Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2015 г. N Ф05-16869/14 по делу N А41-26400/2014

г. Москва

2 февраля 2015 г.

Дело N А41-26400/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца Исламгараевой Адиба Агзямовны - Подольский И.М., Мальковский И.В. дов. от 16.12.2014 г.

от ответчиков: 1.ООО "Фирма Мортадель"(ОГРН -1025004909335)-Венедиктов М.В.дов 22.12.2014

2.ООО "Ригла - Московская область" (ОГРН1045001853093)-Ротачев А.А.дов. от 01.01.2015 N 9

от третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области -не явился, извещено.

рассмотрев 26 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Исламгареева Адиба Агзямовна

на решение от 15 августа 2014 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Бобковой С.Ю.,

постановление от 14 ноября 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ханашевич С.К., Александровым Д.Д., Боровиковой С.В.,

по иску Исламгараевой Адиба Агзямовны

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Мортадель"", обществу с ограниченной ответственностью "Ригла-Московская область"",

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

о признании ничтожным дополнительного соглашения, о признании недействительным договора аренды в части и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Исламгараева Адиба Агзямовна (далее - Исламгареева А.А.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Мортадель"" (далее - ООО "Фирма Мортадель"):

- о признании ничтожным дополнительного соглашения, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04 к договору аренды N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 заключенному между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 21.02.2011 за номером 50-50-12/001/2011-217;

- о признании недействительным договора аренды N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 заключенного между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области от 21.02.2011 за номером 50-50-12/001/2011-217, в части дополнительного соглашения, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04;

- о признании незаконной государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N В-29/11-ДГ 29.11.2010 заключенного от 28.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", совершенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04;

- о взыскании с ООО "Фирма "Мортадель" в пользу Исламгареевой А.А. убытков размере 70 000 руб. за каждые 30 дней, начиная с 05.05.2011 - 2 520 000 руб. со состоянию на 30.05.2014;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним соответствующие изменения на основании вынесенного решения (т. 1 л.д. 6 - 8).

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.06.2014 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ригла-Московская область" (далее - ООО "Ригла-Московская область") (т. 1 л.д. 70).

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) (т. 1 л.д. 145 - 146).

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции от истца поступило заявление об отказе от части исковых требований:

- о признании незаконной государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N В-29/11-ДГ 29.11.2010,заключенного от 28.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", совершенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04;

- об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним соответствующие изменения на основании вынесенного решения (т. 1 л.д. 76).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2014 по в удовлетворении иска отказано. В части требований к Управлению Росреестра по Московской области производство по делу прекращено (т. 1 л.д. 147 - 150).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 г. решение арбитражного суда Московской области от 15 августа 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Исламгареевой А.А.-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Исламгареевой А.А. подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 15 августа 2014 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда 14 ноября 2014 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении. постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец указала, 18.03.2011 года между ООО "Фирма Мортадель"1 (продавец) и Исламгареевой А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества :нежилого помещения,аптеки,кадастровый номер 50-50-12\042\2005-229 общей площадью 204,50 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Мытищи, ул. Веры Волошиной,д.9\24. Из договора следовало, что отчуждаемое имущество имеет обременение в виде аренды на основании договора аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 г., заключенного между ООО "Фирма Мортадель" (арендодатель) и ООО "Ригла-Московская область"(арендатор) (п.п. 1.4. договора купли-продажи)

19.03.2011 года помещение было передано истцу по акту приема-передачи.

28.03.2011 года, несмотря на обязательства, возникшие в результате заключения с истцом договора купли-продажи и передачу помещения по акту, ООО "Фирма Мортадель", пользуясь тем, что переход права собственности к покупателю не зарегистрирован, без согласования с Исламгареевой А.А. подписал с ООО "Ригла -Московская область" соглашение об уменьшении арендной платы на 70.000 рублей, установив с 1 апреля 2011 г. размере ежемесячной арендной платы 230 000 руб..

20.04.2011 года был зарегистрирован перехода права собственности на нежилое помещение аптеки к Исламгареевой А.А.

05.05.2011 года оспариваемое дополнительное соглашение от 28 марта 2011 г. было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии Московской области.

По мнению истца,ООО "Фирма Мортадель" не вправе была без согласования с Исламгареевой А.А. уменьшать размер арендной платы, т.к. на момент совершения ответчиками указанных действий, имелся заключенный между ООО "Фирма Мортдадель" и Исламгареевой А.А. договор купли-продажи,помещение было передано по акту, а на момент государственной регистрации спорного соглашения, собственником помещения уже была истец.

