Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф05-16468/14 по делу N А40-17579/2014

г. Москва

03 февраля 2015 г.

Дело N А40-17579/14

Резолютивная часть постановления объявлена: 27 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 03 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Борзыкина М.В.,

судей: Дербенева А.А., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца -

общество с ограниченной ответственностью "Голден Бридж" (г. Москва, ОГРН 1117746657214): Огинский А.Г., - гендиректор, протокол от 16.08.2011 N 1; Паникар Ю.П., - доверенность от 15.01.2015;

от ответчика -

общество с ограниченной ответственностью "ТРК - Мытищи" (г. Москва, ОГРН 5067746440647): Галкин Е.Г., - доверенность от 09.09.2014;

рассмотрев 27 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРК - Мытищи" (ответчик)

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 22 октября 2014 года

принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Левиной Т.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Голден Бридж"

к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК - Мытищи"

о взыскании 790 707 рублей 93 копеек неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору аренды нежилого помещения от 03.04.2012 N 3К-62а/12,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ТРК - Мытищи" к обществу с ограниченной ответственностью "Голден Бридж"

о взыскании по договору аренды от 17.08.2013 года N ЗК-62а/13 441 080 рублей 76 копеек, в том числе 418 335 рублей 35 копеек постоянной арендной платы, 20 406 рублей 60 копеек переменной арендной платы за декабрь 2013 года и 2 338 рублей 81 копеек дополнительной платы за ноябрь 2013 года,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Голден Бридж" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК-Мытищи" о взыскании 790 707 рублей 93 копеек неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору аренды нежилого помещения от 03.04.2012 N 3К-62а/12.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дело по существу, ООО "ТРК-Мытищи" предъявило встречный иск к ООО "Голден Бридж" о взыскании по тому же договору 418 335 рублей 35 копеек, 20 406 рублей 60 копеек, составляющих, соответственно, постоянную и переменную арендную плату за декабрь 2013 года, 2 338 рублей 81 копеек дополнительной платы за ноябрь 2013 года.

Решением от 07.08.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Это решение в порядке апелляционного производства обжаловано ООО "Голден Бридж".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 решение от 07.08.2014 отменено. Первоначальный иск удовлетворен. С ООО "ТРК-Мытищи" в пользу ООО "Голден Бридж" взыскано 790 707 рублей 93 копеек задолженности и 18 814 рублей расходов по уплате государственной пошлины. По встречному иску с ООО "Голден Бридж" в пользу ООО "ТРК - "Мытищи" взыскано 441 080 рублей 76 копеек задолженности, 11 821 рубль 62 копейки расходов по уплате государственной пошлины. В результате зачета встречных требований с ООО "ТРК - Мытищи" в пользу ООО "Голден Бридж" взыскано 349 627 рублей 17 копеек и 8 992 рубля 38 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Требования о проверке законности постановления от 22.10.2014 в кассационной жалобе ООО "ТРК - "Мытищи" основаны на том, что выводы апелляционного суда об отсутствии у ООО "ТРК-Мытищи" права на односторонний внесудебный отказ от договора аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; не соответствует фактическим обстоятельствам дела и вывод о прекращении договора аренды по соглашению сторон. Вывод о неосновательном обогащении ООО "ТРК-Мытищи" не обоснован. Постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска - оставлению в силе.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Голден Бридж" возражало против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, ссылаясь на законность обжалуемого постановления.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы, состоявшееся 27.01.2015 в 14 часов 30 минут, явились и дали относительно кассационной жалобы следующие объяснения:

- представитель ООО "ТРК-Мытищи" объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает;

- представитель ООО "Голден Бридж" объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, поскольку эти доводы неосновательны.

Проверив законность постановления от 22.10.2014 в пределах, установленных для рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, объяснений относительно кассационной жалобы, суд кассационной инстанции при принятии постановления исходит из следующего.

Возникновению спора предшествовали следующие установленные судом первой инстанции, апелляционным судом фактические обстоятельства.

О заключении договора аренды нежилого помещения N ЗК-62а, расположенного на первом этаже (отметка 0.000) Многофункционального Торгово- Развлекательного и Офисного Центра, строительство которого будет осуществлено на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, г. Мытищи, шоссе Ярославское, участок Ядреево-1, между ООО "ТРК-Мытищи" и ООО "Голден Бридж" 03.04.2012 подписан предварительный договор N 3К-62а/12.

Во исполнение пункта 2.1.1 этого договора ООО "Голден Бридж" внесло обеспечительный взнос в размере 790 707 рублей 93 копейки и 18 июля того же года было допущено в названное помещение для осуществления коммерческой деятельности, а 17.08.2013 сторонами подписан договора аренды N ЗК-62а/13.

