Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 г. N 09АП-33661/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2014 г. N Ф05-15186/14 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

17 сентября 2014 г.

Дело N А40-123203/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 17.09.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Я. Сумароковой, судей Н.И. Панкратовой, Е.Е. Кузнецовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волошкиным Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы, ДГИГМ на решение Арбитражного суда г. Москвы от "09" июня 2014 г. по делу N А40-123203/13,

по иску ООО "СПК "НЕКО" (ОГРН 1027700141292) к ДГИГМ (ОГРН 1037739510423), третьи лица - 1) Правительство Москвы, 2) Госинспекция по недвижимости г.Москвы, о признании незаконным расторжения договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Казанцев Р.С. по доверенности от 13.01.2013,

от ответчика: Руденко М.В. по доверенности от 27.12.2013,

от третьих лиц: от 1-ого - Руденко М.В. по доверенности от 15.01.2014, от 2-ого не явился, извещен.

С учетом уточнения предмета иска, сделанного истцом в ходе судебного разбирательства, ООО "СПК "НЕКО"оспаривает одностороннюю сделку, совершенную Департаментом городского имущества города Москвы в виде досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 06.05.97 N М-09-008667, оформленного уведомлением от 31.01.2013 N РД5-1-49/12-3-(0)-3 и подтвержденного письмом от 27.03.2013 N ДГИ-1-15365/13-1.

В обоснование иска истец сослался на то, что является арендатором земельного участка площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 77:09:0003023:5 по адресу: г. Москва, Дмитровский пр-д, вл. 1Г, - на основании договора аренды от 06.05.97 N М-09-008667; участок предоставлен истцу в аренду для строительства и эксплуатации многоэтажного гаража на 25 лет; со дня заключения договора здание гаража фактически построено, строительная готовность объекта составляет 84 %, в связи чем, по мнению истца, оснований для досрочного одностороннего расторжения договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ не имеется.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, отсутствуют обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился Департамент, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции дана неверная оценка представленным в материалы дела доказательствам.

Ответчик и третье лицо Правительство Москвы в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Третьи лица в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.05.97 Москомзем в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка N М-09-008667, согласно которому истцу сроком на 25 лет предоставлен в пользование на условиях аренды для строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного гаража земельный участок площадью 5 500 кв. м по адресу: г. Москва, Дмитровский пр-д, вл. 1Г.

Договор зарегистрирован 03.10.2008, что следует из отметки на договоре.

Основанием для заключения договора явилось распоряжение префекта Северного административного округа от 09.04.97 N 1888, изданное во исполнение постановления Правительства Москвы от 18.04.95 N 318 "О программе массового строительства в Москве многоэтажных гаражей".

Разделом 4 договора "Особые условия договора" предусмотрено, что арендатор обязуется до 31.12.97 разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства многоэтажного гаража с определением количества машиномест (не более 300), обязательной экологической экспертизой Москомприроды и с проведением работ по исследованию участка на предмет радиоактивного загрязнения, построить объект в нормативные сроки.

В уведомлении от 31.01.2013 N РД5-1-49/12-3-(0)-3 арендодатель уведомил истца о досрочном одностороннем расторжении договора аренды; решение о расторжении договора, оформленное указанным уведомлением, ответчик подтвердил в письме от 27.03.2013 N ДГИ-1-15365/13-1. В качестве основания досрочного одностороннего расторжения договора в уведомлении указано на то, что земельный участок арендатором не освоен, по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство у истца отсутствует. При этом, ответчик сослался на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор аренды земельного участка N М-09-008667 от 06.05.97г. заключен сроком на 25 лет.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Согласно п.1.1 Договора аренды земельного участка N М-09-008667 от 06.05.1997 г. предметом договора является земельный участок, предназначенный для строительства и последующей эксплуатации многоэтажного гаража.

В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Договором аренды от 06.05.97 N М-09-008667 срок исполнения обязательств по строительству многоэтажного гаража (срок окончания строительства) не установлен.

Согласно градостроительному заключению от 09.04.97 N 023-41/398 первоначально на земельном участке предполагалось строительство 5-этажного объекта (4 надземных этажа и цокольный этаж) с площадью застройки 2 850 кв. м, с площадью объекта 11 200 кв. м. + 2 800 кв. м цокольного этажа. Из свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения следует, что площадь объекта (наземная) запланирована в размере 16 756 кв. м, высота объекта - 17, 8 м.

Из представленной суду выписки из решения заседания Регламентной комиссии у главного архитектора города Москвы по рассмотрению исходно-разрешительной документации от 16.07.2004 N 20 следует, что комиссией рассматривался вопрос об изменении функционального назначения объекта капитального строительства с многоэтажного гаража на торгово-офисный центр с указанными в решении технико-экономическими показателями (площадь застройки 3 492 кв. м, площадь объекта 37 569 кв. м, количество этажей - 8-14 и техническое подполье; верхняя отметка объекта - 48, 9 кв. м), однако комиссия не согласилась с предлагаемым изменением в связи с отсутствием увязки данного объекта с проектируемым административно-торговым комплексом на смежном земельном участке.

Решением от 26.11.2004 N 35 комиссия согласилась с изменением функционального назначения объекта с технико-экономическими показателями, аналогичными указанным в решении от 16.07.2004 N 20.

В деле имеется акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 23.07.2007 N А-4083/13, в котором приводятся такие технико-экономические показатели объекта, как общая площадь объекта (38 440 кв. м), в том числе наземная часть (37 597 кв. м), этажность (8-12-14 + техническое подполье), верхняя отметка объекта (48, 9 м).

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства от 07.05.2010 N 77АМ 123073 и кадастровом паспорте от 01.04.2010 N 0292090231107 указана степень готовности объекта незавершенного строительства - 84 %. (т.2,л.д.64).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств следует, что отсутствуют обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, что не предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "09" июня 2014 г. по делу N А40-123203/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова