Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2015 г. N Ф05-4072/15 по делу N А40-46432/2014

г. Москва

29 апреля 2015 г.

Дело N А40-46432/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Борзыкина М.В., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца - Боголюбского В.С. по доверенности от 09.04.2015, Литвинова Д.В. по доверенности от 09.04.2015, Качинского О.С. по доверенности от 09.04.2015, Филиной Т.В. по доверенности от 09.04.2015,

от ответчиков:

Департамент городского имущества города Москвы - Клокова Е.В. по доверенности от 28.01.2015 N 33-Д-61/15,

Правительство Москвы - Клокова Е.В. по доверенности от 04.02.2015 N 4-47-165/5,

рассмотрев 15-22 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на постановление от 30 октября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Левиной Т. Ю., Савенковым О. В.,

по иску Акционерного общества "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширкети" (зарег. по закон-ву Р. Турция, зарег. 01.08.1973 за N 4912; юр. адрес: Р. Турция, Стамбул, Шишли, проспект Дарюльаджезе, Билаш Иш Меркези, Блок А N 31, эт. 1; адрес в РФ: 115172, г. Москва, Саринский пр-д, д. 2, ИНН 9909002883)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Правительству Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13)

о внесении уточнений в договор аренды земельного участка

В судебном заседании 15 мая 2015 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 22 мая 2015 года

УСТАНОВИЛ: Акционерное общество "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) о признании незаконным решения Департамента, оформленного письмом от 26.08.2013 N 33-55-122224/3 (0)-0 по вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088; об обязании Департамента внести изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 NИ-01-000086 в части цели предоставления земельного участка, кадастровый номер 77:01:0001051:1007, "для проектирования и реконструкции с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14" с распространением действия внесенного уточнения с 02.08.2011; об обязании исполнить решение Градостроительно-земельной комиссии горда Москвы (выписка N11 от 04.04.2013): подтвердить статус "действующий" договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088 путем подписания дополнительного соглашения к указанному договору в части изменения пункта 2.1 договора на следующую редакцию: "договор заключен на срок до 01.02.2015".

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, согласно которому истец заявляет к рассмотрению следующие требования:

о признании действующим (продленным на неопределенный срок) договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088;

об обязании Департамента внести изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000086 в части цели предоставления земельного участка, кадастровый номер 77:01:0001051:1057, "для проектирования и реконструкции с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14" с распространением действия внесенного уточнения с 02.08.2011.

В остальной части требований производство по делу прекращено на основании статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с принятием отказа истца от иска.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы (далее третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2014 года в иске в части признания действующим (продленным на неопределенный срок) договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088 отказано.

Иск в части обязания Департамента внести изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000086 в части цели предоставления земельного участка кадастровый номер 77:01:0001051:1057 "для проектирования и реконструкции с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14" с распространением действия внесенного уточнения с 02.08.2011 оставлен без рассмотрения.

Суд установил, что договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088, возобновлен на неопределенный срок, является действующим, в связи с чем требование о признании данного договора действующим (продленным на неопределенный срок) удовлетворению не подлежит.

Иск в части обязания Департамента внести изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка оставлен без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2014 года указанное решение Арбитражного суда города Москвы отменено в части оставления иска без рассмотрения.

В указанной части иск удовлетворен.

Апелляционный суд обязал Департамент городского имущества города Москвы внести уточнения в заключенный с Акционерным обществом "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088 в части условия о цели предоставления земельного участка, а именно: в пункт 1.1 договора, указать, что целью предоставления земельного участка с кадастровым N 77:01:0001051 является проектирование и реконструкция с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14, и что действие внесенного уточнения распространяется с 02.08.2011.

Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что договор аренды от 02.08.2011 N И-01-000088 заключен в целях предоставления инвестору земельного участка с кадастровым N 77:01:0001051 для проектирования и реконструкции с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14, но при составлении пункта 1.1 данного договора допущена опечатка, вследствие которой при толковании условий договора возникают неясности в определении его содержания, что, в свою очередь, препятствует в дальнейшей реализации инвестором инвестиционного проекта, поскольку создает сложности в удостоверении перед третьими лицами, в т. ч. надзирающими за строительством органами власти, наличия у инвестора прав на земельный участок и права использовать его под застройку.

