Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2014 г. N 09АП-40772/14

г. Москва

30 октября 2014 г.

Дело N А40-46432/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.10.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,

при ведении протокола с/з секретарем Далаковым А.М.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционную жалобу АО "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.06.2014 г., принятое судьей Пуловой Л.В. по делу N А40-46432/2014

по иску Акционерного общества "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" (зарег. по закон-ву Р. Турция, зарег. 01.08.1973 г. за N 4912; юр. адрес: Р. Турция, Стамбул, Шишли, проспект Дарюльаджезе, Билаш Иш Меркези, Блок А N 31, эт. 1), адрес в РФ: 115172, г. Москва, Саринский пр-д, д. 2, ИНН 9909002883,

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Правительству Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13)

о внесении уточнений в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: Олзоева С.И., Качинский О.С. по дов. от 05.05.2014 г.;

от ответчика и третьего лица: Клоков Е.В. по дов. от 27.12.2013 г.,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" предъявило иск к городу Москве в лице Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы о признании Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 г. N И-01-000088 действующим и обязании внести уточнения в указанный Договор в части условия о цели предоставления земельного участка, а именно: в п. 1.1. Договора указать, что целью предоставления земельного участка с кадастровым N 77:01:0001051 является проектирование и реконструкция с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/ 14, и что действие внесенного уточнения распространяется с 02.08.2011 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.06.2014 г. (т. 2 л.д. 108-109) требования в части внесения уточнений в договор оставлены без рассмотрения; в удовлетворении требования о признании договора действующим отказано (судом установлено, то договор действует, но избранный способ защиты не является надлежащим).

На состоявшееся Решение в части оставления требований без рассмотрения Истцом подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 111-117).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; Ответчики по ним возражали.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, полагает его в соответствующей части подлежащим отмене (в части оставления без рассмотрения требований о внесении уточнений в договор).

Установлено, что Акционерное общество "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" и город Москва в лице Правительства Москвы являются сторонами действующего Контракта от 01.07.1994 г. N 11-286/р-1 по реализации Инвестиционного проекта на территории микрорайона N 17 "Остоженка" Центрального административного округа г. Москвы.

Срок действия Инвестиционного контракта (он же срок ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию) установлен до 01.05.2015 г. (т. 1 л.д. 54).

По условиям Инвестиционного контракта:

- инвестор АО "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" обязался за счет своих средств и сил обеспечить расселение жителей аварийного дома N 9/14 и аварийной части дома N 7 по ул. Остоженка г. Москвы и провести комплексную реконструкцию указанных домов с новым строительством;

- в свою очередь заказчик город Москва обязался предоставить заказчику право использовать земельный участок под реконструируемыми и строящимися объектами для соответствующий целей (реконструкции с новым строительством);

- созданные по результатам инвестиционного проекта объекты поступают в общую долевую собственность инвестора и заказчика.

Установлено, что инвестор в 2004 г. частично построил инвестиционный объект, который был зарегистрирован в ЕГРП 12.03.2008 г. как объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 9/14, находящийся в долевой собственности инвестора и г. Москвы (по 1/2 доли (т. 2 л.д. 16)), на основании Решения Арбитражного суда г. Москвы от 22.09.2004 г. и Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2004 г. по делу N А40-24532/2004 (т. 2 л.д. 16).

Строительство велось на основании Разрешения на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ, выданного Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Москвы при Мосгорисполкоме от 17.04.1997 г. (т. 3 л.д. 35).

Законность созданного объекта незавершенного строительства и правомерность завершения строительства в дальнейшем подтверждена выданными Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы:

- Градостроительным планом земельного участка от 25.12.2012 г., предусматривающим размещение во вл. 9/14 по ул. Остоженка гостиниц и прочих мест временного проживания, а также вспомогательных объектов (т. 2 л.д. 11-14);

- Разрешением от 02.08.2013 г. на строительство во вл. 9/14 по ул. Остоженка домовладения с новым строительством в составе: гостиница, СПА-салон, магазин, кафе, офисные помещения, подземная двухуровневая автостоянка (т. 1 л.д. 119).

Однако в настоящее время завершению строительства препятствует обнаружившиеся недостатки в оформлении письменного документа, удостоверяющего перед третьими лицами факт передачи заказчиком инвестору вклада в реализацию инвестиционного проекта в виде права использовать земельный участок под реконструируемыми и строящимися объектами, и уклонение заказчика от устранения указанных недостатков.

Принятые высшим исполнительным органом власти города Москвы - Правительством Москвы Постановления от 09.03.1994 г. N 179, 17.06.1997 г. N 438 (т. 1 л.д. 108-109), 10.03.2010 г. N 212-ПП (т. 1 л.д. 110-112), 23.08.2011гш. N 380-ПП (т. 1 л.д. 113-114), 28.02.2012 г. N 75-ПП, 13.06.2013 г. N 385-ПП (т. 1 л.д. 117-118) отражают достигнутые заказчиком и инвестором договоренности по существенным вопросам исполнения инвестиционного проекта по реконструкции домов NN 7, 9/14 по ул. Остоженка с новым строительством, которые затем были юридически оформлены посредством заключения инвестором и заказчиком Инвестиционного контракта от 01.07.1994 г. N 11-286/р-1 и последующих дополнений к нему.

В Инвестиционном контракте согласованы все существенные условия совместной деятельности по реализации инвестиционного проекта, в т.ч.:

- участники совместной деятельности (Акционерное общество "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" и город Москва в лице Правительства Москвы);

- цель совместной деятельности (реконструкция и новое строительство во вл. 9/14 по ул. Остоженка);

- вклады участников (инвестор вносит денежные средства, профессиональные навыки; заказчик предоставляет инвестору земельный участок под реконструируемым и строящимся объектом);

- права на результат совместной деятельности (общая долевая собственность на реконструированный объект с новым строительством);

- срок совместной деятельности (до 01.05.2015 г.).

В Инвестиционном контракте предусмотрен порядок внесения заказчиком вклада посредством т.н. "оформления земельно-правовых отношений", под которым понималось заключение между инвестором как арендатором и уполномоченным заказчиком подчиненным ему специализированным государственным органом (Московским земельным комитетом, затем его функции переданы Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, затем Департаменту городского имущества г. Москвы) как арендодателем договора аренды на земельный участок под реконструируемым и строящимся объектом.

На практике сложился именно такой порядок документарного оформления правоотношений участия города Москвы в реализации инвестиционных проектов по капитальному строительству за счет средств привлеченных частных инвесторов, а именно: когда инвестиционный договор от имени Москвы заключался одним органом исполнительной власти г. Москвы, как правило Правительством, а действия города Москвы по передаче вклада (земельного участка) во исполнение инвестиционного обязательства оформлялись отдельным договором - договором о предоставлении инвестору земельного участка в аренду, который заключался другим органом - функциональным органом исполнительной власти города Москвы, уполномоченным оказывать государственные услуги в сфере имущественно-земельных отношений (каковым являлся Московский земельный комитет, затем Департамент земельных ресурсов г. Москвы, затем Департамент городского имущества г. Москвы в силу Положения о нем, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП).

В силу указанного порядка заключение Департаментом городского имущества г. Москвы договора о предоставлении инвестору в аренду земельного участка под застройку инвестиционным объектом являлось способом исполнения городом Москвой инвестиционного обязательства по предоставлению вклада в совместную деятельность.

Соответственно, условия, на которых оформлен договор аренды, должны соответствовать условиям, на которых заключен инвестиционный контракт.

Применительно к Инвестиционному контракту от 01.07.1994 г. N 11-286/р-1 это означает, что на протяжении всего периода его действия инвестор должен иметь беспрепятственную со стороны заказчика возможность вкладывать свои средства и силы в достижение совместной деятельности с использованием вклада заказчика в совместную деятельность, т.е. заказчик должен по меньшей мере таким образом оформить письменный документ о предоставлении земельного участка для реализации инвестиционного объекта, чтобы из его содержания для всех третьих лиц, в т.ч. согласовывающих, контролирующих госорганов, очевидно следовало согласие города Москвы как собственника земельного участка на осуществление на нем инвестором инвестиционной деятельности на согласованных в инвестиционном контракте условиях.

