Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2015 г. N 09АП-48420/14

г. Москва

15 января 2015 г.

Дело N А40-130100/13

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева

судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Самойловой С.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы, ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 сентября 2014 года

по делу N А40-130100/13, принятое судьёй Филиной Е.Ю.,

по иску ООО ПКФ "Реглан" (ОГРН1027739460319)

к ДГИ г. Москвы; Правительство Москвы (ОГРН1037739510423)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

об обязании Правительства Москвы принять решение о приватизации здания общей

площадью 1 920,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта договора по цене 134 289 000 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: Трофимцева М.И. (по доверенности от 18.08.2014)

от ответчика:

от ДГИ г. Москвы - Белова А.А. (по доверенности от 22.08.2014)

от Правительства Москвы - Белова А. А. (по доверенности от 01.09.2014)

эксперт: Бухтояров В. В.

в судебное заседание не явились представители:

от третьего лица: извещен.

УСТАНОВИЛ

ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" (ОГРН 1027739460319) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и Правительству Москвы (далее - ответчики) с учетом уточнения исковых требований, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ, об обязании Правительства Москвы принять решение о приватизации здания общей площадью 1 920,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта договора по цене 134 289 000 руб.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решением суда от 12 сентября 2014 г. с учетом определения суда от 07 октября 2014 г. исковые требования удовлетворены частично. На Департамент городского имущества г. Москвы возложена обязанность заключить с ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" (ОГРН 1027739460319, 111395, г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А) договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1 920,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, по цене 134 289 000 руб. на условиях, изложенных в его резолютивной части.

В удовлетворении требований ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" к Правительству Москвы об обязании принять решение о приватизации здания общей площадью 1 920,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, отказано.

С решением не согласились ответчики, подали апелляционную жалобу, в которой просят состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание, что истец является арендатором нежилых помещений площадью 1444,3 кв.м. по адресу: ул. Вешняковская, д. 20А на основании договора аренды от 24.05.1995 N 04-347/95.

Исковые требования заявлены в отношении объекта недвижимого имущества площадью 1920,2 кв.м. - нежилое здание по указанному адресу, в связи с чем нарушены требования Закона N 139-ФЗ о выкупе арендатором исключительно арендованного имущества.

Из заключения судебной экспертизы не возможно установить опеделялась ли экспертом рыночная стоимость арендованного имущества или в том числе и земельного участка.

Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.

В заседание суда апелляционной инстанции от 17 декабря 2014 г. приглашен для дачи пояснений по заключению судебной экспертизы от 26 мая 2014 г. эксперт Бухтояров В. В., который ответил на вопросы суда и представил письменные пояснения (ч. 3 ст. 86 АПК РФ).

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, пояснения эксперта, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 12 сентября 2014 г. и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из жалобы и достоверно установлено судом первой инстанции, ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" является арендатором нежилого объекта помещения общей площадью 1444,3 кв. м., находящегося по адресу г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20а, стр. 1 на основании договора на аренду недвижимости (нежилого помещения), находящегося в собственности города Москвы N 4-347/95 от 24.05.1995, с учетом дополнительного соглашения от 20.08.2001.

Согласно п. 1.1 договора аренды объекты аренды переданы истцу для использования в целях пошива и ремонта одежды.

Указанный договор аренды сроком действия с 01.01.1995 по 01.11.2019 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного объекта.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО Производственная коммерческая фирма "Реглан" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку истец, как участник гражданских правоотношений, использует вышеуказанные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, а также правоотношения истца и Департамента городского имущества города Москвы, как сторон договора аренды N 4-347/95 от 24.05.1995, соответствуют установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 15.02.1999, помещения по состоянию на 07.08.2013 г. находятся во временном владении и пользовании истца непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды N 4-347/95 от 24.05.1995; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пени) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 07.08.2013 обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений, исх. N 25.

Рассмотрев указанное обращение, Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о том, что помещение площадью 1444,3 кв.м. не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а также о наличии задолженности истца по арендным платежам в размере 414 191,94 руб. и пеням в размере 403,23 руб., исх. N ДГИ-1- 84967/13-1 от 22.08.2013.

Далее, Департаментом городского имущества города Москвы отказано истцу в реализации преимущественного права выкупа спорных помещений, исх. N ДГИ-1-91900/13- 1 от 20.09.2013, по тем же основаниям, указанном в ранее направленном в адрес истца письме.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Здание площадью 1920,2 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ и принадлежит на праве собственности городу Москве согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как установлено судом, нежилое строение находится во владении истца на основании договора аренды с 1995 года.

