Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2014 г. N 09АП-41066/14

г. Москва

22 октября 2014 г.

Дело N А40-17579/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.10.2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Голден Бридж"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 августа 2014 г. по делу N А40-17579/2014, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Голден Бридж"

(ОГРН 1117746657214) к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК - "Мытищи"

(ОГРН 5067746440647)

о взыскании неосновательного обогащения

и по встречному иску о взыскании арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца: Паникар Ю.П. по доверенности от 30.01.2014;

от ответчика: Галкин Е.Г. по доверенности от 09.09.2014;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Голден Бридж" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК-Мытищи" (далее - ответчик) о взыскании 790 707,93 руб. неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа, уплаченного по предварительному договору от 03.04.2012 N 3К-62а/12, в связи с его невозвратом при прекращении договора, ссылаясь на ст.1102 Гражданского кодекса РФ.

Определением суда от 20.05.2014 года к совместному рассмотрению принят встречный иск ответчика о взыскании с истца 441 080,76 руб., в том числе 418 335,35 руб. постоянной арендной платы, 20 406,60 руб. переменной арендной платы за декабрь 2013 года и 2 338,81 руб. дополнительной составляющей за ноябрь 2013 года по договору аренды от 17.08.2013 года N ЗК-62а/13.

Решением суда от 07.08.2014 года в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен полностью; с ответчика в пользу истца взыскано 441 080,76 руб. задолженности.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд сослался на ненадлежащее исполнение ООО "Голден Бридж" взятых на себя обязательств по оплате арендный платежей и условия договора, в соответствии с которыми при досрочном расторжении договора по основаниям, указанным в подпунктах 9.1.1-9.1.11 п.9.3 договора, обеспечительный платеж возврату не подлежит.

Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции сделал вывод о том, что арендатор обязан вносить арендную плату до момента возврата арендуемого имущества - до 23.01.2014 года, когда был подписан акт сдачи-приемки помещения.

Не согласившись с вынесенным решением, истец по первоначальному иску обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, первоначальный иск удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства, на то, что 24.10.2013 письмом уведомил ответчика о прекращении договора аренды от 17.08.2013 года N ЗК-62а/13 на основании ст.610 ГК РФ с 22.01.2014 года и заявил о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за декабрь и по 22.01.2014 года, однако в связи с неоплатой арендной платы за декабрь 2013 года ответчик доступ арендатора в помещение прекратил с 30.11.2013 года, была отключена электроэнергия и помещение закрыто на замок; 19.12.2013 года, потребовав уплатить арендную плату за декабрь 2013 года, ответчик уведомил о расторжении договора с 23.12.2013 года.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 03.04.2012 между ООО "ТРК-Мытищи" (Арендодатель) и ООО ГОЛДЕН БРИДЖ" (Арендатор) был заключен предварительный договор N 3К-62а/12, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилого помещения N ЗК-62а (Помещение), обозначенного на предварительном поэтажном плане - Приложение N 1, расположенного на первом этаже (отметка 0.000) Многофункционального Торгово- Развлекательного и Офисного Центра, строительство которого будет осуществлено на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, г. Мытищи, шоссе Ярославское, участок Ядреево -1.

Во исполнение условий договора (пункт 2.1.1) 10.04.2012 г. арендатор оплатил арендодателю обеспечительный взнос в размере 790 707,93 руб., что подтверждается платежным поручением N 206 от 10.04.2012 г.

18.07.2012 г. Арендатор был допущен в Помещение, что подтверждается Актом допуска арендатора в помещение N 3К-62а от 18.07.2012 г. Актом о начале коммерческой деятельности арендатора в помещении, стороны подтвердили начало коммерческой деятельности арендатора в арендованном помещении с 29.12.2012 г.

17.08.2013 во исполнение упомянутого предварительного договора стороны подписали основной договор аренды нежилых помещений N ЗК-62а/13.

Согласно пункту 3.2 договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и вступает в силу с момента регистрации.

До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев; в том случае, если 11 месяцев истекут, а договор аренды еще не будет зарегистрирован в установленном порядке, срок действия договора как краткосрочного автоматически продляется на последующие 11 месяцев на тех же условиях, за исключением индексации, пока договор аренды не будет зарегистрирован, но в любом случае не более 2-х раз подряд.

По условиям сделки ( пункт 4.6 договора) обеспечительный платеж, уплаченный арендатором в соответствии с условиями предварительного договора, считается переданным арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по договору аренды, и находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды.

В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором аренды (в том числе, арендной платы, штрафов, неустоек, пеней и др.), в случае повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного платежа суммы ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы необходимые для устранения повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя.