Поскольку в добровольном порядке заказчик отказался внести уточнения в договор аренды для приведения его текста в соответствие с действительным волеизъявлением сторон при его заключении, соответствующие уточнения подлежат внесению в судебном порядке.

Суд указал, что соответствующий способ защиты охватывается понятием негаторного иска (ст. 304 ГК РФ), т.к. инвестор встречает препятствия в использовании предоставленного ему в аренду земельного участка для тех целей, для которых он был ему предоставлен, но препятствия не физического характера, а юридического, поскольку вследствие небрежности при составлении текста договора уяснение его содержания, действительной общей воли сторон, затруднительно прежде всего для третьих лиц, обращение к которым инвестора необходимо для дальнейшей реализации инвестиционного проекта.

Поскольку препятствия связаны с тем, что у третьих лиц возникают сомнения в том, для какой цели был предоставлен земельный участок, то требования истца, понуждающие Департамент имущества города Москвы составить письменный документ, устраняющий неясности договора аренды от 02.08.2011 N И-01-000088, с указанием на то, что действие внесенного уточнения распространяется с момента, когда стороны впервые подписали договор аренды от 02.08.2011 N И-01-000088, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Так как условия договора не изменяются (содержание договора как результат действительной общей воли сторон не изменяется), но вносятся уточнения в текст договора для приведения буквального значения содержащихся в нем слов и выражений в соответствие с действительно принятыми на себя сторонами обязательствами, то передача на рассмотрение суда спора о внесении в договор соответствующих уточнений не требует соблюдения предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора.

Департаментом, Правительством Москвы подана кассационная жалоба на вышеназванное постановление, согласно которой заявители просят данный судебный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Заявители не согласны с выводом апелляционного суда о том, что действительная воля сторон при заключении договора аренды земельного участка от 02.08.2011 N И-01-000088 направлена на проектирование, реконструкцию и новое строительство объекта, а при составлении договора была допущена опечатка в части цели предоставления земельного участка, которая подлежит исправлению в судебном порядке.

Указывает, что на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, расположен объект незавершенного строительства с адресным ориентиром: ул. Остоженка, д. 9/14. Изначально, согласно проекту, утвержденному Мосгосэкспертизой 10.02.1997, предусматривалось строительство 7-ми этажного офисно-жилого здания, общей площадью 11 383,3 кв. м, наземной 8284,7 кв. м с жилыми помещениями 823,6 кв. м, функциональное назначение объекта при этом оценивалось как нежилое с плотностью застройки 46 тыс. кв. м /га.

Впоследствии инвестор обратился в Правительство Москвы по вопросу об изменении функционального назначения рассматриваемого объекта на "многофункциональный комплекс с апартаментами".

В связи с чем Департаментом был подготовлен и направлен проект договора в адрес истца на условиях предоставления в аренду земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ, то есть с целью получения градостроительного плана земельного участка, разработки (внесения изменений) в проектную документацию, получения положительного заключения Мосгосэкспертизы, получения разрешения на строительство для дальнейшего внесения изменений в договор аренды земельного участка в части цели предоставления участка, в порядке, установленном нормативными актами города Москвы.

Договор аренды от 02.08.2011 N И-01-000088 земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14, площадью 1658 кв. м, с кадастровым номером 77:0001051:1007, - для целей проведения проектно-изыскательских работ.

Истцом в рамках исполнения условий заключенного договора получен ГПЗУ от 12.2012, оформлена новая проектная документация, получено положительное заключение Московской негосударственной экспертизы строительных объектов ООО "Моспроект", получено разрешение на строительство от 02.08.2013. Таким образом, вывод суда апелляционной о том, что действительная воля сторон при заключении спорного договора была направлена на проектирование, реконструкцию и новое строительство объекта противоречит обстоятельствам дела и статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сторонами договор аренды подписан, каких-либо замечаний и возражений заявлено не было, договор сторонами исполнялся.

