Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 января 2015 г. N Ф05-16129/14 по делу N А40-52098/2014

г. Москва

28 января 2015 г.

Дело N А40-52098/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Борзыкина М. В., Дунаевой Н. Ю.,

при участии в заседании:

от истца - Бицоева В.В. по доверенности от 30.12.2014 N 33-Д-903/14,

от ответчика - Архипова А.В., генеральный директор, решение N 1 от 05.03.2013,

рассмотрев 21 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Т.К.Ракита"

на решение от 16 июня 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Александровой Г. С.,

на постановление от 17 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Тихоновым А. П., Красновой С. В., Кораблевой М. С.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Т.К.Ракита"

о взыскании долга, пени, расторжении договора арены, выселении

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Т.К.Ракита" (далее ООО "Т.К.Ракита", ответчик) о взыскании 321 210 руб. задолженности по уплате арендных платежей по договору N 02-00357/02 от 28.06.2002 за период с января 2013 года по декабрь 2013 года, с января по март 2014 года, 15 354 руб. 19 коп. пени вследствие просрочки уплаты платежей в период с 06.07.2012 по 06.03.2014; расторжении договора аренды N 02-00357/02 от 28.06.2002, заключенного между Департаментом и ООО "Т.К.Ракита"; выселении ответчика из нежилого помещения площадью 124,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 1, корп. А, с передачей указанного помещения в освобожденном виде истцу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2014 года исковые требования удовлетворены.

С ООО "Т.К.Ракита" в пользу Департамента взысканы 321 210 руб. задолженности, 15 354 руб. пени.

Судом расторгнут договор аренды N 02-00357/02 от 28.06.2002, заключенный между ООО "Т.К. Ракита" и Департаментом и принято решение о выселении ООО "Т.К. Ракита" из нежилого помещения общей площадью 124,8 кв.м. (подвал, помещение I. Комнаты 13-22), расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 1, корп. А, и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей, просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется.

Поскольку ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей, направленная истцом в адрес ответчика претензия от 12.09.2013 об исполнении обязательств надлежащим образом и с предложением о досрочном расторжении договора аренды оставлена последним без удовлетворения, суд счел требование о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество, которая ответчиком не исполнена, предусмотренных гражданским законодательством оснований для занятия спорного помещения ответчиком суд не установил.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО "Т.К.Ракита" подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Заявитель жалобы указывает, что суды необоснованно не приняли во внимание пункт 8.11 договора аренды N 02-00357/02 от 28.06.2002, согласно которому изменение размера годовой арендной платы производиться только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что между Департаментом (арендодатель) и ООО "Т.К.Ракита" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 28.06.2012 N 2-357/2002, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 124,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 1, корп. А.

Срок аренды - с 15.05.2002 по 15.11.2016.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Департамент передал ООО "Т.К.Ракита" вышеназванное помещение по акту приема-передачи от 15.05.2002.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 5 договора аренды N 02-00357/02 от 28.06.2002.

Суды установили, что Департамент уведомил ООО "Т.К.Ракита", направив в его адрес предложение от 01.02.2013 N 02-00357/02/13/И, о том, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы N 809-ПП от 25.12.2012 за арендуемые помещения по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 1 корп. А на основании договора от 28.06.2002 N 02-00357/02 арендная плата с 01.01.2013 установлена в размере 436 800 руб. в год без НДС. С названным предложением Департамент направил дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды.

Суд счел, что размер арендной платы изменен в соответствии с пунктом 4.2.10 договора, которым предусмотрено, что перерасчет и начисление арендной платы производятся с даты принятия решения органом исполнительной власти города об изменении размера арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв.м строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции и т.д.).

Исходя из того, что размер арендной платы по договору N 02-00357/02 от 28.06.2002 с 01.01.2013 составляет 436 800 руб. в год без НДС, суд пришел к выводу, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей в период с января по декабрь 2013 года, с января по март 2014 года, наличие просрочки уплаты платежей в период с 06.07.2012 по 06.03.2014 имеется, признал исковые требования о взыскании задолженности и пени подлежащими удовлетворению.

Поскольку ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей, направленная истцом в адрес ответчика претензия от 12.09.2013 об исполнении обязательств надлежащим образом и с предложением о досрочном расторжении договора аренды оставлена последним без удовлетворения, суд счел требование о расторжении договора аренды также подлежащим удовлетворению.

Исходя из того, что у арендатора в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется обязанность вернуть арендодателю имущество, которая ответчиком не исполнена, оснований для занятия спорного помещения ответчиком суд не установил, суд принял решение о выселении ООО "Т.К.Ракита" из нежилого помещения общей площадью 124,8 кв.м. (подвал, помещение I. Комнаты 13-22), расположенного по адресу: г. Москва, Волоколамское шоссе, д. 1, корп. А, и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу.

В пункте 4.2.10 договора аренды (раздел 4 договора "Права и обязанности сторон") стороны определили, что перерасчет и начисление арендной платы производятся с даты принятия решения органом исполнительной власти города об изменении размера арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв.м строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции и т.д.).

При этом стороны определили, что изменение годовой (квартальной, ежемесячной) суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон (пункт 8.11 договора).

Данный пункт регулирует порядок изменения именно арендной платы.

В деле имеется дополнительное соглашение от 31.01.2013 к договору аренды N 02-00357/02 от 28.06.2002 об изменении условий оплаты аренды помещения, согласно которому арендная плата с 01.01.2013 составляет 436 800 руб. в месяц. Названное дополнительное соглашение подписано только арендодателем.

Двустороннего, подписанного арендодателем и арендатором соглашения об изменении условий оплаты аренды помещения, в деле не имеется.

При принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не учтены вышеназванные положения пункта 8.11 договора аренды, не установлено его соотношение с другими условиями договора, не установлена действительная воля сторон о порядке внесения изменений в договор в части арендной платы.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает выводы суда о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые решение и постановление - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, в том числе установить: согласованный сторонами порядок внесения изменений в договор аренды в части арендной платы, имеется ли соглашение сторон об изменении условий оплаты аренды помещения по договору аренды N 02-00357/02 от 28.06.2002, размер подлежащей уплате ответчиком арендной платы в заявленный период, размер фактически уплаченной суммы арендных платежей, размер суммы задолженности, наличие или отсутствие просрочки в уплате платежей и оснований для расторжения договора аренды, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года по делу N А40-52098/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

М. В. Борзыкин Н. Ю. Дунаева