Условия и порядок платежей определены сторонами статьей 4 договора. Арендатор за пользование помещением в течение срока аренды производит уплату арендной платы, которая состоит из постоянной, переменной, дополнительной и оборотной составляющих арендной платы. Размер базовой арендной платы, постоянной составляющей арендной платы, эксплуатационных расходов, переменной составляющей арендной платы, дополнительной и оборотной составляющих арендной платы определены сторонами приложением 4 к договору аренды (п. 4.1 договора). Согласно п.п. 1.1, 1.2 Приложения N 4 к Договору Постоянная и Переменная составляющие арендной платы подлежали оплате авансом до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, дополнительная составляющая арендной платы выплачивалась в течение 5 дней с даты выставления счета (п. 1.3 Приложения N 4 к договору).

Пунктом 9.1.1 договора аренды было предусмотрено право арендодателя в порядке, предусмотренном пунктом 9.2 договора, в случае если арендатор не производит уплату арендной платы, предусмотренной договором аренды, в течение 15 и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен, досрочно расторгнуть договор.

В случаях досрочного расторжения договора аренды по основаниям, указанным в подпунктах 9.1.1-9.1.11 п.9.2 договора аренды, а также по иным обстоятельствам неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных договором аренды, обеспечительный платеж и арендная плата, уплаченные арендатором арендодателю на дату расторжения договора аренды, арендатору не возвращается (пункт 9.3).

29.11.2013 г. ООО "ТРК -Мытищи" вручило ООО "Голден Бридж" претензию с требованием о погашении задолженности по оплате дополнительной составляющей в размере 2 595, 27 рублей за октябрь 2013, постоянной составляющей в размере 418 335, 35 рублей за декабрь 2013 года и переменной составляющей в размере 20 406, 60 рублей.

19.12.2013 г. ООО "ТРК-Мытищи" направило ООО "Голден Бридж" повторную претензию о наличии у арендатора задолженности за декабрь 2013 года, а также за ноябрь 2013 года по дополнительной составляющей арендной платы, в которой указал, что в случае неисполнения арендатором указанного требования арендодатель просит считать претензию уведомлением арендодателя об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды с 24.12.2013 г.

23.01.2014 г. между сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения, переданного ООО "Голден Бридж" по договору аренды нежилого помещения N 3К-62а/13 от 17.08.2013 г.

Поскольку договор аренды прекращен и помещения возвращены, полагая, что задолженности по арендной плате нет, поскольку какие-либо суммы долга из обеспечительного платежа арендодателем не удерживались, однако платеж возвращен не был, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.

Поскольку арендатор в полном объеме арендную плату не уплатил, ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска подлежит отмене, а иск удовлетворению в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела ( п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

По смыслу пунктов 1, 2 ст.407, п.3 ст.450, п.2 ст.453 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор соответственно считается расторгнутым; при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Судом первой инстанции правильно установлено, что основной договор аренды от 17.08.2013 государственную регистрацию не прошел, однако не считается незаключенным, действовал как краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев, в связи с чем арендатор не вправе был отказаться от его исполнения по правилам, предусмотренным п.2 ст.610 ГК РФ, как от договора, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку право одностороннего отказа от исполнения договора арендатором спорный договор не предусматривал, то направленное 24.10.2013 ответчиком уведомление о прекращении договора аренды от 17.08.2013 года N ЗК-62а/13 на основании ст.610 ГК РФ с 22.01.2014 года и заявление о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы не носило правообразующего характера.

При таких условиях отказ арендатора от уплаты постоянной и переменной составляющих арендной платы за декабрь авансом до 20.11.2013 года обоснованно был квалифицирован арендодателем как нарушение условий договора аренды.

Право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор не производит уплату арендной платы, предусмотренной договором аренды, в течение 15 и более дней с момента, когда такой платеж должен был быть произведен (пункт 9.1.1), также не предусмотрено условиями спорного договора, поскольку пунктом 9.2 предусмотрен судебный порядок его расторжения.

Следовательно, судебная коллегия, оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные доказательства и условия договора, пришла к выводу о том, что спорный договор аренды прекращен по соглашению сторон, волей и интересом обеих сторон, что подтверждается двусторонним актом сдачи-приема помещений от 23.01.2014 г.и отсутствием претензий к состоянию помещения ( т.2, л.д.4) и не может согласиться с утверждением арендодателя о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату, со ссылкой на то обстоятельство, что договор был расторгнут из-за ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что обеспечительный платеж в сумме 790 707,93 руб. взысканию с ответчика в принудительном порядке не подлежит.