Исходя из обстоятельства, что цель по договору была достигнута, истец обратился в Департамент с заявлением о внесении изменений в существующий договор аренды земельного участка от 02.08.2011 N И-01-000088.

В рамках оказания государственной услуги письмом от 26.08.2013 N 33-5-12224/13-(3)-0 Департаментом в установленном порядке в адрес заявителя был направлен проект испрашиваемого дополнительного соглашения, в котором предмет договора аренды предложено изложить в следующей редакции: "арендная плата по договору аренды земельного участка от 02.08.2011 N И-01-000088 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 0,01% от кадастровой стоимости и 30% от рыночной стоимости земельного участка (92 331 000 руб.) за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления", подписанный истцом проект в адрес Департамента не поступил.

Департаментом указанное дополнительное соглашение к договору подготовлено на основании постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", которым предусмотрено увеличение размера арендной платы, уплачиваемой арендатором, в случае принятия решения об изменении цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства (п. 3.1, 3.2 постановления).

При изменении цели предоставления земельного участка происходит установление по соглашению сторон повышенной арендной платы за пользование земельным участком.

Указанное соответствует требованиям статей 264, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 " О землепользовании в городе Москве".

Заявители считают, что постановление суда апелляционной инстанции принято без учета названного порядка и норм действующего законодательства, что позволяет истцу избежать повышенной арендной платы за первый год срока аренды при осуществлении строительства.

Также заявители указывают, что обжалуемое постановление не отвечает принципу исполнимости судебного акта.

Судом не указано, каким именно способом ответчик должен внести уточнения в договор аренды земельного участка от 02.08.2011 N И-01-000088 с распространением внесенного уточнения с момента заключения договора с 02.08.2011. В частности, в абз. 2 стр. 7 постановления судом указано "требования истца, понуждающие Департамент имущества г. Москвы составить письменный документ, устраняющий неясности договора аренды от 02.08.2011 N И-01-000088, с указанием на то, что действие внесенного уточнения распространяется с момента, когда стороны впервые подписали договор аренды от 02.08.2011 N И-01-000088, являются обоснованными и подлежат удовлетворению".

Заявители указывают, что требования истца в виде обязания Департамента составить письменный документ заявлены не были, также остается неясным, какого рода и характера должен быть данный документ и будет ли он являться приложением к спорному договору.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика, третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление законным и обоснованным.

Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Судами установлено, что между Правительством Москвы и фирмой "Арман" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 01.07.1994 N 11-2886/р-1 (в редакции дополнительных соглашений от 20.10.1999 N 1, от 11.10.2011 N 3, от 02.05.2012 N 4, от 04.06.2013) по реализации инвестиционного проекта на территории микрорайона N17 "Остоженка" Центрального административного округа города Москвы.

В соответствии с Соглашением к контракту от 15.08.1995 N 11-286/р-1-982 ЧУП о переуступке прав на реализацию инвестиционного контракта права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту от 01.07.1994 N11-2886/р-1 в части, касающейся объекта по адресу: ул. Остоженка, д.9/14 общей площадью 1470 кв. м с возможной пристройкой, перешли от АО "Арман" к Строительно-коммерческому АО "Идиль".

В соответствии с пунктами 4.2, 8.2 контракта (в редакции дополнительных соглашений от 15.08.1995, от 20.10.1999, 11.10.2011, 02.05.2012, 04.07.2013) срок ввода объекта в эксплуатацию - 01.02.2015, срок действия контракта - 01.05.2015.

Суды установили, что между Департаментом и истцом заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14, площадью 1658 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001051:1007, для проведения проектно- изыскательских работ. Договор заключен на срок до 31.12.2011.

Согласно пункту 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2013) арендатор обязуется завершить проведение проектно-изыскательских работ до 31.12.2012.

Судами установлено, что договор от 02.08.2011 N И-01-000088 возобновлен, не прекращен, не расторгнут, действует на момент рассмотрения спора на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что требование истца о признании действующим (продленным на неопределенный срок) договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088 удовлетворению не подлежит с учетом статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные акты в данной части не обжалуются.