Судом первой инстанции была применена ст. 168 ГК РФ в новой редакции, а не в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, что, по мнению заявителя жалобы, привело к ошибочным выводам о признании соглашения оспоримой сделкой и об истечении срока исковой давности.

Ссылаясь на п.. 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд апелляционной инстанции согласился с доводами истца и сделал правильный вывод о том, что, после продажи ООО "Фирма "Мортадель" Исламгареевой А.А. спорного объекта недвижимости, общество было не вправе распоряжаться данным объектом, в частности заключать соглашение к договору аренды нежилых помещений N В-29/11-ДГ от 29.11.2010..Суд апелляционной инстанции признал ошибочными выводы суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции применил положения п.1 ст. 10 ГК РФ и отказал в удовлетворении требований.

Обстоятельства проявления судом самостоятельной инициативы по отказу в защите права по основаниям ч.2 ст.10 ГК РФ, не имеют ничего общего с обстоятельствами, когда такая инициатива является правомерной (п. 3 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2008 г. N 127)

Поскольку при исполнении договора аренды N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 между Исламгареевой А.А. и ООО "Ригла-Московская область" не возникало споров по поводу размера арендной платы и истец принимал исполнение по договору аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об одобрении Исламгареево А.А. условий дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы" (лист постановления 8, абзац 4-7)

Перечисление денежных средств на расчетный счет не может, по мнению истца, рассматриваться, как одобрение арендатором суммы платежа; кроме того в материалах дела нет ни одного документа, подписанного Исламгареевой А.А. с момента совершения сделки, указывающим на ее согласие с размером перечисляемых денежных средств.

Истец не совершал никаких действий,позволяющих считать одобренным размер перечисляемой арендной платы, а именно: не подписано ни одного акта сверки расчетов, не направлено ни одного письма, содержащего акцепт размера фактически перечисляемых денежных средств.

Оценка судом апелляционной инстанции обстоятельств дела и доводов сторон через призму принципов "УНИДРУА", является применением закона, не подлежащего применению.

Рассматриваемый спор не сопряжен с ситуацией невозможности установления соответствующей нормы применимого права, необходимостью толкования и восполнения международных унифицированных правовых документов либо потребностью в наличии модели для национального и международного законодательства.

При таких обстоятельствах Принципы "УНИДРУА" к правоотношениям сторон в рамках настоящего спора применению не подлежат.

Суд ошибочно указал, что дополнительное соглашение было заключено 28.03.2011 г., ввиду того, что в силу положений ч.2 ст.433, ч.2 ст.609, ч.2 ст.651 ГК РФ момент заключения договора аренды, равно как и всех дополнений к нему определяется моментом государственной регистрации, а не подписания.

Следовательно, оспариваемое соглашение считается заключенным не с момента его подписания, а с момента государственной регистрации - 05.05.2011 года.

В отличие от договора аренды, договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента подписания (п.п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".)

Судом апелляционной инстанции допущено ошибочное отождествление понятия "подписание соглашения" с понятием "заключение соглашения", что привело к неправильному установлению обстоятельств дела и непринятию во внимание того, что спорное соглашение было заключено существенно позже государственной регистрации перехода права собственности к истцу, т.е. в период когда ООО "Фирма Мортадель" уже не являлось, лицом обладающим правом распоряжения имуществом, а собственником имущества была Исламгареева А.А.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что несмотря на заключенный с истцом договор купли-продажи и передачу помещения по акту, у ООО"Фирма Мортадель" отсутствовали какие либо ограничения в реализации права распоряжения помещением до момента гос. регистрации.

Указанный вывод не согласуется с правовой позицией, изложенной в п.п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и ч. 2 ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что реализация права распоряжения не может осуществляться в нарушении закона и прав третьих лиц.

Признавая соглашение об изменении арендной платы оспоримой сделкой и не соглашаясь с истцом, что такая сделка является ничтожной, суд применил ст.168 ГК РФ в редакции не подлежащей применению, что противоречит требованиям ст. 4 ГК РФ и сделал вывод об истечении срока исковой давности.