По смыслу ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Следовательно, предусмотренный спорным договором аренды (пункт 4.6) обеспечительный платеж является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права арендодателя.

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Поскольку предусмотренный спорным договором обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды, то и у арендодателя по окончании срока договора аренды возникает обязанность принять сумму платежа к уплате в счет исполнения денежных обязательств арендатора.

Самостоятельное удержание из суммы обеспечительного платежа задолженности по арендной плате является способом самозащиты нарушенного права. Между тем, в соответствии со ст.14 ГК РФ способы самозащиты права должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Поскольку договор аренды расторгнут, помещения возвращены, основания для удержания уплаченного арендатором обеспечительного платежа отпали, самостоятельно зачет его части в счет погашения долга по арендной плате арендодатель не произвел, а обратился со встречным иском в арбитражный суд, то арендодатель, уклоняясь от их возврата (зачета), в сумме, превышающей задолженность, неосновательно удерживает денежные средства, подлежащие возврату (зачету) в соответствии со статьей 1102 ГК РФ.

Порядок удержания обеспечительного платежа в договоре не прописан, однако презюмируется совершение указанных действий разумно и добросовестно.

Между тем, до обращения арендатора в суд с требованием о взыскании обеспечительного платежа ответчик об удержании (зачете) спорных денежных средств и направлении их в счет погашения имеющейся задолженности по арендной плате не заявлял, и обратился в суд с самостоятельным встречным иском о взыскании долга.

Оценив в совокупности и во взаимосвязи представленные истцом доказательства судебная коллегия пришла к выводу о том, что, поскольку путем самозащиты права арендодатель свои права не реализовал, требования по встречному иску о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате в сумме 441080,76 руб. удовлетворены судом первой инстанции правомерно, а доказательств возникновения иных оснований и мотивов для удержания спорных денежных средств ответчик в суд не представил, то по смыслу ст.1102 ГК РФ обеспечительный взнос удерживается ответчиком неосновательно, в отсутствие законных и правовых оснований, в связи с чем подлежит принудительному взысканию и возврату истцу.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат частичному удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с возражениями ответчика, изложенными в отзыве на жалобу, о том, что в нарушение ч.1 ст.65 АПК РФ арендатор не представил доказательства, обладающие признаками относимости и допустимости тех обстоятельств, что ему с 30.11.2013 года был ограничен доступ в арендованное помещение.

Каких-либо актов, составленных с участием незаинтересованных лиц, либо актов с участием сотрудников компетентных органов, сообщений в органы правопорядка о самоуправных действиях арендодателя материалы дела не содержат, и истец в суд не представил; имеющиеся документы, на которые истец ссылается в жалобе, носят односторонний, косвенный характер и не могут быть признаны необходимыми и достаточными доказательствами совершения ответчиком неправомерных действий. Данное обстоятельство, вопреки утверждению истца в жалобе, в отзыве ответчик опровергает.

Исходя из той степени разумности и осмотрительности, какова требуется от участника гражданского оборота, при достижении соглашения о приостановлении оказания коммунальных услуг - пункт 5.1.6 договора (включая возможность отключения электроэнергии), действуя своей волей и в своем интересе и не оплатив арендную плату за декабрь 2013 года на условиях, согласованных в договоре, истец, изменил тем самым условия договора аренды в одностороннем порядке, что статьей 310 ГК РФ не допускается. ООО "Голден Бридж" обязано было предвидеть наступление указанных неблагоприятных последствий.

При таких обстоятельствах встречный иск был удовлетворен судом первой инстанции правомерно.

По правилам ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 августа 2014 г. по делу N А40-17579/2014 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании с ООО "Голден Бридж" в пользу ООО "ТРК - "Мытищи" 790 707,93 руб. отменить.

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТРК-Мытищи" (ОГРН 5067746440647, ИНН 7701678118) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Голден Бридж" (ОГРН 1117746657214, ИНН 7729689462) 790 707,93 руб. долга и 18 814 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Голден Бридж" (ОГРН 1117746657214, ИНН 7729689462) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТРК - "Мытищи" (ОГРН 5067746440647, ИНН 7701678118) 441 080, 76 руб. долга и 11 821,62 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Произвести зачет встречных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТРК-"Мытищи" (ОГРН 5067746440647, ИНН 7701678118) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Голден Бридж" (ОГРН 1117746657214, ИНН 7729689462) 349 627, 17 руб. и 8992,38 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С.Кораблева

Судьи

А.П.Тихонов Т.Ю.Левина