Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2015 г. N Ф05-1026/15 по делу N А41-23277/2014

г. Москва

24 марта 2015 г.

Дело N А41-23277/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Туболец И.В.,

судей Ананьиной Е.А., Крекотнева С.Н.

при участии:

от истца Корнилова П.С., уд. ТО N 187564

от ответчиков:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области Умеренко Ю.А., дов. от 13.03.2015 N 75/Д-07

от общества с ограниченной ответственностью "Стайк 4 Ю" Мартынова Д.В., дов. от 22.09.2014

рассмотрев 18 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области

от 23 июля 2014 года,

принятое судьей Уваровым А.О.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 26 ноября 2014 года,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.

по делу N А41-23277/14

по иску заместителя прокурора Московской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 4 Ю"

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

третье лицо ФГУП "ОПХ "Манихино"

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Московской области (далее - прокурор, прокуратура) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о признании ничтожным заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области, управление) и обществом с ограниченной ответственностью "Стайк 4 Ю" (далее - ООО "Стайк 4 Ю", общество) договора от 26.09.2011 N 71/2011П купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:060428:6 общей площадью 40 451 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу Московская область, Истринский район, сельское поселение Ивановское.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено федеральное государственное унитарное предприятие "Опытно-производственное хозяйство "Манихино" (далее - ФГУП ОПХ "Манихино").

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014, в удовлетворении заявленного по делу требования отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, прокуратура подала кассационную жалобу, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные. При этом сослалась на неполное выяснение судами обстоятельств дела и неполное исследование представленных в дело доказательств.

В отзыве на жалобу ООО "Стайк 4 Ю" возражало против ее удовлетворения, считая обжалованные акты судов двух инстанций соответствующими законодательству и представленным в дело доказательствам.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Представители ТУ Росимущества в Московской области и ООО "Стайк 4 Ю" просили жалобу отклонить, считая обжалованные акты судов двух инстанций соответствующими законодательству и представленным в дело доказательствам. Другие участвующие в деле лица считаются извещенными о судебном разбирательстве по жалобе, поскольку информация о принятии ее к производству суда кассационной инстанции и отложении судебного разбирательства по ней размещена 31.01.2015 и 06.03.2015 соответственно на официальном сайте суда в сети интернет.

Обсудив доводы жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции находит обжалованные по делу акты судов двух

Как установлено судами двух инстанций, ФГУП ОПХ "Манихино" принадлежало на праве постоянного (бессрочного) пользования 280 га земли сельхозназначения, что подтверждается госактом N МО-8-05-50.

Впоследствии данный земельный участок был размежеван с постановкой на государственный кадастровый учет образованных земельных участков, в том числе спорного земельного участка с кадастровым номером 50:08:060428:6, и право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ОПХ "Манихино" на этот земельный участок переоформлено на право аренды.

На основании договора аренды от 14.09.2007 N 64/07, заключенного с ТУ Росимущества в Московской области (арендодатель), ФГУП ОПХ "Манихино" (арендатор) был предоставлен в арендное пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:08:060428:6 общей площадью 40 451 кв. м., находящийся примерно в 730 м по направлению на юго-запад от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира Московская область, Истринский район, с/о Ивановский.

Права и обязанности по указанному выше договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельхозназначения ФГУП ОПХ "Манихино" (первоначальный арендатор) передало по договору от 16.10.2007 N М-05/2007 ООО "Корпорация "Веста" (новый арендатор), который, в свою очередь, по договору от 02.11.2007 N 4/64 передало права аренды на спорный земельной участок ООО "Стайк 4 Ю".

Указанный договор от 02.11.2007 N 4/64 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Московской области 30.11.2007.

ООО "Стайк 4 Ю" 11.11.2010 обратилось в ТУ Росимущества в Московской области с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, арендуемого им более трех лет, в собственность по рыночной цене без проведения торгов.

Между ТУ Росимущества в Московской области и ООО "Стайк 4 Ю" 26.09.2011 заключен договор N 71/2011П купли-продажи спорного земельного участка по цене 551 776 руб. 50 коп.