Суды установили, что истец обратился в Департамент с заявлением о внесении изменений в договор от 02.08.2011 N И-01-000088, на которое получен проект дополнительного соглашения со следующей редакцией договора в части цели использования - для проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства; в части арендной платы : "арендная плата по договору аренды земельного участка от 02.08.2011 N И-01-000088 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка и 30% от рыночной стоимости земельного участка (92 331 000 руб.) за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления".

Подписанный со стороны истца проект дополнительного соглашения по внесению указанных изменений в договор в Департамент не поступил.

Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что по настоящее время договор аренды от 02.08.2011 N И-01-000088 является действующим, будучи возобновлен на неопределенный срок в порядке статей 621, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд пришел к выводу, что слова и выражения, использованные в данном договоре, неточно отражают то волеизъявление, которое было достигнуто между инвестором и заказчиком при заключении Инвестиционного контракта, создают двусмысленность в его понимании. Так, текст договора в части условия о цели предоставления земельного участка сформулирован в терминах, буквальное толкование которых не позволяет прийти к бесспорному выводу о праве инвестора на протяжении действия Инвестиционного контракта использовать предоставленный заказчиком вклад в совместной деятельности (осуществлять на земельном участке во вл. 9/14 по ул. Остоженка реконструкцию домовладения с новым строительством), поскольку в пункте 1.1 договора указано, что земельный участок предоставлен инвестору в аренду "для проведения проектно-изыскательских работ".

Девятый арбитражный апелляционный суд, указав, что руководствуется нормой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000088 заключен сторонами с целью предоставления инвестору земельного участка с кадастровым N 77:01:0001051 для проектирования и реконструкции с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/14, но при составлении пункта 1.1 данного договора допущена опечатка, вследствие которой при толковании условий договора возникают неясности в определении его содержания, что, в свою очередь, препятствует в дальнейшей реализации инвестором инвестиционного проекта, поскольку создает сложности в удостоверении перед третьими лицами, в том числе надзирающими за строительством органами власти, наличия у инвестора прав на земельный участок и права использовать его под застройку.

Апелляционный суд указал, что поскольку в добровольном порядке заказчик отказался внести уточнения в договор аренды для приведения его текста в соответствие с действительным волеизъявлением сторон при его заключении, соответствующие уточнения подлежат внесению в судебном порядке.

Судебная коллегия считает вывод апелляционного суда о наличии в договоре от 02.08.2011 N И-01-000088 опечатки в части условия о цели предоставления земельного участка не соответствующим имеющимся в деле доказательствам и установленным судами, в том числе судом первой инстанции, обстоятельствам.

С учетом изменения назначения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым N 77:01:0001051, что потребовало внесения изменений в проектную документацию, предмет договора от 02.08.2011 N И-01-000088 (пункт 1.1.) определен - для осуществления на участке проектно-изыскательских работ; обязанностью арендатора (пункт 6.4 договора) является осуществление архитектурно-строительного проектирования, получение разрешения на строительство.

Истцом при исполнении условий названного договора получен ГПЗУ от 12.2012, оформлена новая проектная документация, получено положительное заключение Московской негосударственной экспертизы строительных объектов ООО "Моспроект", что следует из имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истцом и ответчиком заключен договор от 02.08.2011 N И-01-000088 на изложенных в нем условиях, договор сторонами исполнялся.

Судом первой инстанции установлено, что истец заявил о внесении изменений в данный договор.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арбитражный суд города Москвы установил, что истец с проектом дополнительного соглашения к договору от 02.08.2011 N И-01-000088 с условиями, указанными в исковом заявлении, в Департамент не обращался. В дело не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с требованиями, заявленными в настоящем иске.

При таких обстоятельствах правомерен вывод суда первой инстанции об оставлении без рассмотрения иска в части требования об обязании Департамента внести изменения в пункт 1.1 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 N И-01-000086 на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу подлежит отмене, решение Арбитражного суда города Москвы - оставлению в силе.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением кассационной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2014 года по делу N А40-46432/14 отменить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июня 2014 года делу N А40-46432/14 оставить в силе.

Взыскать с Акционерного общества "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширкети" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

М. В. Борзыкин Н. С. Калинина