Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2015 г. N Ф05-16973/14 по делу N А40-55709/2014

г. Москва

16 февраля 2015 г.

Дело N А40-55709/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Борзыкина М. В., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Васюхина А.В. по доверенности от 28.07.2014 N 255/14

от ответчиков

индивидуального предпринимателя Григорьева Ивана Леонидовича - Каиля Д.В. по доверенности от 22.04.2014,

индивидуального предпринимателя Григорьевой Юлии Леонидовны - Каиля Д.В. по доверенности от 22.04.2014,

рассмотрев 09 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Открытого акционерного общества "НОТА-Банк"

на решение от 25 августа 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Александровой Г. С.,

на постановление от 26 ноября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н. И., Кузнецовой Е. Е., Барановской Е. Н.,

по иску Открытого акционерного общества "НОТА-Банк" (ИНН 7203063256, ОГРН 1027739019000)

к индивидуальному предпринимателю Григорьеву Ивану Леонидовичу (ИНН 773002400187, ОГРНИП 313774604601208), индивидуальному предпринимателю Григорьевой Юлии Леонидовне (ИНН 77302400571, ОГРНИП 313774602801541)

о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ: Открытое акционерное общество "НОТА-Банк" (далее ОАО "НОТА-Банк", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьеву Ивану Леонидовичу (далее ИП Григорьев И. Л., первый ответчик), индивидуальному предпринимателю Григорьевой Юлии Леонидовне (далее ИП Григорьевой Ю. Л., второй ответчик) о расторжении договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013, взыскании с каждого из ответчиков ? доли выплаченного аванса в размере 111 222 руб. 64 коп., ? доли выплаченного обеспечительного взноса в размере 128 333 руб. 81 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2014 года в иске отказано.

Суд установил, что истец в период с ноября по декабрь 2013 года пользовался переданным ему ответчиками в аренду по договору N 10-2013 от 05.11.2013 нежилым помещением. Во исполнение названного договора истец перечислил ответчикам сумму обеспечительного платежа в размере 256 667 руб. 62 коп. (по 128 333 руб. 81 коп. каждому ответчику) и арендную плату в размере 222 445 руб. 28 коп. (по 111 222 руб. 64 коп. каждому ответчику). Суд не установил наличия оснований, предусмотренных законом или условиями договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013 для возврата ответчиками уплаченной истцом суммы аванса и обеспечительного платежа в связи с заявлением последним о досрочном расторжении договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013. Суд также не установил наличия оснований для досрочного расторжения в судебном порядке названного договора аренды, признал, что заявленное истцом основание расторжения договора аренды - невозможность эксплуатации арендованного помещения вследствие предоставления его в состоянии, непригодном для использования - существенным нарушением условий договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013 не является. Суд установил, что в момент передачи ответчиками помещения истцу последний знал обо всех имеющихся недостатках помещения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 года указанное решение оставлено без изменения.

ОАО "НОТА-Банк" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает, что принимая по акту приема-передачи нежилое помещение, арендатор не был уведомлен арендодателями об отсутствии у последних договорных отношении с Управляющей компанией, что могло послужить в будущем препятствием к исполнению заключенного договора.

Ссылается на невозможность пользования коммунальными услугами в отсутствие договора с Управляющей компанией, полагает, что осуществление ремонта предполагает использование освещение помещения, инструментов и механизмов, работающих от подключения к сети электропитания, использование водоснабжения и отопления, так как ремонтные работы должны были производиться в зимнее время года. Для проведения данных работ истец привлек подрядную организацию. Считает, что в процессе исполнения сторонами договора истец был фактически лишен возможности произвести ремонтные работы и в дальнейшем использовать помещение по целевому назначению (под банковский офис) ввиду отсутствия гражданско-правовых отношений между ответчиками и Управляющей компанией по коммунальному обслуживанию нежилого помещения. Судами не исследован договор аренды в части отсутствия в нем обязанности арендатора заключать договоры с Управляющей компанией.

Заявитель жалобы полагает, что судами не применены подлежащие применению нормы права, а именно: статьи 210, 606, 611, 612, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости возложения на арендатора бремени содержания арендованного имущества.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Ответчики возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв ответчиков на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между ИП Григорьевым Иваном Леонидовичем, ИП Григорьевой Юлией Леонидовной (арендодатели) и ОАО "НОТА-Банк" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 10-2013 от 05.11.2013, общей площадью 189,9 кв.м, расположенного на первом этаже в здании по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, д.26, стр.2 (1 этаж, комната 2в).

Названное помещение принадлежит ответчикам на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.12.2012.

Срок аренды срок 11 месяцев (пункт 1.3 договора).