Согласно документам БТИ выкупаемое здание состоит из общей площади 1 444,3 кв.м., переданной во временное владение и пользование истцу на основании договора аренды и технического подполья площадью 475,9 кв.м.

Истцом представлено в материалы дела техническое заключение ООО Научно- технический центр "ОргСтройЭксперт", согласно которому здание по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 20А использоваться без технического подполья не может. Вход в техническое подполье осуществляется через помещения подвала; высота 2 м и железобетонный каркас не позволяют использовать помещение под иные цели, кроме как для эксплуатации инженерных коммуникаций здания. Назначение технического подполья - эксплуатация инженерных коммуникаций.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 3 указанного Постановления также разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ, ст. 290 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отсутствие иных собственников помещений в спорном строении влечет невозможность использования помещений технического подполья иными лицами как самостоятельных помещений, и, как следствие сохранение таких помещений в собственности города Москвы.

На основании изложенного, доводы отзыва ответчиков о несоответствии площади выкупаемого имущества площади помещения, переданного по договору аренды, отклонены судом как необоснованные правомерно.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

Соответственно, только истец, как единственное лицо, арендующее и выкупающее все помещения в спорном здании, может приобрести право собственности на все общее имущество здания, и, следовательно, на все здание в целом.

В этой связи довод заявителя жалобы о несоответствии площадей арендованного и выкупаемого имущества и, как следствие, нарушение истцом положений Закона N 159-ФЗ, отклоняется судебной коллегией.

С целью проверки довода ответчиков о том, что отчет содержит, в том числе, и стоимость земельного участка, что, в свою очередь, может создавать неопределенность в отношении предмета выкупаемого имущества, отклоняется судебной коллегией, поскольку раздел 1 договора, заключаемого в судебном порядке, содержит ясное указание на его предмет, а именно, нежилое здание, общей площадью 1 920,2 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул. Вешняковская, д. 20А, что полностью соответствует данным технического учета, содержащимся в выписке из технического паспорта на здание (строение), N дела 1766/35 по состоянию на 19.05.2010 г. (т. 2 л.д. 12).

Допрошенный в судебном заседании 17 декабря 2014 г. эксперт Бухтояров В.В. пояснил, что стоимость земельного участка как самостоятельного оборотоспособного объекта гражданских прав, сформированного в натуре, поставленного на кадастровый учет (ст. 128, ст. 129 ГК РФ) в составе рыночной стоимости здания не устанавливалась и не определялась.

Вывод эксперта в разделе заключения "Методология определения рыночной стоимости" (т. 5 л.д. 14): "Таким образом, в дальнейших рассуждениях под рыночной стоимостью здания понимается стоимость совокупных прав на здание и земельный участок, на котором здание расположено", означает, что в рамках доходного подхода, установленного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ) N 256 от 20 июля 2007 года "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", обязательно учитывается, в том числе, возможность продажи собственником этой недвижимости по её рыночной стоимости, когда собственник, самостоятельно формируя цену недвижимости путем сравнения с другими объектами (аналогичным по функциональным характеристикам и местоположению) вправе исходить из того обстоятельства, что стоимость его недвижимости как минимум равна сумме величин стоимости земельного участка и затрат на строительство.

В этой связи, суд апелляционной инстанции, учитывая, как уже указывалось выше, раздел 1, определяющий предмет договора, приходит к выводу об отсутствии противоречий между заключением судебной экспертизы и договором купли-продажи, которые позволили бы трактовать заключаемый в судебном порядке договор как самостоятельную сделку по отчуждению, в том числе, и земельного участка.

Поскольку пояснения эксперта основаны на требованиях федерального стандарта оценки, предусматривающего, в том числе, доходный подход, суд апелляционной инстанции не усматривает противоречий в выводах эксперта, содержащихся на стр. 10 мотивировочной части заключения и итоговых выводах по поставленному судом первой инстанции вопросу о том, что рыночная стоимость здания общей площадью 1920,2 кв. м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Вешняковская, д. 20А по состоянию на 07.08.2013 г. составляет 134 789 руб. без учета НДС.

Ввиду отсутствия противоречий в выводах эксперта, суд апелляционной инстанции считает необоснованным ходатайство ответчиков о назначении по делу повторной экспертизы (ст. 87 АПК РФ).

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 года по делу N А40-130100/13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

А.И. Трубицын Е.Б. Расторгуев