Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2015 г. N Ф05-2895/15 по делу N А40-130100/2013

г. Москва

20 апреля 2015 г.

Дело N А40-130100/13-142-1188

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 20.04.2015 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е. А.,

судей Денисовой Н. Д., Петровой В. В.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО ПКФ "Реглан" - Трофимцева М.И. - дов. от 18.04.14 N б/н ср. на 1 год,

от ответчика ДГИГМ г. Москвы - Апрелов С.А. - дов. от 30.12.14 N 33-Д881/14 ср. по 31.12.15, Правительство г. Москвы - Апрелов С.А. - дов. от 17.02.2015 N 4-47-195/5,

от третьего лица изв., неявка,

рассмотрев 13.04.2015 в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы

на решение от 12.09.2014 г.

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Филиной Е.Ю.,

на постановление от 15.01.2015 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Валиевым В.Р., Расторгуевым Е.Б., Трубицыным А.И.,

по иску (заявлению) ООО ПКФ "Реглан"

об обязании Правительства Москвы принять решение о приватизации здания и заключить договор купли-продажи

к ДГИ г. Москвы; Правительство Москвы

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

УСТАНОВИЛ:

ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" (ОГРН 1027739460319) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и Правительству Москвы (далее - ответчики) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании Правительства Москвы принять решение о приватизации здания общей площадью 1 920,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта договора по цене 134 289 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года, с учетом определения суда от 07 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2015 года, исковые требования удовлетворены частично, на Департамент городского имущества г. Москвы возложена обязанность заключить с ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" (ОГРН 1027739460319, 111395, г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А) договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1 920,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, по цене 134 289 000 руб. на условиях, изложенных в его резолютивной части.

В удовлетворении требований ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" к Правительству Москвы об обязании принять решение о приватизации здания общей площадью 1 920,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы обратились в суд с кассационной жалобой, в которой заявители указывают на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, в связи с чем просили отменить оспариваемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявители со ссылкой на Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ указал, что арендатор, в силу прямого указания Закона, имеет право на выкуп исключительно арендованного имущества, т.е. нежилых помещений общей площадью 1444,3 кв.м. По мнению заявителей, истец не доказал своего права на приобретение в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ нежилых помещений, не являющихся предметом договора аренды недвижимого имущества. Кроме того, заявители отметили, что на момент обращения истца за реализацией преимущественного права на приобретение спорного объекта у него имелась задолженность по арендным платежам и пеням, о чем ему было сообщено Департаментом.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителей кассационной жалобы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, по доводам мотивированного отзыва, который приобщен к материалам дела.

Третье лицо, участвующее в деле, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что, согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права и соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, истец является ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" является арендатором нежилого объекта помещения общей площадью 1444,3 кв. м, находящегося по адресу г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20а, стр. 1 на основании договора на аренду недвижимости (нежилого помещения), находящегося в собственности города Москвы N 4-347/95 от 24.05.1995, с учетом дополнительного соглашения от 20.08.2001.

Указанный договор аренды сроком действия с 01.01.1995 по 01.11.2019 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного объекта.

ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" является субъектом малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено, что арендные отношения между истцом и ответчиком являются длящимися, что подтверждается материалами дела.

В связи с принятием Федерального закона N 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) 07.08.2013 обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений (исх. N 25).

Рассмотрев указанное обращение, Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о том, что помещение площадью 1444,3 кв. м не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а также о наличии задолженности истца по арендным платежам в размере 414 191,94 руб. и пеням в размере 403,23 руб., исх. N ДГИ-1-84967/13-1 от 22.08.2013.

Далее, Департаментом городского имущества города Москвы отказано истцу в реализации преимущественного права выкупа спорных помещений, исх. N ДГИ-1-91900/13-1 от 20.09.2013, по тем же основаниям, указанном в ранее направленном в адрес истца письме.

Таким образом, договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящими исковыми требованиями.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от N 159-ФЗ с 01 января 2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 22 июля 2008 г.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Судами установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 15.02.1999, помещения по состоянию на 07.08.2013 г. находятся во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды N 4-347/95 от 24.05.1995; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что подтверждается документами имеющимися в деле; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено, что возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Согласно пункту 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Материалами дела подтверждается, что здание площадью 1920,2 кв. м выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ и принадлежит на праве собственности городу Москве согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судами установлено, что нежилое строение находится во владении истца на основании договора аренды с 1995 года.

Согласно документам БТИ выкупаемое здание состоит из общей площади 1 444,3 кв. м, переданной во временное владение и пользование истцу на основании договора аренды, и технического подполья площадью 475,9 кв. м.