Суд установил, что ответчики по акту приема-передачи от 05.11.2013 передали истцу, а последний принял в аренду нежилое помещение общей площадью 189,9 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, д. 26, стр. 2 (1 этаж, комната 2в).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в разделе 3 договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата выплачивается ежемесячно, начиная с момента подписания акта приема-передачи помещения, в размере, указанном в п. 1.5.1 договора, путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей, указанные в 8 разделе договора. Оплата производится до 5-го числа текущего месяца из расчета 1/2 арендной платы каждому арендодателю.

Согласно пункту 1.5.1 договора общая сумма арендной платы в месяц составляет 7 975,8 условных единиц.

Арендная плата за 1 кв.м помещения в месяц составляет 42 условных единицы (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 1.7 договора оплату за отопление, водоснабжение, канализацию, электроэнергию и другие расходы по содержанию помещения и мест общего пользования (туалетные комнаты), включая плату за телефон и интернет, производит арендатор по отдельным договорам с Управляющей компанией или специализированными организациями.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что в качестве гарантии исполнения обязательств по настоящему договору арендатор обязуется уплатить арендодателям обеспечительный взнос в сумме, равной сумме арендной платы за месяц из расчета ? арендной платы каждому арендодателю.

Суд установил, что истец перечислил каждому из ответчиков сумму обеспечительного платежа в общем размере 256 667 руб. 62 коп. (по 128 333 руб. 81 коп. каждому ответчику), а также оплатил арендную плату в общей сумме 222 445 руб. 28 коп. (по 111 222 руб. 64 коп. каждому ответчику).

Полагая, что договор аренды N 10-2013 от 05.11.2013 подлежит расторжению по вине арендодателя ввиду невозможности эксплуатации арендованного помещения, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании с каждого из ответчиков ? доли выплаченного аванса в размере 111 222 руб. 64 коп., ? доли выплаченного обеспечительного взноса в размере 128 333 руб. 81 коп.

Суд установил, что истец фактически занимал арендованные помещения ответчиков в период с ноября по декабрь 2013 года.

Пунктом 3.1 названного договора предусмотрено, что арендная плата выплачивается ежемесячно, начиная с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Исходя из положений статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013, обстоятельства фактического пользования истцом в период с ноября по декабрь 2013 года арендованным помещением у последнего имеется обязательство уплатить ответчикам арендную плату за пользование помещением, которое истцом исполнено в сумме 222 445 руб. 28 коп. (по 111 222 руб. 64 коп. каждому ответчику) за ноябрь 2013 года.

Оснований для возврата уплаченных арендных платежей договором аренды N 10-2013 от 05.11.2013 не предусмотрено, судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании с каждого из ответчиков ? доли выплаченных денежных средств в размере 111 222 руб. 64 коп.

Как сказано выше, пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что в качестве гарантии исполнения обязательств по настоящему договору арендатор обязуется уплатить арендодателям обеспечительный взнос в сумме, равной сумме арендной платы за месяц из расчета ? арендной платы каждому арендодателю.

Оплата обеспечительного взноса осуществляется арендатором в течение 2 (двух) дней с момента подписания настоящего договора либо на основании отдельного счета, выставленного арендодателями. При отсутствии отдельного счета арендодателей оплата осуществляется на основании настоящего договора. Обязательство по оплате обеспечительного взноса считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетные счета арендодателей. Обеспечительный взнос подлежит возврату арендодателями в течение 30 дней с момента подписания акта о возврате помещений, при отсутствии финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещение ущерба (убытков) и т.д.) со стороны арендатора по настоящему договору, а также отсутствии необходимости приведения помещений в первоначальное состояние (пункт 3.3.1 договора).

Обеспечительный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий настоящего договора, по возврату помещения при расторжении настоящего договора, в сроки, согласованные сторонами, возмещение причиненного ущерба и затрат для приведения арендуемых помещений в надлежащее состояние (пункт 3.3.2 договора).

Согласно пункту 3.3.3 договора арендатор и арендодатели соглашаются, что арендодатели вправе в любое время удержать из указанного обеспечительного взноса сумму задолженности арендатора по оплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены арендатором арендодателям в соответствии с настоящим договором, а также суммы по возмещению пени, штрафных санкций, любого ущерба, причиненного арендодателям арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьими лицами, с письменным уведомлением арендатора за 3 (три) рабочих дня до даты такого удержания.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что перечисленный истцом обеспечительный взнос в размере 256 667 руб. 62 коп. (по 128 333 руб. 81 коп. каждому ответчику) удержан ответчиками в счет погашения задолженности по уплате арендных платежей за период фактического пользования помещениями по договору аренды N 10-2013 от 05.11.2013 на основании пункта 3.3.3 договора.