Между тем по настоящему делу заказчик не обеспечил надлежащее документарное оформление передачи вклада в совместную деятельность, что в свою очередь препятствует инвестору в достижении согласованного результата совместной деятельности.

Так, внесение заказчиком вклада в реализацию инвестиционного проекта было оформлено:

- первоначально выдачей инвестору городом Москвой в лице Московского земельного комитета Акта резервирования земельного участка под реконструируемыми объектами (вл. 9/14 по ул. Остоженка) с указанием вида разрешенного использования "для разработки ТЭО реконструкции жилого дома и комплексной реконструкции домовладения с новым строительством" (т. 2 л.д. 1-2);

- затем Договором аренды от 07.10.1997 г. N М-01-503207 сроком действия до 31.12.1998 г., с возобновлением на неопределенный срок (т. 1 л.д. 59-65), о предоставлении инвестору городом Москвой в лице Московского земельного комитета права аренды земельного участка под реконструируемыми объектами (вл. 9/14 по ул. Остоженка) с указанием вида разрешенного использования "на период реконструкции домовладения с новым строительством".

- затем Договором аренды от 21.12.1999 г. N М-01-505961 сроком действия до 20.01.2000 г., с возобновлением на неопределенный срок (т. 1 л.д. 74-80), о предоставлении инвестору городом Москвой в лице Московского земельного комитета права аренды земельного участка под реконструируемыми объектами (вл. 9/14 по ул. Остоженка) с указанием вида разрешенного использования "для подготовки реконструируемого здания к консервации";

- затем Договором аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 сроком действия до 30.01.2000 г., с возобновлением на неопределенный срок (т. 1 л.д. 84-99), о предоставлении инвестору городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы права аренды земельного участка под реконструируемыми объектами (вл. 9/14 по ул. Остоженка) с указанием вида разрешенного использования "для проведения проектно-изыскательских работ".

По настоящее время Договор аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 является действующим, будучи возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621, 610 ГК РФ.

Однако слова и выражения, использованные в данном Договоре, неточно отражают то волеизъявление, которое было достигнуто между инвестором и заказчиком при заключении Инвестиционного контракта, создают двусмысленность в его понимании.

Так, текст Договора в части условия о цели предоставления земельного участка сформулирован в терминах, буквальное толкование которых не позволяет прийти к бесспорному выводу о праве инвестора на протяжении действия Инвестиционного контракта использовать предоставленный заказчиком вклад в совместной деятельности (осуществлять на земельном участке во вл. 9/14 по ул. Остоженка реконструкцию домовладения с новым строительством), поскольку в п. 1.1. Договора указано, что земельный участок предоставлен инвестору в аренду "для проведения проектно-изыскательских работ".

Для такой ситуации нормой ст. 431 ГК РФ предусмотрено следующее.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если вышеуказанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь указанной нормой, приходит к выводу о том, что Договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 г. N И-01-000088 заключен сторонами с целью предоставления инвестору земельного участка с кадастровым N 77:01:0001051 для проектирования и реконструкция с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/ 14.

Указанный вывод основывается на:

1) выяснении буквального значения условий Договора посредством сопоставления всех его условий в целом, а именно:

- Договор аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 буквально поименован договором аренды земельного участка "для целей капитального строительства";

- в п. 1.1. Договора аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 указано, что арендуемый земельный участок имеет разрешенное использование для размещения домов многоэтажной жилой застройки, административных и офисных зданий;

- в п. 6.4. Договора аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 согласована обязанность арендатора осуществить не только архитектурно-строительное планирование и получение разрешения на строительство, но и "строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства" в срок указанный в п. 2.1. данного Договора", т.е. в срок, на который данный Договор заключен;

- в п. 6.16. Договора аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 согласована обязанность арендатора уведомить арендодателя "о выполнении своих обязанностей по завершению строительства путем направления заверенной арендатором копии соответствующего разрешения о вводе построенного объекта в эксплуатацию";

- на момент заключения Договора аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 арендуемый земельный участок площадью 1658кв.м. уже был застроен объектом инвестиционной деятельности площадью застройки 1593кв.м. (т. 1 л.д. 94, 96), находившимся в статусе объекта незавершенного строительства, на который было зарегистрировано право собственности: в 2008 г. - инвестора на 1/ 2 доли, в 2010 г. - заказчика на 1/ 2 доли (т. 3 л.д. 36-37);