Согласно техническому заключению ООО Научно-технический центр "ОргСтройЭксперт", здание по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А использоваться без технического подполья не может. Вход в техническое подполье осуществляется через помещения подвала; высота 2 м и железобетонный каркас не позволяют использовать помещение под иные цели, кроме как для эксплуатации инженерных коммуникаций здания. Назначение технического подполья - эксплуатация инженерных коммуникаций.

Судами установлено, что в соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 3 указанного Постановления также разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, судами установлено, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отсутствие иных собственников помещений в спорном строении влечет невозможность использования помещений технического подполья иными лицами как самостоятельных помещений, и, как следствие, сохранение таких помещений в собственности города Москвы.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов относительно того, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены, в связи с чем только истец, как единственное лицо, арендующее и выкупающее все помещения в спорном здании, может приобрести право собственности на все общее имущество здания, и, следовательно, на все здание в целом.

Таким образом, довод заявителей кассационной жалобы о несоответствии площадей арендованного и выкупаемого имущества и, как следствие, нарушение истцом положений Закона N 159-ФЗ, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов суда у суда кассационной инстанции не имеется.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела в Арбитражном суде города Москвы проведена судебная экспертиза, в результате которой ООО "Актив-Оптим" выполнено заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного строения, с учетом пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, по состоянию на 07.08.2013 составляет - 134 289 000 руб., за вычетом НДС (18 %).

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что раздел 1 договора, заключаемого в судебном порядке, содержит ясное указание на его предмет, а именно, нежилое здание, общей площадью 1 920,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, что полностью соответствует данным технического учета, содержащимся в выписке из технического паспорта на здание (строение), N дела 1766/35 по состоянию на 19.05.2010 г. (т. 2 л.д. 12).

Допрошенный в судебном заседании 17 декабря 2014 г. эксперт Бухтояров В.В. пояснил, что стоимость земельного участка как самостоятельного оборотоспособного объекта гражданских прав, сформированного в натуре, поставленного на кадастровый учет (ст. 128, ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации) в составе рыночной стоимости здания не устанавливалась и не определялась.

Вывод эксперта в разделе заключения "Методология определения рыночной стоимости" (т. 5 л.д. 14): "Таким образом, в дальнейших рассуждениях под рыночной стоимостью здания понимается стоимость совокупных прав на здание и земельный участок, на котором здание расположено", означает, что в рамках доходного подхода, установленного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N 256 от 20 июля 2007 года "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", обязательно учитывается, в том числе, возможность продажи собственником этой недвижимости по ее рыночной стоимости, когда собственник, самостоятельно формируя цену недвижимости путем сравнения с другими объектами (аналогичным по функциональным характеристикам и местоположению) вправе исходить из того обстоятельства, что стоимость его недвижимости как минимум равна сумме величин стоимости земельного участка и затрат на строительство.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, учитывая, как уже указывалось выше, раздел 1, определяющий предмет договора, правомерно пришел к выводу об отсутствии противоречий между заключением судебной экспертизы и договором купли-продажи, которые позволили бы трактовать заключаемый в судебном порядке договор как самостоятельную сделку по отчуждению, в том числе, и земельного участка.

В связи с тем, что пояснения эксперта основаны на требованиях федерального стандарта оценки, предусматривающего, в том числе, доходный подход, суд апелляционной правомерно отметил об отсутствии противоречий в выводах эксперта, содержащихся на стр. 10 мотивировочной части заключения и итоговых выводах по поставленному судом первой инстанции вопросу о том, что рыночная стоимость здания общей площадью 1920,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А по состоянию на 07.08.2013 г. составляет 134 789 руб. без учета НДС.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным ходатайство ответчиков о назначении по делу повторной экспертизы (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судами правомерно установлено, что исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части возложения обязанности на Департамент городского имущества г. Москвы заключить с ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" договор купли-продажи спорного имущества.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, аналогичны доводам апелляционной жалобы, которым дана надлежащая правовая оценка, и данные доводы направлены на переоценку выводов судов обеих инстанций, что, в силу ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Несогласие заявителя с оценкой судов и иное толкование им норм закона не означает судебной ошибки (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами первой и апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Фактически, доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, связаны с несогласием заявителя с выводами судов двух инстанций, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителей с оценкой судов и иное толкование им норм закона не означает судебной ошибки (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 по делу N А40-130100/13-142-1188 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

Н.Д.Денисова В.В.Петрова