Заместитель прокурора Московской области оспорил в судебном порядке сделку купли-продажи спорного земельного участка ввиду ее ничтожности, ссылаясь на ее несоответствие требованиям пунктов 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельхозназначения). По мнению прокурора, спорный земельный участок, находящийся в федеральной собственности, продан обществу без проведения торгов в отсутствие доказательств использования покупателем этого земельного участка для сельскохозяйственной деятельности в течение трех лет.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды двух инстанций сослались на недоказанность нарушения действующего законодательства при предоставлении спорного земельного участка в собственность ООО "Стайк 4Ю". При этом суды исходили из того, что общество на протяжении всего срока аренды использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В обоснование данного утверждения суды сослались на составленный 14.09.2010 акт проверки фактического использования спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности, приложенный к нему ситуационный план и фотоматериал, подтверждающий, по мнению суда, факт использования земельного участка в соответствии с разрешенном видом использования, то есть для сельскохозяйственного производства, в течение нескольких лет, т.к. на нем регулярно производилась обработка земельных участков со вспашкой и внесением удобрений, посадка зерновых и кормовых культур (осуществляется согласно плану посевов, приложение 9), уборка урожая.

Также суды отметили, что общество добросовестно выполняло обязанности арендатора, своевременно и в полном объеме уплачивая арендную плату в федеральный бюджет, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Суды также приняли во внимание представленные в дело договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 годы, согласно которым общество приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения) для обработки спорного земельного участка, иные договоры, товарные накладные за вышеуказанный период, подтверждающие факт использования обществом спорного участка в период аренды для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В обоснование своего вывода суды сослались также на агентский договор от 18.08.2008, по условиям которого агент взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением спорного земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы), акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.2008.

Суды обсудили ссылку прокуратуры на письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 12.07.2010 N 1111-10/20022, согласно которому спорный земельный участок не использовался арендатором по назначению, и отклонили как неосновательную, не признав акт в качестве надлежащего доказательства неиспользования обществом спорного земельного участка. При этом сослались на то, что данное письмо Росимущества составлено в 2010 году на основании акта проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся во владении ФГУП ОПХ "Манихино". Акт составлен на основании изучения документов предприятия. Иные документы, в том числе общества как арендатора спорного земельного участка, в ходе проверки не изучались.

Суд кассационной инстанции считает, что вывод о предоставлении спорного земельного участка в собственность ООО "Стайк 4 Ю" с соблюдением требований законодательства сделан судами на основе неполного исследования всех представленных в дело доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения (в редакции закона, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

В названной норме также предусмотрено, что установленное в пункте 1 правило не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

Пунктом 4 статьи 10 Закона предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве, появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель.

Делая вывод о том, что ООО "Стайк 4 Ю" на протяжении всего срока аренды использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением, суды не проверили надлежащим образом утверждение прокуратуры и подтверждающие его доказательства о том, что названное общество не является сельскохозяйственной организацией, не осуществляло производство сельскохозяйственной продукции, не предоставляло в органы государственной статистики отчетность по сельскому хозяйству, основным видом его деятельности является консультирование по вопросам финансового посредничества, коммерческой деятельности и управления.

Имеющиеся в материалах дела бухгалтерские балансы ООО "Стайк 4 Ю" за 2007 - 2013 годы, в которых указан вид экономической деятельности общества как консультирование по вопросам финансового посредничества и финансовое посредничество, судами не исследовались и не получили правовую оценку.

Обосновывая факт надлежащего использования ООО "Стайк 4Ю" спорного земельного участка в течении трех лет ссылками на представленные в материалы дела платежные поручения об уплате земельного налога, суды не учли, что названные платежные документы не доказывают факт какого-либо использования земельного участка по целевому назначению, а свидетельствуют о соблюдении обществом публично-правовой обязанности по уплате налога.