- Инвестиционным контрактом (в ред. от 11.10.2011 г.) предусмотрено, что земельно-правовые отношения оформляются уже после разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации, но до получения инвестором разрешения Мосгосстройнадзора на строительство (т. 1 л.д. 43, 45);

2) выяснении действительной общей воли сторон с учетом цели, ради которой они вступили в обязательство; принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие поведение сторон, предшествовавшее заключению Договора аренды, а именно:

- Договор аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088, как указано выше, заключен во исполнение другого обязательства - из Инвестиционного контракта от 01.07.1994 г. N 11-286/р-1, целью которого является совместная деятельность, направленная на создание во вл. 9/14 по ул. Остоженка объекта реконструкции и нового строительства;

- целью аренды вещи является извлечение пользы из ее физических свойств; для проведения проектно-изыскательских работ земельный участок не требуется, т.к. соответствующие работы выполняются в помещении на бумажном носителе или в виде электронного документа; предоставление земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ обретает смысл только когда неотъемлемой целью предоставления является безусловное право арендатора построить объект, в отношении которого проведены проектно-изыскательские работы.

Таким образом, Договор аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088 был заключен в целях предоставления инвестору земельного участка с кадастровым N 77:01:0001051 для проектирования и реконструкция с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/ 14, но при составлении п. 1.1. данного Договора допущена опечатка, вследствие которой при толковании условий Договора возникают неясности в определении его содержания, что, в свою очередь, препятствует в дальнейшей реализации инвестором инвестиционного проекта, поскольку создает сложности в удостоверении перед третьими лицами, в т.ч. надзирающими за строительством органами власти, наличия у инвестора прав на земельный участок и права использовать его под застройку.

Поскольку в добровольном порядке заказчик отказался внести уточнения в Договор аренды для приведения его текста в соответствии с действительным волеизъявлением сторон при его заключении, соответствующие уточнения подлежат внесению в судебном порядке.

Соответствующий способ защиты охватывается понятием негаторного иска (ст. 304 ГК РФ), т.к. инвестор встречает препятствия в использовании предоставленного ему в аренду земельного участка для тех целей, для которых он был ему предоставлен, но препятствия не физического характера, а юридического, поскольку вследствие небрежности при составлении текста Договора уяснение его содержания, действительной общей воли сторон, затруднительно прежде всего для третьих лиц, обращение к которым инвестора необходимо для дальнейшей реализации инвестиционного проекта.

Поскольку препятствия связаны с тем, что у третьих лица возникают сомнения в том, для какой цели был предоставлен земельный участок, то требования истца, понуждающие Департамент имущества г. Москвы составить письменный документ, устраняющий неясности Договора аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088, с указанием на то, что действие внесенного уточнения распространяется с момента, когда стороны впервые подписали Договора аренды от 02.08.2011 г. N И-01-000088, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Так как условия Договора не изменяются (содержание договора как результат действительной общей воли сторон не изменяется), но вносятся уточнения в текст Договора для приведения буквального значения содержащихся в нем слов и выражений в соответствие с действительно принятыми на себя сторонами обязательствами, то передача на рассмотрение суда спора о внесении в Договор соответствующих уточнений не требует соблюдения предусмотренного ст. 452 ГК РФ досудебного порядка, в связи с чем вывод суда первой инстанции об оставлении заявленных исковых требований без рассмотрения является неправильным.

Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.06.2014 г. по делу N А40-46432/2014 отменить в части оставления требований без рассмотрения.

В указанной части требования удовлетворить.

Обязать Департамент городского имущества г. Москвы внести уточнения в заключенный с Акционерным обществом "Идиль Иншаат Тиджарет Аноним Ширекти" Договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 02.08.2011 г. N И-01-000088, в части условия о цели предоставления земельного участка, а именно: в п. 1.1. Договора указать, что целью предоставления земельного участка с кадастровым N 77:01:0001051 является проектирование и реконструкция с новым строительством объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 9/ 14, и что действие внесенного уточнения распространяется с 02.08.2011 г.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков