Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 марта 2015 г. N Ф05-1265/15 по делу N А40-168271/2013

г. Москва

2 марта 2015 г.

Дело N А40-168271/13

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) - Борисова О.В дов. от 30.12.2014 N 33-Д-890\14

от ответчика ООО "Геликон-ИНВЕСТ" (ИНН 7710886756) - не явилось, извещено

от третьего лица ООО "Управляющая компания Прометей" (ИНН 7705855248) -Генералова Ю.Н. дов. от 24.02.2015 г.

рассмотрев 26 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 20 ноября 2014 года

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Левиной Т.Ю.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Геликон-ИНВЕСТ"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Прометей"

о взыскании задолженности по договору аренды и пени

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Геликон-ИНВЕСТ" о взыскании 2 385 688,30 руб., а именно:

- 2 236 956 руб. основного долга за период 4 кв. 2012 по 3 кв. 2013 года

- 148 732, 31 руб. пени за период 4 кв. 2012 по 21.06.2013 года по договору долгосрочной аренды земельного участка от 25.10.2011 N И-09-000099.

Решением Арбитражного суда города Москвы 18.02.2014 года исковые требования удовлетворены. С ООО "Геликон-ИНВЕСТ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взыскано 2 236 956 руб. долга и 148 732,31 руб. пени.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сделал вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком взятых обязательств.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по основаниям, установленным ч. 6.1. ст. 268, ч. 4 ст. 270 АПК РФ, объявлен переход к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, - поскольку судом первой инстанции дело было рассмотрено в отсутствие ООО "Геликон-ИНВЕСТ", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2014 года по делу N А40-168271/2013 отменено. В удовлетворении иска отказано. С Департамента городского имущества города Москвы взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Геликон-ИНВЕСТ" 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в спорный период ответчик земельным участком не владел и не пользовался, земельный участок, площадью 5326 кв. м, кадастровый N 77:09:0002016:1001, расположенный по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2 находился в фактическом пользовании прежнего арендатора и иных лиц, не был освобожден от расположенных на нем строений и ограждения, препятствующего доступу к объекту аренды.

Не согласившись с принятым по делу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 г., Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы Департамент городского имущества города Москвы указал, что вывод апелляционного суда о не передаче земельного участка в пользование ответчику, не соответствует обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

25.10.2011 между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Геликон-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства объекта капитального строительства (градостроительного объекта) с характеристиками, указанными в пункте 1.4. договора, N И-09-000099, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, имеющий адресные ориентиры г. Москва, Коровинское ш., вл. 41 А, кадастровый номер 77:09:0002016:1001, за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 25.11.2011, о чем в ЕГРП внесена запись номер 77-77-14/017/2011-354.

Основанием для заключения договора послужили распоряжение Департамента земельных ресурсов города Москвы от 02.08.2011 N 3444 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства гаражного объекта по адресу: Коровинское шоссе, вл. 41 А, корп. 2" и протокола о результатах торгов (протокол открытого аукциона) N 1-2-5/2011 от 13.10.2011.

В силу пунктов 1, 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения арендной платы, условия и сроки внесения платы за земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, относится к компетенции соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ закреплена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества.

По мнению заявителя, суды не применили пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора или были известны арендатору заранее.

Передаче земельного участка в аренду предшествовала процедура выставления земельного участка на аукцион, общество знало или могло бы знать о нахождении на испрашиваемом земельном участке стоянки большегрузного автотранспорта, однако, игнорируя информацию, изложенную в конкурсной документации и находящуюся в открытом доступе, имея право осмотра участка перед аукционом, общество участвовала в аукционе, выиграло его на свой риск, подписало договор аренды земельного участка без возражений (в договор вступило в связи с предпринимательской деятельностью).

Участвуя в конкурсе и имея доступ к конкурсной документации, в которую входил акт обследования спорного земельного участка, а также заключая в 2011 году договор аренды, ответчик на основании указанного акта был также уведомлен о наличии на земельном участке ограждений и строений.

Согласно условиям договора (п. 1.2) передача участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Арендная плата за пользование земельным участком по договору за спорный период арендатором не вносилась.

По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции не дана оценка тому факту, что по общим положениям, изложенным в пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Заявитель полагает, что судом не дана оценка тому факту, что с 25.10.2011 ответчиком не предпринимались никакие действия, направленные на истребование имущества у арендодателя или расторжение договора. Вместе с тем права и обязанности по договору в 2014 году ответчиком были переданы третьему лицу ООО "Управляющая компания "Прометей".

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы.

Представитель ООО "Управляющая компания Прометей" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое постановление законным и обоснованным.

В обоснование возражений указал, что в ходе рассмотрения настоящего дела по правилам первой инстанции судом было установлен факт отсутствия у арендатора доступа на арендуемый земельный участок, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 04.07.2014 г., составленным ответчиком, и актом от 04.07.2014 г., составленным истцом, на основании протокольного определения суда от 20.05.2014 г. (т.1, л.д.91,109,120).

Доводы заявителя жалобы о не применение судом пункта 2 ст. 612 ГК РФ являются несостоятельными. По мнению департамента недостатки имущества (земельного участка), должны были быть известны арендатору в силу конкурсной документации. Общество, подписав договор, без возражения несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Данные доводы не соответствует обстоятельствам, установленным Девятым арбитражным судом, а также законодательству.

