Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 г. N 10АП-11675/14

г. Москва

14 ноября 2014 г.

Дело N А41-26400/14

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Александрова Д.Д., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Якуниной С.Н.,

при участии в заседании:

от истца, Исламгареевой А.А. (ИНН: 861900431788, ОГРН: 313774629701088): Мальковский И.В. - представитель по нотариально удостоверенной доверенности N 77 АБ 0631723 от 22.11.2013, зарегистрированной в реестре за N 2д-1525,

от ответчиков:

от ООО "ФИРМА "МОРТАДЕЛЬ" (ИНН: 5038001362, ОГРН: 1025004909335): Венедиктов М.В. - представитель по доверенности N 7 от 12.05.2014,

от ООО "РИГЛА" (ИНН: 7724211288, ОГРН: 1027700271290): Ротачев А.А. - представитель по доверенности N 3в/2 от 09.01.2014,

от третьего лица, Управления Росреестра по Московской области (ИНН: 7727270299, ОГРН: 1047727043561): представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Исламгареевой Адибы Агзямовны на решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2014 года по делу N А41-26400/14, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску Исламгараевой Адиба Агзямовны к обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "МОРТАДЕЛЬ", обществу с ограниченной ответственностью "РИГЛА", при участии в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о признании ничтожным дополнительного соглашения, о признании недействительным договора аренды в части и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Исламгараева Адиба Агзямовна (далее - Исламгареева А.А.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФИРМА "МОРТАДЕЛЬ" (далее - ООО "ФИРМА "МОРТАДЕЛЬ")

- о признании ничтожным дополнительного соглашения, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04 к договору аренды N В-29/11-ДГ oт 29.11.2010 заключенному между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Московской области от 21.02.2011 за номером 50-50-12/001/2011-217;

- о признании недействительным договора аренды N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 заключенного между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области от 21.02.2011 за номером 50-50- 12/001/2011-217, в части дополнительного соглашения, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04;

- о признании незаконной государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N В-29/11-ДГ 29.11.2010 заключенного от 28.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", совершенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04;

- о взыскании с ООО "Фирма "Мортадель"" в пользу Исламгареевой А.А. убытков размере 70 000 руб. за каждые 30 дней, начиная с 05.05.2011 - 2 520 000 руб. со состоянию на 30.05.2014;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним соответствующие изменения на основании вынесенного решения (т. 1 л.д. 6-8).

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.06.2014 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ригла-Московская область" (далее - ООО "Ригла-Московская область") (т. 1 л.д. 70).

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) (т.1 л.д. 145-146).

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции от истца поступило заявление об отказе от части исковых требований:

- о признании незаконной государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N В-29/11-ДГ 29.11.2010 заключенного от 28.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область", совершенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области от 05.05.2011 за номером 50-50-12/04;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним соответствующие изменения на основании вынесенного решения (т. 1 л.д. 76).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.08.2014 по делу N А41-26400/14 в удовлетворении иска отказано. В части требований к Управлению Росреестра по Московской области производство по делу прекращено (т. 1 л.д. 147-150).

Не согласившись с решением суда, Исламгареева А.А. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права (т. 2 л.д. 3-9).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители ответчиков против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" (продавец) и Исламгареевой А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании) (т. 1 л.д. 19). Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 20.04.2011.

В соответствии с п. 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое помещение - аптеку, кадастровый (или условный номер): 50-50-12/042/2005-229, общей площадью 204,50 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Мытищи, ул. Веры Волошиной, д. 9/24.

Согласно п. 1.4. договора покупатель уведомлен, что "помещение" передано в аренду ООО "Ригла-Московская область", сроком на семь лет, что подтверждается договором N В-29/11-ДГ аренды нежилого помещения от 29.11.2010, зарегистрированного 21.02.2011 регистрационный номер 50-50-12/001/2011-217 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

19.03.2011 спорное помещение было передано истцу по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 20).

28.03.2011 между ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 (т. 1 л.д. 31).

Согласно условиям указанного дополнительного соглашения ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область" решили с 1 апреля 2011 года установить размер ежемесячной арендной платы по договору в сумме 230 000 руб. в том числе НДС. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 05.05.2011.

01.04.2011 между Исламгареевой А.А. (арендодатель), ООО "Фирма "Мортадель" (первоначальный арендодатель) и ООО "Ригла-Московская область" (арендатор) заключено соглашение к договору N В-29/11-ДГ аренды нежилого помещения от 29.11.2010 (т. 1 л.д. 30).