Ссылаясь на заключенный с ИП Алешкиным И.В. агентский договора от 18.08.2008, суды не проверили надлежащим образом утверждение прокуратуры о том, что Алешкин И.В. также являлся гендиректором ООО "Стайк 4 Ю" и в настоящее время - гендиректором ООО "Земуправ", являющегося учредителем ООО "Стайк 4 Ю" с долей участия, равной 51 %. В связи с чем суды не определили относимость и допустимость данного доказательства применительно к рассматриваемому спору.

Принимая договоры купли-продажи продукции животноводства (навоза) в качестве надлежащих доказательств по делу, подтверждающих использование ООО "Стайк 4 Ю" спорного земельного участка по целевому назначению, суды не указали, как данные доказательства соотносятся со спорным земельным участком, поскольку в них отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок, для которых данная продукция приобреталась.

Указывая на заключенные в июле 2010 года договоры на оказание услуг как на надлежащие доказательства, суды не учли, что эти договоры заключены незадолго до обращения общества с заявлением о приватизации спорного земельного участка и не подтверждают факт использования арендованного земельного участка по целевому назначению в предыдущие периоды.

Ссылаясь на составленный 14.09.2010 акт проверки фактического использования спорного земельного участка как на доказательство использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, суды не учли, что данный акт составлен по результатам проведенной в июле 2010 года проверки. Соотносимость данного акта с иными периодами арендного использования обществом спорного земельного участка, имеющими значение при решении вопроса о наличии у общества права на выкуп земельного участка по правилам пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения, судами не установлена.

Отклоняя составленный 21.04.2010 акт проверки фактического использования того же земельного участка, суды исходили из того, что он составлен на основании документов ФГУП ОПХ "Манихино", не являющегося арендатором спорного земельного участка. Утверждение прокуратуры о том, что данный акт составлен по результатам непосредственно проведенной проверки спорного земельного участка, выявленные в ходе проверки нарушения использования спорного участка земли повлекли за собой рассмотрение вопроса со стороны Росимущества о расторжении договора аренды, судами не проверялось и в совокупности с иными представленными в дело доказательствами не оценивалось.

Судами не учтено, что согласно пункту 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения предусмотренный в ней механизм реализации права на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения распространяется исключительно на тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще использовали предоставленные им земельные участки, т.е. эффективно хозяйствовали на сельскохозяйственных землях.

В связи с чем проверке подлежал каждый год использования арендатором земель сельхозназначения, чего сделано не было судами.

Утверждение прокуратуры о том, что сразу после предоставления земельного участка в собственность ООО "Стайк 4Ю" этот участок земли был выведен из земель сельскохозяйственного назначения и переведен в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", судами не проверено, надлежащая правовая оценка ему не дана.

Между тем установленное Законом об обороте земель сельхозназначения исключительное право арендатора на приватизацию арендуемого земельного участка предусмотрено в целях сохранения устойчивого землепользования, использования земель сельхозназначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Согласно представленному в дело решению от 15.10.2011 N 02/10 единственный участник ООО "Стайк 4Ю" - компания с ограниченной ответственностью "Ниманс Холдингс Лимитед", созданная в соответствии с кипрским законодательством, дала согласие на заключение сделки купли-продажи спорного земельного участка.

Между тем в соответствии со статьей 3 Закона об обороте земель сельхозназначения юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных юридических лиц составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельхозназначения только на праве аренды.

Надлежащая оценка данному обстоятельству применительно к требованиям Закона об обороте земель сельхозназначения судами не дана.

Ссылаясь на то, что начало течения срока пользования арендованным земельным участком связано с моментом заключения договора аренды, а именно с 14.09.2007, суды не учли, что установленное пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения право арендатора на приватизацию арендуемого земельного участка следует из закона, является исключительным и не охватывается договорным (арендным) обязательством.

С учетом изложенного принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения спора обстоятельств и доказательств.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 года по делу N А41-23277/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

И.В. Туболец

Судьи

Е.А. Ананьина С.Н. Крекотнев