Пунктом 3.2 договора от 17.08.2013 N ЗК-62а/13 стороны предусмотрели, что договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и вступает в силу с момента регистрации. До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев. В том случае, если 11 месяцев истекут, а договор аренды не будет зарегистрирован в установленном порядке, срок действия договора как краткосрочного автоматически продляется на последующие 11 месяцев на тех же условиях, за исключением индексации, пока договор аренды не будет зарегистрирован, но в любом случае не более двух раз подряд. Обеспечительный платеж, уплаченный арендатором в соответствии с условиями предварительного договора, согласно пункту 4.6 договора считается переданным арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения арендатором всех взятых на себя обязательств по договору аренды, и находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором аренды (в том числе, арендной платы, штрафов, неустоек, пеней), в случае повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного платежа суммы ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы необходимые для устранения повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя. За пользование помещением арендатор в течение срока аренды производит уплату арендной платы, которая состоит из постоянной, переменной, дополнительной и оборотной составляющих арендной платы. Размер базовой арендной платы, постоянной составляющей арендной платы, эксплуатационных расходов, переменной составляющей арендной платы, дополнительной и оборотной составляющих арендной платы определены в Приложении 4 к названному договору аренды. Согласно пунктам 1.1, 1.2 упомянутого Приложения постоянная и переменная составляющие арендной платы подлежали оплате авансом до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, а дополнительная составляющая арендной платы в соответствии с пунктом 1.3 Приложения N 4 выплачивалась в течение пяти дней с даты выставления счета. В случае, если арендатор не производит уплату арендной платы, предусмотренной договором аренды, в течение пятнадцати и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен, арендодатель в соответствии с пунктом 9.1.1 договора в порядке, предусмотренном пунктом 9.2, вправе досрочно расторгнуть договор. В случаях досрочного расторжения договора аренды по основаниям, указанным в подпунктах 9.1.1 - 9.1.11 пункта 9.2 договора, а также по иным обстоятельствам неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных договором аренды, обеспечительный платеж и арендная плата, уплаченные на дату расторжения договора аренды, арендатору не возвращается (пункт 9.3 договора).

ООО "Голден Бридж" 29.11.2013 вручена претензия о погашении задолженности по оплате дополнительной составляющей в размере 2 595 рублей 27 копеек за октябрь 2013 года, постоянной составляющей в размере 418 335 рублей 35 копеек за декабрь 2013 года и переменной составляющей в размере 20 406 рублей 60 копеек. Повторная претензия о наличии задолженности за декабрь 2013 года, а также за ноябрь 2013 года по дополнительной составляющей арендной платы повторно направлена 19.12.2013. При этом было указано на то, что в случае неисполнения арендатором названного требования претензия считается уведомлением об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды с 24.12.2013. В последующем (23.01.2014) к договору от 17.08.2013 N 3К-62а/13 подписан акт сдачи-приемки помещения.

В обоснование иска о взыскании неосновательного обогащения ООО "Голден Бридж" ссылалось на то, что договор аренды прекращен, помещения возвращены, полагая, задолженность по арендной плате отсутствует, какие-либо суммы из обеспечительного платежа арендодателем не удерживались, обеспечительный платеж не возвращен.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы, взятые на себя по договору, ООО "Голден Бридж" надлежащим образом не исполнило, а поэтому предъявленное требование в силу положений пункта 9.4 договора неправомерно.

Апелляционный суд признал обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку государственная регистрация договора от 17.08.2013 не произведена, договор являлся краткосрочным, что исключало возможность отказа арендатора от исполнения взятых на себя по договору обязательств по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд, сославшись на пункты 1, 2 статьи 407, пункт 3 статьи 450, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор соответственно считается расторгнутым; при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Поскольку право одностороннего отказа арендатора от исполнения договора его условиями не предусмотрено, уведомление о прекращении договора от 17.08.2013 N ЗК-62а/13, направленное 24.10.2013 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, не носили правообразующего характера. Поэтому отказ арендатора от уплаты постоянной и переменной составляющих арендной платы за декабрь авансом до 20.11.2013 свидетельствует о нарушении условий договора.

Пунктом 9.1.1 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор не производит уплату арендной платы, предусмотренной договором аренды, в течение 15 и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен, однако согласно пункту 9.2 договора предусмотрен судебный порядок расторжения договора.

Таким образом, договор аренды прекращен по соглашению сторон, волей и интересом обеих сторон, что подтверждается двусторонним актом сдачи-приема помещений от 23.01.2014 и отсутствием претензий к состоянию помещения. При этом ссылка арендодателя на то обстоятельство, что обеспечительный платеж не подлежит возврату ввиду расторжения договора из-за ненадлежащего исполнения обязательств арендатором подлежит отклонению по мотиву неосновательности.

Исполнение обязательств согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

С учетом этого положения обеспечительный платеж, предусмотренный пунктом 4.6 договора, является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых обязательств, этот способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права арендодателя.

Поскольку договор аренды расторгнут, помещения возвращены, основания для удержания обеспечительного платежа отпали, зачет его части в счет погашения долга по арендной плате арендодателем не произведен, а, напротив, им подан встречный иск, обеспечительный платеж в сумме, превышающей задолженность, подлежит возврату (зачету) в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ООО "Голден Бридж" не исполнены взятые на себя по договору обязательства по внесению постоянной составляющей арендной платы за декабрь 2013 года в размере 418 335 рублей 35 копеек, переменной составляющей арендной платы за декабрь 2013 года в размере 20 406 рублей 60 копеек, дополнительной составляющей за ноябрь 2013 года в размере 2 338 рублей 81 копейки, что при рассмотрении дела нашло свое подтверждение, встречный иск правомерен.

Фактические обстоятельства установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Выводы апелляционного суда о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.

Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку сводятся к иному толкованию нормы права и о незаконности обжалуемого судебного акта не свидетельствуют.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2014 года по делу N А40-17579/14 Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

М.В. Борзыкин

Судьи

А.А. Дербенев О.И. Комарова