В соответствии с условиями указанного соглашения согласно п. 4.1. договора аренды за период с 01.04.2011 по дату государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2011, заключенного между первоначальным арендодателем и арендодателем, арендатор производит оплату основной арендной платы арендодателю (п. 1. соглашения от 01.04.2011).

Как указал истец с момента возникновения права собственности на спорное помещение, ООО "Ригла-Московская область" ежемесячно перечисляло Исламгареевой А.А. арендную плату в размере 230 000 руб., установленную дополнительным соглашением от 28.03.2011 к договору аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010.

Вместе с тем, как полагает истец, указанное соглашение является ничтожным, поскольку на момент его заключения договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании) от 18.03.2011 уже был подписан, помещение передано по акту, при этом ООО "Фирма "Мортадель" не было получено одобрение Исламгареевой А.А. на заключение соответствующего соглашения об уменьшении арендной платы.

С учетом изложенного, истец полагает, что в результате заключения указанного соглашения Исламгареевой А.А. были причинены убытки, возникшие в результате неправомерного уменьшения ООО "Фирма "Мортадель" размера арендной платы, установленной в договоре аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Исламгареевой А.А. в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в силу следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании), являющегося предметом аренды по договору аренды нежилого помещения N В-29/11-ДГ от 29.11.2010, был заключен между Исламгареевой А.А. и ООО "Фирма "Мортадель" 18.03.2011. 19.03.2011 спорное помещение было передано истцу.

Однако 28.03.2011 ООО "Фирма "Мортадель" и ООО "Ригла-Московская область" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N В-29/11-ДГ от 29.11.2010, в котором было согласовано уменьшение размера арендной платы.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, после продажи ООО "Фирма "Мортадель" Исламгареевой А.А. спорного объекта недвижимости, общество было не праве распоряжаться данным объектом, в частности заключать соглашение к договору аренды нежилых помещений N В-29/11-ДГ от 29.11.2010.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно пункту 2 указанной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

В материалах дела имеется акт приема-передачи документов, согласно которому 31.05.2011 истцу было передано подлинное дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору нежилых помещений N В-29-ДГ от 29.11.2010, что свидетельствует об осведомленности истца о его наличии (т. 1 л.д. 113).

Дополнительное соглашение от 28.03.2011 к договору аренды нежилых помещений N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 исполнялось Исламгареевой А.А. и ООО "Ригла-Московская область".

Так из материалов дела следует, что начиная с момента возникновения у истца права собственности на арендуемое помещение ООО "Ригла-Московская область" производило оплату арендных платежей Исламгареевой А.А. в размере, установленном оспариваемым дополнительным соглашением от 28.03.2011, т.е. в размере 230 000 руб.

Исламгареева А.А. на протяжении трех лет принимала указанные платежи.

Доказательств, свидетельствующих о том, что Исламгареева А.А. обращалась к ООО "Ригла-Московская область" с требованием внесения арендной платы в большем размере, в материалах дела не имеется.

Таким образом, указанное поведение истца свидетельствует о том, что Исламгареевой А.А. и ООО "Ригла-Московская область" выполнялись условия данного дополнительного соглашения и указанные лица считали себя связанными им.

Поскольку при исполнении договора аренды N В-29/11-ДГ от 29.11.2010 между Исламгареевой А.А. и ООО "Ригла-Московская область" не возникало споров по поводу размера арендной платы и истец принимал исполнение по договору аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об одобрении Исламгареевой А.А. условий дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

Требования истца, основанные на отрицании условий договора, которые он одобрил и исполнял, входят в противоречие с предшествующим поведением истца в нарушение принципа международного торгового права, закрепленного в ст. 1.8 "Принципы международных коммерческих договоров (Принципы УНИДРУА)" (1994 год), в соответствии с которой стороны связаны любым обычаем, относительно которого они договорились, и практикой, которую они установили в своих взаимоотношениях.

С учетом изложенного иск удовлетворению не подлежит.

Выводы суда первой инстанции относительно того, что ООО "Фирма "Мортадель" было вправе распоряжаться арендуемом помещение до государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости истцу, а заключенное между ООО "Ригла-Московская область" и ООО "Фирма "Мортадель" соглашение является оспоримой сделкой и истцом пропущен срок исковой давности, являются ошибочными, однако не привели к принятию неправильного решения.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2014 года по делу N А41-26400/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Д.Д. Александров С.В. Боровикова