При этом судом не учтена правовая позиция, изложенная в п.п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ответчиков против доводов кассационной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, отзыв на жалобу не представил, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон. проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда Московской области от 15 августа 2014 г.. постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 18.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" (продавец) и Исламгареевой А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества,нежилого помещения в здании-аптеки,кадастровый номер (или условный номер): 50-50-12/042/2005-229, общей площадью 204,50 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Веры Волошиной, д. 9/24.(л.д.19т.1)

Согласно п. 1.4 договора покупатель уведомлен, что "помещение" передано в аренду ООО "Ригла-Московская область", сроком на семь лет, что подтверждается договором N В-29/11-ДГ аренды нежилого помещения от 29.11.2010, зарегистрированного 21.02.2011 регистрационный номер 50-50-12/001/2011-217 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

19.03.2011 спорное помещение было передано истцу по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 20).Переход права собственности на нежилое помещение площадью 204,50 кв. м по адресу :Московская обл., г.Мытищи., ул.Веры АВолоштной,д.9\24 зарегистрирован за Исламгареевой А.А. 20 апреля 2011 г. (л.д.18т.1)

28.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010, по условиям которого с 1 апреля 2011 г. размер ежемесячной арендной платы ООО" Ригла-Московская область" установлен в сумме 230 000 руб., в том числе НДС., то есть уменьшен на 70 000 руб. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 05.05.2011.(л.д.31т.1)

01.04.2011 между Исламгареевой А.А. (арендодатель), ООО "Фирма "Мортадель" (первоначальный арендодатель) и ООО "Ригла-Московская область" (арендатор) заключено соглашение к договору N В-29/11-ДГ аренды нежилого помещения от 29.11.2010 (т. 1 л.д. 30).

В соответствии с условиями указанного соглашения, с 01.04.2011 по дату государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2011, заключенного между первоначальным арендодателем и арендодателем, арендатор производит оплату основной арендной платы арендодателю (п. 1 соглашения от 01.04.2011).

ООО "Ригла-Московская область" ежемесячно перечисляло Исламгареевой А.А. арендную плату в размере 230 000 руб., установленную дополнительным соглашением от 28.03.2011 к договору аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010.

Полагая дополнительное соглашение от 28 марта 2011 г. ничтожным, так как как на момент его заключения собственником помещения, Исламгареевой А.А. не было дано согласие об уменьшении арендной платы, последняя обратилась в суд с настоящим иском..

Истец полагает, что в результате заключения указанного соглашения Исламгареевой А.А. были причинены убытки, возникшие в результате неправомерного уменьшения ООО "Фирма "Мортадель" размера арендной платы, установленной в договоре аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010.

Суд первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив доказательства, пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в силу следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям не применима.

28.03.2011 ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N В-29/11-ДГ от 29.11.2010, в котором было согласовано уменьшение размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что после продажи ООО "Фирма "Мортадель" Исламгареевой А.А. спорного объекта недвижимости, общество было не праве распоряжаться данным объектом, в частности заключать соглашение к договору аренды нежилых помещений N В-29/11-ДГ от 29.11.2010.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о злоупотреблении истцом права. применив положения ст. 10 ГК РФ.

Согласно п. 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с п. 2 указанной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции принят во внимание акт приема-передачи документов, согласно которому 31.05.2011 истцу было передано подлинное дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору нежилых помещений N В-29-ДГ от 29.11.2010, что свидетельствует об осведомленности истца о его наличии (т. 1 л.д. 113).

Дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору аренды нежилых помещений N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 исполнялось Исламгареевой А.А. и ООО "Ригла-Московская область".

Из материалов дела следует, что начиная с момента возникновения у истца права собственности на арендуемое помещение, ООО "Ригла-Московская область" производило оплату арендных платежей Исламгареевой А.А. в размере, установленном оспариваемым дополнительным соглашением от 28.03.2011, т.е. в размере 230 000 руб. Исламгареева А.А. принимала указанные платежи и доказательств, свидетельствующих о том, что она обращалась к ООО "Ригла-Московская область" с требованием внесения арендной платы в большем размере, в частности в размере, установленном п.4.1 договора аренды N В-29\11-ДГ от 29 ноября 2010 г.,в материалах дела не имеется.

Учитывая, что при исполнении договора аренды N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 между Исламгареевой А.А. и ООО "Ригла-Московская область" не возникало споров по поводу размера арендной платы и истец принимал исполнение по договору аренды, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод об одобрении Исламгареевой А.А. условий дополнительного соглашения от 28 марта 2011г.об изменении размера арендной платы.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2014 года, по делу N А41-26400/14, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Исламгареева Адиба Агзямовна - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова О.И. Русакова