Переданное ответчиками истцу в аренду нежилое помещение последним не возвращено, оформленного истцом и ответчиком двустороннего акта о возврате помещений в деле не имеется.

Суд не установил предусмотренных пунктом 3.3.1 договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013 оснований для возврата арендодателям суммы обеспечительного взноса, а именно: обстоятельства подписания сторонами акта о возврате помещений при отсутствии финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещение ущерба (убытков) и т.д.) со стороны арендатора по настоящему договору, а также отсутствии необходимости приведения помещений в первоначальное состояние.

При таких обстоятельствах вывод суда об отказе в иске в части взыскания с ответчиков ? доли выплаченного обеспечительного взноса в размере 128 333 руб. 81 коп. соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Истец также предъявил требование о расторжении договора аренды N 10-2013 от 05.11.2013, заключенного между ОАО "НОТА-Банк", ИП Григорьевым И. Л., ИП Григорьевой Ю. Л.

Суд установил, что ОАО "НОТА-Банк" направило в адрес ответчиков требование N 27-12-13/6 от 27.12.2013 о расторжении договора аренды с предложением о досрочном расторжении договоров аренды с 01.12.2013 в связи с невозможностью эксплуатации арендованных помещений.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 2.2.7 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт помещения, а также некоторые элементы капитального ремонта с письменного разрешения арендодателей.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды помещение передается по акту приема-передачи, подписываемому сторонами в срок не позднее 5 дней с момента подписания договора. Состав и характеристика передаваемого в аренду помещения указывается в акте приема-передачи.

Согласно акту приема-передачи от 05.11.2013 нежилое помещение, являющееся объектом аренды по договору N 10-2013 от 05.11.2013, передано арендатору и принято последним без отделки (потолок - гофролист, пол - черновая стяжка, стены оштукатурены); межкомнатные перегородки отсутствуют; электропроводка до вводного щита в помещение, разводка по помещению отсутствуют; система водоснабжения и канализации отсутствует; система вентиляции и кондиционирования отсутствует; установлены пластиковые окна; установлена система отопления; входная дверь - деревянная.

Таким образом, арендатору при заключении договора аренды были известны недостатки сданного в аренду имущества, о техническом состоянии передаваемого в аренду нежилого помещения истец знал заранее.

Согласно пункту 1.9 названного договора арендатор после приема помещения от арендодателей единовременно производит за свой счет капитальный и текущий ремонт, в связи с чем стороны договорились, что 1 000 000 руб. будет зачтен арендодателями в счет арендной платы. При этом арендатор обязуется предоставить арендодателям копии документов, подтверждающих расходы на произведенный ремонт (копию договора подряда, копию сметы, копию актов выполненных работ (по форме КС-2, КС-3), копии платежных поручений по оплате работ подрядчику), совместно с заявлением (проектом соглашения к договору) о проведении зачета в счет арендной платы.

Из положений названного пункта договора следует, что стороны определили условия приведения арендуемого помещения в надлежащее состояние силами арендатора.

Доказательства, подтверждающие, что истец предъявлял ответчикам требования, связанные с устранением недостатков имущества, препятствующих пользованию им, не представлены.

Исходя из изложенного довод заявителя жалобы о том, что нежилое помещение предоставлено ему арендодателями с недостатками, препятствующими пользованию им, несостоятелен.

Заявитель жалобы ссылается на то, что у него отсутствовала возможность произвести ремонтные работы, поскольку он не мог использовать помещение ввиду отсутствия коммунальных услуг (электроэнергии, холодной и горячей воды), а также вследствие невозможности доступа сотрудников арендатора в помещения.

Согласно пункту 1.7 договора оплату за отопление, водоснабжение, канализацию, электроэнергию и другие расходы по содержанию помещения и мест общего пользования (туалетные комнаты), включая плату за телефон и интернет, производит арендатор по отдельным договорам с Управляющей компанией или специализированными организациями.

Доказательства, подтверждающие, что истец уведомлял ответчика о невозможности заключения им как арендатором договора с Управляющей компанией, а также невозможности заключения таких договоров, не представлены.

Суды установили, что доказательства, подтверждающие, что ответчик создавал препятствия в проведении ремонта арендованного помещения, не представлены. Суды также установили, что арендатор (по состоянию на 05.12.2013) порядок допуска работников подрядчика с Управляющей компанией согласовал. Арендатором не были предприняты какие-либо необходимые меры для производства согласованных ремонтных работ в кратчайшие сроки как с арендодателем, так и с Управляющей компанией.

Исходя из изложенного ссылка истца на недопуск подрядчика в арендованные помещения несостоятельна.

При таких обстоятельствах суд оснований для расторжения договора не установил, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отказе в иске.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 августа 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 года по делу N А40-55709/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

М. В. Борзыкин Н. С. Чучунова