Акт обследования спорного земельного участка, на который ссылается истец в кассационной жалобе в деле отсутствует, никаких доказательств того, что данный акт входил в конкурсную документацию и содержал всю информацию об обременениях спорного земельного участка истцом не предоставлено.

Кроме того, п. 2 ст. 612 ГК РФ имеет отношение к имуществу, фактически переданному по договору аренды, и которое было принято арендатором без каких-либо замечаний. В конкретном случае, речь идет об имуществе, которое фактически не было передано в аренду. Поэтому, требование о необходимости применение данной статьи не является обоснованным.

ООО "Геликон-ИНВЕСТ", надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, по результатам открытого аукциона (протокол N 1-2-5/2011 от 13.10.2011 года) между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, правопреемником которого является истец (арендодатель) и ООО "Геликон-ИНВЕСТ" (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000099, площадью 5326 кв. м, кадастровый N 77:09:0002016:1001, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2 для строительства объекта капитального строительства.

Пунктом 2.1. договора установлено, что договор заключен сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней.

Договор аренды зарегистрирован 25.11.2011 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 77-77-14/017/2011-354.

Акт приема-передачи земельного участка не составлялся, передача земельного участка совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок установлен по результатам аукциона и составляет 2 236 956 руб. (пункт 3.1 договора).

Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала (пункт 3.3 договора).

Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).

Судами установлено, что с момента государственной регистрации договора арендная плата истцом не вносилась.

Поскольку в установленный договором аренды срок ответчик арендную плату не уплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы и пени за время просрочки.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего:

Спорный земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002016:18, площадью 12 000 кв. м, который ранее был предоставлен во владение и пользование ГСК "Коровино-Авто" по договору аренды от 06.11.1998 N М-09-012923, прекращенному 27.01.2011 года (т. 1, л.д. 67,104,105).

Согласно решению Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2010 по делу N А40-63796/2010, вступившему в законную силу, ГСК "Коровино-Авто" обязано освободить земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 41 А.

Определением ВАС РФ от 05.07.2012 N ВАС-7898/12 по делу N А40-63796/2010 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ.

Арендатором ГСК "Коровино-Авто" земельный участок освобожден не был.

27.12.2011 года ООО "Геликон-ИНВЕСТ" уведомил Департамент городского имущества города Москвы о том, что не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению, поскольку доступ на участок ограничен и он занят третьими лицами. Указанное обращение оставлено Департаментом городского имущества города Москвы без ответа.

Постановлением N 467 от 19.06.2012 о даче поручения по совершению исполнительных действий, Префектуре САО г.Москвы предоставлено право самостоятельно освободить земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 41 А от расположенного ограждения, пункта охраны в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения суда.

Письмом Службы судебных приставов-исполнителей от 10.04.2014 года подтверждается, что исполнительное производство в отношении ГСК "Коровино-Авто", возбужденное на основании исполнительного листа по делу N А40-63796/2010 не завершено, земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 41 А не освобожден (т. 1, л.д. 73).

Актом осмотра земельного участка от 04.07.2014 г., составленным ответчиком, и актом от 04.07.2014, составленным истцом, на основании протокольного определения суда от 20.05.2014, подтвержден факт отсутствия у арендатора доступа на арендуемый земельный участок (т. 1, л.д. 91, 109, 120).

Из акта осмотра земельного участка от 04.07.2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002016:1001 занимают неустановленные лица, доступ на участок закрыт, имеется охрана, участок огорожен железобетонным забором, по периметру участка располагаются временные бытовки для проживания водителей большегрузов, а также металлические контейнеры.

Согласно письму от 08.07.2014 за N 21-06-16454 Госинспекции по недвижимости по запросу ООО "Управляющая компания Прометей" в результате обследования установлено, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0002016:1000 и 77:09:0002016:1001 ГСК "Коровино-Авто" занимает и использует земельный участок площадью около 1200 кв. м под размещение большегрузного транспорта без надлежаще оформленных правоустанавливающих документов на землю. Земельный участок огорожен забором, охраняется, доступ ограничен.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

При рассмотрении арбитражного дела N А40-63796/2010, условий открытого аукциона от 13.10.2011 г. N 1-2-5/2011 и договора долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000099 от 25.10.2011 следует, что земельный участок по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2 подлежал предоставлению ответчику в освобожденном виде для строительства капитального объекта и не предусматривалось нахождение на нем иных строений и ограничение доступа на земельный участок в виде железобетонного забора.

С учетом изложенного, обязанность арендодателя по фактической передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору с момента заключения договора нельзя признать исполненной надлежаще.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ)

Поскольку в спорный период ответчик земельным участком не владел и не пользовался, земельный участок, площадью 5326 кв. м, кадастровый N 77:09:0002016:1001, расположенный по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2 находился в фактическом пользовании прежнего арендатора и иных лиц, не был освобожден от расположенных на нем строений и ограждения, препятствующего доступу к объекту аренды, то, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о принудительном взыскании с ответчика 2 236 956 руб. задолженности по арендной плате за период 4 кв. 2012 по 3 кв. 2013 года и 148 732,31 руб. пени за просрочку платежей за период 4 кв. 2012 по 21.06.2013 года не подлежат удовлетворению.

Доводы кассационной жалобы отклоняются как несостоятельные и направленные на переоценку установленных обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судом апелляционного инстанции при вынесении обжалуемого постановления, не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемого в кассационном порядке постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-168271/13 от 20 ноября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев Н.Ю. Дунаева