.В. Борзыкин